העדכון לאחור של הלמ"ס - מעמיד בסימן שאלה את שינוי המגמה במחירי הדירות

ביום חמישי האחרון פרסם הלמ"ס את מדד מחירי הדירות לחודש אפריל האחרון. מבדיקת העסקאות שבוצעו בחודש מארס-אפריל לעומת העסקאות שבוצעו בפברואר-מארס עולה כי מחירי הדירות עלו 0.5% בחודש אפריל האחרון. מדובר כמובן באכזבה עבור כחלון ועבור אלו המצפים לראות שינוי מגמה במחירי הדירות. עם זאת, האכזבה הגדולה באמת היא הנתונים המעודכנים שהציג הלמ"ס לחודשים הקודמים.

נסביר, בלמ"ס מפרסמים אחת לחודש את נתון מחירי הדירות אבל מדגישים כי מדובר בנתון ראשוני שצפוי להתעדכן על סמך עסקאות נוספות שידווחו. כעת שימו לב למה שקרה, לפני חודש נתון הלמ"ס הציג ירידה של 0.5% במחירי הדירות במארס אחרי ירידה של 0.1% בפברואר. במשרד האוצר אולי כבר החלו לקרר את השמפניות אבל כעת הנתונים המעודכנים דווקא מראים עלייה של 0.4% במחירי הדירות במארס ויציבות (0%) בפברואר. ועדיין אלו נתונים ראשוניים ולא סופיים. אפילו קשה להגיד שמדובר באינדיקציה שכן כפי שראינו בנתון מהחודש הקודם, ייתכן ובעדכון לאחור נראה שינוי כיוון של ממש. כך או כך, הנתון המעודכן יותר לחודש הקודם מבהיר כי עדיין מאוד מוקדם לדבר על ירידת מחירים, ולפי שעה צריך לנסות לאתר סימנים ראשונים של התייצבות במחירים. 

בעניין זה נציין כי הנתונים האחרונים שהינם סופיים הם לסוף 2016 תחילת 2017 ומהם עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-0.4% ו-0.2% בהתאמה. חודש קודם לאותם חודשים המחירים נותרו ללא שינוי. כלומר בתחילת השנה ניתן היה לדבר על התייצבות במחירים ואף סימנים של שינוי מגמה, אבל כעת נראה שהדרך עוד ארוכה.

בשורה התחתנה, נראה שהדבר הנכון לעשות הוא לעקוב אחר הנתונים המעודכנים של הלמ"ס לחודשים הקודמים (הנתונים הסופיים), ופחות אחר הנתון העדכני שהינו מאוד ראשוני. אפשרות אחת להתמודדות עם בעיית העדכונים לאחור היא פרסום מדד מחירי דירות רבעוני ולא חודשי, כך שהמחירים בו יהיו סופיים.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

הנה עדכוני המחירים האחרונים, בצד שמאל שינוי המחירים, מצד ימים אמצע תקופת המדידה כאשר הסיפרה 2 בסוגריים מציינת כי הנתון אינו סופי. 

נציין כי מסקירה של כלכלי סיטיגרופ שהגיע לידי Bizportal עולה כי עתיד שוק הדיור הישראלי נראה כעת לא ברור. בסקירה נכתב כי מחירי הדירות ברבעון הראשון החלו להתייצב, בין היתר בשל יציאת משקיעים ברקע לניסיונות העבר החוק למיסוי דירה שלישית, אבל היקף העסקאות הנמוך באופן יחסי מגביל את היכולת להעריך את מגמת המחירים. בסיטי ציינו כי להערכת מומחים מבנה שוק הדיור בישראל עדיין תומך בהמשך לחץ לעליית מחירים כאשר אמנם התחלות הבניה אמנם טיפסו בשנתיים האחרונות אבל אין בכך כדי לפצות על המחסור שנוצר בשנים הקודמות. בעניין זה הציגו בסיטי את הגרף הבא שמתייחס להתחלות הבניה אל מול הגידול באוכלוסיה.