צילום: חן ליאופולד

7 נורות אזהרה נדלקו בשוק הדיור - והסיכון המסתמן ברור

ארז כהן | 12/06/2017 08:59 (45)

בחודש שעבר התקיימה בניו יורק הועידה השנתית של ראשי הבנקים למשכנתאות בארצות הברית. 3 כלכלנים בכירים, שון באקטי, דאג דאנקן ומייק פרטאנטוני, ניתחו את דיוני הוועידה ושלושתם הצביעו על סכנה אפשרית, בין 20%-30% שהמשק האמריקאי ייכנס למיתון, הרבה כתוצאה ישירה ממשבר משכנתאות, בדיוק כפי שקרה לפני עשור שנים, ב-2007, במשבר הסאב-פריים.

בין הגורמים המרכזיים אותם ציינו הכלכלנים הוזכרו נושא גובה הריבית על המשכנתאות,

העובדה שמרבית האמריקאים מיצו את מסגרת האשראי שלהם עד תום, מגמת הירידה היחסית במכירת מכוניות (אינדיקציה למצב השוק) וכן מצבן הפיננסי של חברות רבות. נכון, הכלכלה האמריקאית איננה "תאומה סיאמית" לכלכלת ישראל, ובכל זאת קיימות מספר נורות אזהרה ששומה גם עלינו לשים לב אליהן.

נורת אזהרה ראשונה - ירידה משמעותית במכירת דירות, כפי שאנחנו רואים ברבעונים האחרונים, היתה מאז ומתמיד נורת אזהרה מהבהבת לכניסת המשק כולו להאטה, שלא לדבר על מיתון. כך קרה, לדוגמא, בשנים 2001-2004, שאמנם התאפיינו בתיקונים טכניים של מחירי הדיור כלפי מטה, אולם בו זמנית גם ירידה תלולה במכירות.

נורת אזהרה שנייה - מכירות רכב. כן כן. יש לכך קשר למצב השוק כולו. בחודשים האחרונים היינו עדים, לראשונה, לירידה במכירות, זאת לאחר שנים רצופות של עלייה. ירידה זו, לטעמי, מצביעה על מצוקה בשוק כולו, וקשורה קשר גורדי אמיץ לירידה במכירת דירות.

נורת אזהרה שלישית - גם אצלנו, כמו בארצות הברית, יכולת הישראלי הממוצע להחזיר משכנתא הינה מוגבלת בעליל. העובדה שבחודשים האחרונים קיימת מגמה עקבית של ירידה בלקיחת משכנתאות איננה מקרית. עם ישראל פשוט הגיע לקצה גבול יכולת המימון שלו.

נורת אזהרה רביעית - מחזקת עוד יותר את קודמתה: בשנה וחצי האחרונה חלה עלייה תלולה בריבית על המשכנתאות, יותר מ-50 אחוזים(!), מה שהגדיל את ההחזר בממוצע בכ-500-1000 שקלים יותר לעומת 2015.

נורת אזהרה חמישית - אם ניקח בחשבון שמרבית לוקחי המשכנתאות הינם שכירים המשתייכים למעמד הבינוני ומטה, ורובם הגדול יזדקקו, בנוסף למשכנתא גם להשענות על שני כלי רכב לנסיעה מהדירה שבפריפריה או ערי הלווין אל העבודה במרכז, נבין עד כמה בעיית ההחזר חמורה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

נורת אזהרה שישית - מקרה אליעזר פישמן והדיון הציבורי הסוער שעקבותיו, מראה עד כמה מערכת שוק ההון, ובראשה הבנקים הגדולים, עלולה להיות פגיעה. הבנקים, שהעניקו בנדיבות רבה מיליארדים לפישמן, העניקו בשנים האחרונות עשרות רבות של מיליארדים משכנתאות ובבוא עת חדלון הפרעון, תהיה להם בעייה לא קטנה. לא רק ללווים.

נורת אזהרה שביעית - זליגת המשקיעים אל מחוץ לשוק, צריכה להטריד לא רק את שוק הדיור, אלא גם את כלכלת ישראל כולה. לא ייתכן שבעידן גלובאלי חוצה גבולות עם משק חופשי ופתוח, ייתנו מקבלי ההחלטות בקלות דעת בלתי נסבלת לרבבות משקיעים, ישראלים כזרים, לחמוק אל מתחת לרדאר. תהיה לכך, לצערי, השפעה קשה כבר בשנה הקרובה על המשק.

ניתוח נורות האזהרה לעיל (וקיימות גם נוספות) מלמד על סיכוי למיתון שאיננו פחות מזה שהצביעו עליו הכלכלנים האמריקאים, ואולי אף גדול ממנו. לכן על מקבלי ההחלטות אצלנו לתת את הדעת על כך ש"מחיר למשתכן" ו"הסכמי גג" הינן אולי סיסמאות יפות שכבודן במקומן מונח, אולם בינתיים, לצערי, כלכלת ישראל, שבשנים האחרונות התאפיינה בהחלט בצמיחה נאה ויציבות יחסית, צועדת אל הבלתי ידוע. חומר למחשבה.

מאת: ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים.

מחירי הדירות לאן? הנה הנתון העדכני והאמין ביותר למצב השוק - לכתבה המלאה

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(45):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

29.
מה יעשה מי שלקח חוב על רכב ודירה וגר בפריפריה (ל"ת)
כשיאבד את העבודה? 17/06/2017 16:51
הגב לתגובה זו
28.
אורן 15/06/2017 14:58
הגב לתגובה זו
לראשונה השמאים מודים שיש משבר בשוק הדיור. עד עכשיו הם סיפרו שהמחירים ממשיכים לעלות ללא קשר לעובדות.
27.
סמדי 14/06/2017 18:39
הגב לתגובה זו
לשוא תגידו שהמחירים ימשיכו לעלות. המחירים יורדים כי אין ביקוש,אין ביקוש כי כולם יודעים שהשוק בצניחה. הגענו לנקודת רוויה אף אחד לא יכול לגייס כזאת כמות של הון ראשוני ולהשאר משועבד שנים על שנים למשכנתא . אני גרה בשכירות ואמשיך לגור בשכירות,
26.
איציק 13/06/2017 12:35
הגב לתגובה זו
עוד דירה ועוד דירה ועוד דירה
מתאים. (ל"ת)
ממי 13/06/2017 13:25
הגב לתגובה זו
25.
בן אהרון 13/06/2017 05:02
הגב לתגובה זו
המדינה נותנת הנחה של מאות אלפים, אין סיבה לקנות דירה יד שנייה.
24.
אדם 12/06/2017 17:22
הגב לתגובה זו
הסיבה למיתון זה מחירי הדיור שהגיעו למחירי חלל ולא משאירים כח קניה. כידוע , בועות מתפוצצות!
23.
משקיע וקורא מבין 12/06/2017 16:25
הגב לתגובה זו
זה ניראה כמו יחצנות שקופה , אתמול "מומחה" כתב הפוך.. היום זה לשעבר .. בחייאת תהיו רציניים קצת....
22.
לא קונה דירה 12/06/2017 15:21
הגב לתגובה זו
כמו שכל האנליסטים אומרים, נחכה עוד כמה חודשים והמחירים ירדו.
21.
מוריס 12/06/2017 15:06
הגב לתגובה זו
כשהמשקיעים הפסיקו לקנות דירות והתחילו לגרוע דירות הקבלנים הפסיקו לצאת במכירות פרה סייל המיועדות ברובן למשקיעים. כלומר שנתיים קדימה ייווצר מחסור בשוק אבל עם מס דירה שלישית ובלי משקיעים ההתאוששות תהיה ארוכה והמחירים יטוסו לשמיים.
20.
לא משובש ולא מעוקצך. 12/06/2017 14:00
הגב לתגובה זו
מכוון דבריו לברור מאליו על מנת להיות רלוונטי ,המצב כעת ולא משנה מי או מה יאמר שוק הדירות בדרך למטה,בדיוק כמו כשהוא היה בעלייה ששום דבר לא גרם לה להיעצר,מכיוון שכך לא דעתו לכאן ולשם היא שתעצור את הירידה ,מתי זה יעצר ומשתנה שוב,הנבואה ניתנה לשוטים ,מה שברור שלטפס מעלה זה לקח איזה שמונה שנים...
אז אתה טוען 12/06/2017 16:28
הגב לתגובה זו
יפה ,אין מה למהר ואין צורך לקנות כי מחר גם כך המחיר יהיה נמוך יותר..
19.
זה המסר של הכתבה 12/06/2017 12:50
הגב לתגובה זו
זה מסייע לבנק ישראל במאבקו הממושך להחליש את שער השקל. לא סתם בנק ישראל רוכש עשרות מיליארדי דולרים כבר 8 שנים. ככל שיותר משקיעים ימכרו דירות בארץ וישתמשו בכסף לרכישת דולרים או יורו, ואז לרכישת נכסים בחו"ל, ככה יחלש שער השקל שהוא היום חזק מדי, ופוגע במגזרים יצרניים וחשובים יותר מנדלן, כמו מגזר הייצוא
18.
אם בארזים נפלה שלהבת... לא תהיה שום התפרצות ביקושים!! (ל"ת)
זה המסר של הכתבה 12/06/2017 12:48
הגב לתגובה זו
17.
אלי 12/06/2017 12:34
הגב לתגובה זו
מי שציפה שהמחירים ירדו משמעותית כדי שיוכל לרכוש דירה עשוי למצא עצמו מפוטר ללא הכנסה וללא דירה (להסרת ספק אין הכוונה לעודד רכישה במחירים המטורפים האלה). גם "תיקון" משמעותי בשוק ההון עלול להאיץ את מגמת המיתון. באוצר צריכים לשבת אנשים שחושבים לא רק על הבחירות הקרבות אלא על כלכלת ישראל לטווחי זמן ארוכים ועל המשמעות של צעדיהם על העתיד הקרוב והרחוק. נקווה שלא נאמר בסוף התקופה שהאוצר התנהג כמו פיל בחנות חרסינה.
ממי 12/06/2017 17:06
הגב לתגובה זו
דירה שנמכרת במיליון ואז כעבור שנה במיליון מאתיים וכעבור שנתיים במיליון וחצי לא מביאה כלום לכלכה חוץ מלהעביר כסף מכיס לכיס. כסף שלא ילך להשקעה בדירות ילך להשקעה בבורסה, שם גם המס יותר גבוהה וגם הכסף הזה מנוצל ליצירת טכנולוגיות, מקומות עבודה וקידום המשק בכלל. לך לישון אלי, נראה שאתה זה שימצא את עצמו ללא הכנסה.
אמיר 12/06/2017 13:12
הגב לתגובה זו
ירידת מחירים תביא ליותר הכנסה פנויה מה שימריץ את הכלכלה. כרגע הצמיחה היא נטו על הלוואות השביל לקנות בסופר. כרגע מחירי הדירות הם שמביאים עלינו את המיתון
16.
לא מעניין אותי מיתון שמיתון פשוט לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)
אדי 12/06/2017 12:09
הגב לתגובה זו
15.
כחלון תן גז קדימה כל הכוח הם מפחדים (ל"ת)
מומו 12/06/2017 12:09
הגב לתגובה זו
14.
בני 12/06/2017 11:50
הגב לתגובה זו
רוב תושבי מדינת ישראל עובדים בסקטורים הציבוריים. מקום עבודתם מובטח , הם לא חוששים ממיתון.
13.
כחלון חייב לעלות לשידור ולהתנצל מייד על מס ד3אחרת לכלא (ל"ת)
י 12/06/2017 11:35
הגב לתגובה זו
12.
מס דירה3גרם לאובדן אמון המשקיעים.יקח זמן והרבה שיחזרו (ל"ת)
י 12/06/2017 11:31
הגב לתגובה זו
11.
כחלון דאג להבריח משקיעים ולהפיל את המדינה ודינו לכלא (ל"ת)
י 12/06/2017 11:28
הגב לתגובה זו
משקיע 12/06/2017 13:08
הגב לתגובה זו
אני משקיע בשבילי רוצה לשלם שכר דירה גבוה בבקשה אחרת תחזור להורים שלך אתה צודק כחלון לכלא
10.
חנן 12/06/2017 11:21
הגב לתגובה זו
עכשיו הוא נלחם בירידת מחירים בשם ״דאגה לכלכלת ישראל״ בואו ניתן לו פרס ישראל!!!
9.
עבודה בעיניים 12/06/2017 10:26
הגב לתגובה זו
צמיחה שמבוססת הלוואות של מעמד הביניים לצורך רכישת רכב ודירות זו לא צמיחה זו עבדות. הכל פה זה פירמידה.
אלה בערך הדברים שאמרה נגידת בנק ישראל (ל"ת)
אין חדש 12/06/2017 12:36
הגב לתגובה זו
8.
eli 12/06/2017 10:24
הגב לתגובה זו
עוזר.. אז החליף אסטרטגיה - מחירי הדיור יירדו אבל זה יוביל למיתון ולכן חייבים להפסיק את מחיר למשתכן ולהתחיל להעלות שוב את המחירים אחרת יהיה רע!! אז מבחינתי, כאדם חסר דירה, השיקול היחיד שצריך להנחות את שר האוצר ובשבילו הוא נבחר הוא מחירי הדיור. מה יקרה לכל אלו שקנו דירה במחירי בועה זה לא מענייני. אני הזהרתי אותם מראש. עכשיו הם יאכלו אותה וזה לגמרי בעיה שלהם. אני לא צריך לסבול מזה, שוב, אחרי שסבלתי כל השנים האלה.
7.
למה לא קניתי ב2008??? למה לא מכרתי ב 2016??? (ל"ת)
סתם אחד!! 12/06/2017 10:10
הגב לתגובה זו
6.
שאול 12/06/2017 10:06
הגב לתגובה זו
והשפעותיו העתידיות השליליות על המשק כמו סגירת מפעלים שעובדים לייצוא או העברתם לחו"ל, מה שיביא בעקבותיו לגלי אבטלה וחדלות פירעון של המפוטרים.
5.
כחלון מנהל חובבני. מה לו ולכלכלה? (ל"ת)
אמיר 12/06/2017 09:43
הגב לתגובה זו
4.
ירון 12/06/2017 09:37
הגב לתגובה זו
חחחחחחחחח
תומי 12/06/2017 10:31
הגב לתגובה זו
נראה מי צוחק בסוף טמבל.
3.
ללא ספק נראה שמחירי הדירות בדרך מטה (ל"ת)
מתווך 12/06/2017 09:27
הגב לתגובה זו
ללא ספק אתה מתווך כמו שאני ארז כהן (ל"ת)
חשפן 12/06/2017 09:36
הגב לתגובה זו
2.
כלכלן מתחיל 12/06/2017 09:26
הגב לתגובה זו
זו התוצאה כשנותנים לפוליטיקאים לנהל את הכלכלה ברור שהמשקיעים יוציאו את כספם מהשוק הישראלי ההשקעות בפרויקטים בחו'ל גדלות שוב הבנקים עושקים בהגדלת משכנתאות מכירת דירות בשל מס דירה שלישית תוריד הצע דירות להשקעה המשק יאבד השקעות והכנסות עקב ירידה גדולה בענף יווצר מחסור גדול בדירות למגורים והמחירים לא ירדו מי שמניע את הכלכלה גם לטובת אלו שאין להם הם בעלי האמצעים הם גם(רובם)זכו לכך ביושר ובעבודה קשה אז רצוי שהפוליטיקאים יצאו לכולם מהורידים ויתנו לשוק להתנהל בחופשיות
תומי 12/06/2017 10:01
הגב לתגובה זו
ראינו לאן זה הביא אותנו.. לא תודה. שימסו משקיעים ויוציאו אחוז מהם מהשוק, מחירי הדיור פה בלתי נסבלים וזו התוצאה כשמשקיעים מתחרים על הדירות עם האזרחים "הרגילים".
בן אהרון 13/06/2017 05:00
עדיף לקנות דירה חדשה בהנחה מדירה ישנה במחיר מלא. הציבור לא טיפש.
באמת? 12/06/2017 12:48
נראה שמה שרצה שהמשקיעים יפטרו מדירות במחירי הפסד שיגרמו להורדת מחירי הדיור וכמובן על חשבון המשקיעים ולתפארת משרד האוצר.
1.
יעקב מביזפורטל 12/06/2017 09:17
הגב לתגובה זו
לא קונים ומשתעבדים ל4 קירות במחיר חזירי!! חפשו בפייסבוק את קבוצת המחאה הכי גדולה מאז 2011 "המחאה הגדולה יחד נוריד את מחירי הדיור"
חושף 12/06/2017 09:40
הגב לתגובה זו
איך בדיוק ואת מי ניצחתם? שוק הדיור בהאטה. קבלנים עצרו בשטח התחלות בנייה. סיימו ב 2016 רק 40000 דירות לעומת 58000 משקי בית שנוספים כל שנה לביקוש...איך ואת מי ניצחתם?
ממי 12/06/2017 17:08
בכל מקרה אתה יכול למכור גם ב 20 מיליון שקל דירה, אנשים פשוט לא קונים.
ג'קי 12/06/2017 10:35
העניין של המחירים הו אפסיכולוגי גרידא. ברגע שזה נפתר המחירים למטה וחזק
תומי 12/06/2017 10:31
משקיע ממונף בפאניקה...

פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין | 25/12/2025 13:01

נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:

טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: יעל צור

פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?

עינת דואני | 25/12/2025 16:05

נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן