ביקשו 2.15 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בר"ג עם מעלית וחניה, כמה קיבלו?

 Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף

מורן ישעיהו | (20)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב השושנים,  126 מ"ר מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 3 מיליון שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב גולומב, 125 מ"ר מרפסת 15 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחניה, עם מחסן, נמכרה ב- 2.467 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

רמת גן

דירת 4 חדרים ברחוב יהודית בשכונת שנקר, 80 מ"ר מרפסת שמש 11 מ"ר, קומה 2 מתוך 5 , עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.3 מיליון שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב ארלוזורוב בגבול  רמת גן גבעתיים, 110 מ"ר ,קומה 4  מתוך 8, עם מעלית וחניה משותפת, נמכרה ב- 1.74 מיליון שקל.

 

דו-משפחתי 9 חדרים ברחוב הגלגל בשכונת הלל, 214 מ"ר בנוי על 283 מ"ר מגרש מ"ר, גינה 150 מ"ר וגג כ- 50 מ"ר, עם 4 חניות, נמכר ב- 4.3 מיליון שקל.

 

בית צמוד קרקע 4 חדרים  ברחוב גדעון ברמת חן,  130 מ"ר בנוי על מגרש של 500 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 4.55 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

דירת 4 חדרים ברחוב רד"ק, 91 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 2,150,000 שקל, נמכרה ב-2,075,000 שקל.

רי/מקס 100%

 

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב טבנקין, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, עם מחסן, מעלית וחניה, נמכרה ב-2.13 מיליון שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב וייצמן, 115 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 , עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 1.575 מיליון שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב שינקין, 73 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.55 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

דירת 4 חדרים ברחוב בורוכוב, 112 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 2,780,000 שקל, נמכרה ב-2,700,000 שקל.

 

דירת 2 חדרים ברחוב אילת, 42 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 1,700,000 שקל, נמכרה ב-1,550,000 שקל.

רי/מקס 100%

  

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב גלעינית, 63 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,290,000 שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

דירת 3 חדרים ברחוב פרזון, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

רי/מקס יהלום

 

דירת 3 חדרים ברחוב גלענית בשכונת יפו, 65 מ"ר, קומת פרטר עליון מתוך 4, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,320,000 שקל.

רי/מקס אושן

 

השכרה:

דירת 4 חדרים ברחוב עמיחי פאגלין בשכונת רמת אביב החדשה, 115 מ"ר, 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 6 מתוך 8, מעלית, 2 חניות ומחסן, הושכרה ב-8,000 שקל.

רי/מקס אושן

 

באר שבע          

דירת 4 חדרים ברחוב שמשון עמיצור בשכונת רמות, 118 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,190,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב שד' הערים התאומות בשכונת רמות, 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,280,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב חיים גרינפלד בשכונת רמות, 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,100,000 שקל.

 

קוטג' טורי 4 חדרים ברחוב קדיש לוז בשכונה י"א, 114 מ"ר, חנייה, נמכר ב-1,245,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב מאיר יערי בשכונה י"א, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-830,000 שקל.

רי/מקס פלוס

 

עומר

וילה 5 חדרים ברחוב לילך, 160 מ"ר בנוי, 600 מ"ר גינה, חנייה, נמכרה ב-2,280,000 שקל.

רי/מקס פלוס

 

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב שועלי שמשון, 121 מ"ר, 6 מ"ר מרפסת שמש, קומה 1 מתוך 4, חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 1,890,000 שקל, נמכרה ב-1,800,000 שקל.

רי/מקס One

 

דימונה

דירת 3.5 חדרים ברחוב המעפיל בשכונה לדוגמא, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 450,000 שקל, נמכרה ב-380,000 שקל.

רי/מקס נובה

 

שדרות

דירת 5 חדרים ברחוב שאר ישוב בשכונת בן גוריון, 160  מ"ר, 45 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-700,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב כיכר המושבות בשכונת יצחק רבין, 77  מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-582,000 שקל.

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    כחלון הגבר תודה (ל"ת)
    בן 11/06/2017 14:19
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    הבנקים כבר קבעו את גודל הירידה - 30% ירידה (ל"ת)
    המומחה 02/06/2017 21:39
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    מעדיפים יותר ויותר שכירות. למה לקנות? (ל"ת)
    אביעם 02/06/2017 10:19
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    רועי 01/06/2017 15:52
    הגב לתגובה זו
    מפחיד מאוד, תודה ביזפורטל אני אמתין
  • 11.
    רמת גן חמה עכשיו! (ל"ת)
    בכיינים 01/06/2017 15:26
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    זה הזמן לקנות דירה כשיש עלק "רגיעה"... (ל"ת)
    צוואר בקבוק 01/06/2017 15:26
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    יצחק 29/05/2017 22:56
    הגב לתגובה זו
    לאלקנות ההתרסקותקרובה מאוד
  • 8.
    ישראלי 27/05/2017 09:41
    הגב לתגובה זו
    הכתובת היית על הקיר
  • 7.
    ניצן 27/05/2017 09:09
    הגב לתגובה זו
    ברחוב שלנו שנמכרה בינואר וכבר מופיעה באתר רשות המיסים. הזוי שמפרסמים אחרי 4 חודשים. מה שמתאים להם לצורך פירסום
  • 6.
    אלון 27/05/2017 00:54
    הגב לתגובה זו
    אנחנו כבר מזמן ירדנו מהגדר, ופשוט לא מהטיפשים שקונים דירה במחירי בועה.
  • 5.
    מה הקשר בין הכותרת לכתבת? (ל"ת)
    ש 26/05/2017 20:15
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מה אכפת לי ממה שמכרו? אני לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)
    אדי 26/05/2017 16:17
    הגב לתגובה זו
  • אזרח 05/06/2017 06:56
    הגב לתגובה זו
    שמעתי כמוך שלא קונים ואחרי שבדקתי הבנתי שהם לא יכולים לקנות
  • אחד על הגדר 27/05/2017 13:34
    הגב לתגובה זו
    לא יודע מה איתך...
  • משקיע 27/05/2017 08:34
    הגב לתגובה זו
    תגור על העצים
  • 3.
    מוש 26/05/2017 15:11
    הגב לתגובה זו
    הרי הנתונים לא של רשות המיסים, הכל סיפורים של משרדי תיווך, לך תדע מה מזה נכון ומה לא
  • משרד תווך רוצה למכור לא אכפת לו אם המחיר ירד או עלה (ל"ת)
    אחד העם 26/05/2017 16:53
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    המחיריםיורדים 26/05/2017 11:38
    הגב לתגובה זו
    למה ברוב המקומות לא מפרסמים את המחיר המבוקש?
  • 1.
    צפוני 26/05/2017 09:49
    הגב לתגובה זו
    היצע הדירות בנהריה ענק ואין לי ספק שהמכירות והמחירים ירדו
  • אחד 26/05/2017 11:14
    הגב לתגובה זו
    היציע גבוה אבל גם הביקוש. אנשים המתינו שנים לדירות חדשות באזור
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.