לקנות או לחכות? ארז כהן וד"ר נעם גרובר על כיוון מחירי הדירות - צפו בראיון
מחירי הדירות - 21.מי הטיפש שקונה הים דירה בכלל? (ל"ת)אבי 19/02/2017 16:10הגב לתגובה זו
- 20.מי שרוצה להתאבד - שיקנה (ל"ת)איציק 19/02/2017 08:52הגב לתגובה זו
- 19.כנגורו 19/02/2017 00:12הגב לתגובה זוגדולים וחכמים ממני קבעו, שכלכלה ופסיכולוגיה חד הם. כלומר, אם קיים היצע דירות אפסי !!! ופסיכולוגיית ההמונים מחליטה לא לקנות - שוק הדירות יורד. יהיו שיגידו שזה מזכיר להם חרם צרכנים - נכון, אבל מן הניסיון הישראלי לאורך השנים עולה, שאנו גרועים מאוד בזה.
- 18.ממי 18/02/2017 21:46הגב לתגובה זופרצוף של נוכל שלא ימצמץ לראות משפחות נזרקות לרחוב.
- 17."אנקדוטות של בעלי עניין..." חחח אהבתי. (ל"ת)ממי 18/02/2017 21:38הגב לתגובה זו
- 16.לארז האינטרסנט לא רצים לקנות דירה בשביל שנת קיפאון אחת. (ל"ת)אזרח 18/02/2017 18:57הגב לתגובה זו
- 15.חברים, הפרסום הוא 18/02/2017 14:49הגב לתגובה זוהיה עוד פחות עסקאות! שם הירידה תהיה עוד הרבה יותר גדולה! מסכנים הזוגות הצעירים שלקחו את החסכונות של ההורים שלהם, קנו ולא חיכו! כואב הלב... הכל נכנס לכיס של איזה קבלן שמכר להם חלום. כואב הלב
- 14.דודו 18/02/2017 12:08הגב לתגובה זוסיימנו את מחזור העליות בשוק. עכשיו אנחנו לפני תיקון וחזרה למחירים הגיוניים.
- זה לא בורסה יא בוק! (ל"ת)דודי 20/02/2017 11:42הגב לתגובה זו
- 13.יניב 18/02/2017 11:53הגב לתגובה זוההתנהגות של כחלון וגלנט מאוד מוזרה.מצד אחד, מיד לאחר הבחירות, כשכחלון וגלנט לקחו את נושא הורדת מחירי הדיור כמשימה לאומית, הם הודיעו מעל כל במה שתוך שנה תהיה ירידה במחיר הדיור.אז הבטיחו, ולא ממש קיימו.מצד שני, כבר חודשים אנחנו מבאים עדויות על שינוי המגמה בשוק, החל בקיטון דרסטי בכמות העסקאות, נתונים על מכירה ובריחה של משקיעים, עליית בריבית המשכנתאות שמרחיקה קונים, קשיים של קבלנים ואפילו קשיים במכירת דירות במחיר מוזל במחיר למשתכן.והנה, גם המחירים מתחילים לרדת.אז למה ראשי קבינט הדיור מסרבים לשמוח?האם הם באמת זהירים, ומפחדים מקריסה של השוק בחודשים הקרובים ומנסים להרגיע?האם גלנט מנסה להציל את השוק מקריסה?אז לא משנה מה הסיבה, בשורה התחתונה, גם גלנט יודע כמונו, שהמחירים שינו מגמה. אמנם גלנט טוען שזה יקרה רק בעוד שנה, אבל כולם כבר מבינים לאן השוק הולך, לירידת מחירים בשנים הבאות.ואנחנו?לא קונים דירה במחיר מופרך, ומזמינים את כל החברים לדף המחאה באמצעות הקישור הבא: https://m.facebook.com/send_page_invite/…שתפו חברים
- 12.אני לא 18/02/2017 00:43הגב לתגובה זוקונים במחירים כאלה! מאיפה האומץ לקנות במחיר כזה? זה הזוי! להתחייב לבנק למשכנתא של 1.2 מליון! ועוד ברביות כאלה??? הזוי! מה יקרה אם אחד מבני הזוג יפוטר? אנשים לא חושבים קדימה... עצוב.
- לפעמים אנשים מתבלבלים בין אומץ לטיפשות.... (ל"ת)ממי 18/02/2017 21:40הגב לתגובה זו
- אלון 18/02/2017 14:55הגב לתגובה זואבל כשאתה בלחץ ובעדר אתה לא חושב. אני כמעט התחייבתי השנה למשכנתא של 1.5 מליון באיזה מצב הייתי עכשיו אם זה היה קורה??? מאבד את כל ההון העצמי שלי בשנים הקרובות ושקוע בחובות. מה שברור הוא שמישהו אחר קנה את הדירה הזאת בטירוף שהיה פה. תנחומיי הכנים.
- 11.שימו לב איך הרטוריקה משתנה...רק לפני שבוע אמר שלא ירד (ל"ת)מ 17/02/2017 23:47הגב לתגובה זו
- 10.אבשלום חום 17/02/2017 22:07הגב לתגובה זולמה לקנות? כי עדיף שתגורו בדירה בבעלותכם. יהיה לכם שקט נפשי. קנו דירה זולה בפריפריה. משכנתה קטנה. רכבת במהירות האור תטיס אותכם מאופקים נתיבות ושדרות לת"א רבתי. ומה אם המחירים יצנחו חצי? קנו עוד דירה!!!
- ערן 18/02/2017 00:28הגב לתגובה זוהייתי לוקח את ענבל אור לנהל את העסק שלי, לפני שהיייתי נותן לך להתקרב אליו.
- מתווכים עובדים גם בשישי בלילה? (ל"ת)/ 17/02/2017 23:46הגב לתגובה זו
- 9.ארז כהן בדיוק כמו השמאי הממשלתי ודנוס=אינטרסנטים. (ל"ת)' 17/02/2017 18:14הגב לתגובה זו
- 8.טלי 17/02/2017 17:39הגב לתגובה זונראה לי שזה כבר קונצנזוס
- מישהי 20/02/2017 13:59הגב לתגובה זווהשני טוען שמדובר בירידה זמנית ושהמחירים יעצרו לזמן מה עד שימשיכו לעלות(במקומות מסויימים)
- 7.בלישם 17/02/2017 17:35הגב לתגובה זועל השמאי הממשלתי נאסר לפרסם נתונים. אולי מישהו ימלא את מקומו ?
- 6.משקיעים 17/02/2017 17:28הגב לתגובה זואמרו שאין מה לעשות בכסף ויקנו עוד דירה
- ממי 18/02/2017 21:42הגב לתגובה זושישבו במדרגות ליד הדירה ויחכו ל 1 לחודש שיזרקו להם את הדמי שכירות.
- אלון 18/02/2017 14:57הגב לתגובה זוכשהמחירים יהיו למטה 10% יכול להיות שהם ישנו כיוון גם:)
- נננ 17/02/2017 23:41הגב לתגובה זושהשאיפה שלו היא לצמצם ככל האפשר את החשיפה לנדלן , חלק הוא כבר מכר בחצי שנה האחרונה וחלק מנסה למכור .
- 5.הורס את הכלכלה וביבי שותק העיקר להישרד (ל"ת)כחלון 17/02/2017 17:27הגב לתגובה זו
- 4.בדיקת תחזיות לאחור 17/02/2017 17:27הגב לתגובה זוהוא אמר את זה בסוף 2009 ומאז המחירים לא ממש הפסיקו לעלות... ירידה של 7% בכפר גנים? נסה עליה של 90%... אני מסיק מזה שהאיש לא באמת יודע מה יהיה. בלשון המעטה.
- 3.מי הפראייר 17/02/2017 17:21הגב לתגובה זולא תופסים סכין נופלת:)
- 2.סקרן 17/02/2017 17:09הגב לתגובה זומדובר באתר "הפרכת מיתוסים על נדלן" שכל אחד יכול למצוא בשניה, באינטרנט. אבל קחו בחשבון שזה מיועד רק לאנשים חושבים, כאלה שיש להם סקרנות טבעית ושאוהבים להבין כל דבר בעצמם.
- נמאס מהפוסט שלכם כל 18/02/2017 12:13הגב לתגובה זודיי לפרסם את האתר המטומטם שלכם... באמת כאילו אתר מטומטם ...
- אלכס 17/02/2017 17:47הגב לתגובה זולבד, אבל יותר ויותר צעירים מבינים את העובדות האמיתיות ומצילים את עצמם מגורל אומלל של 3 לוזרים סובייטים.
- 1.אור לגויים 17/02/2017 17:01הגב לתגובה זוהמשקיעים בורחים מהשוק עקב מיסוי הדירות והתייקרות המשכנתאות בניגוד גמור לכל התחזיות של ארז כהן. אז יאללה!!!
- טניה 17/02/2017 17:46הגב לתגובה זולשווא להשמע אינטיליגנט, אבל נראה יותר כמקריא ממודעות ליד המצלמה ועדיין עם שגיאות לשון מביכות. משום מה הוא נשמע כיחצן האוצר, בעוד ארז כהן נראה הרבה יותר אמין (ובוודאי יותר מקצועי) ואמיתי.
- ערן 18/02/2017 00:25אכשרה הגענו ליום שבו שמאי מושדה שמשקיעים בורחים מהשוק,ועדיין אתה חושב שהשוק הולך לעלות? שלא לדבר על זה שההמלצה של השמאי היתה לקנות באיזורי הביקוש כי שם לא יהיה שינוי עד 2017... מי נותן המלצה להשקעה בנדל"ן על בסיס שינוי שלצפחות משנה?אגיד לך מי. מי שיודע בתוך תוכו שב2019 הדירות יעלו במקרה הטוב 20 אחוז פחות, אם לא 50. הריבית עד אז תעלה לפחות באחוז אם לא יותר. המשקיעים יברחו, אנשים שקנו דירות בשיא והיום לא יכולים להחזיר משכנתא יאלצו למכור. הקונים פתאום ישבו על הגדר ויחכו לראות את המוכרים מזיעים. כל אלה יגרמו לכדור השלג רק להתגלגל יותר מהר למטה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
