עסקאות בולטות: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים עם מעלית ומרפסת במרכז תל אביב?

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף - צפו ברשימה הכוללת
ענת דניאלי | (7)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע י סוכנויות התיווך השונות. הנה הרשימה:

תל אביב

דירת 2 חדרים ברחוב פרוג במרכז העיר, 40 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב פרוג במרכז ת"א, 77 מ"ר, 8.5 מ"ר מרפסת שמש, קומה 1 מתוך 4, מעלית ללא חנייה, נמכרה ב-3.5 מיליון שקל.

רי/מקס פלייס

דירת 4 חדרים ברחוב זימן בשכונת נחלת יצחק, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.29 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב נהלל בשכונת נחלת יצחק, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2.09 מיליון שקל.

לוי יצחק עורך מחירון הדירות

דירת 3 חדרים ברחוב המערכה בשכונת יד אליהו, 64 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

רמת גן

דירת 4 חדרים ברחוב עוזיאל בשכונת רמות יצחק, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חנייה ללא מעלית, נמכרה ב-1.56 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

הרצליה

דירת 4 חדרים ברחוב עינב, 100 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית, חניה מחסן, נמכרה ב- 2.635 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

רעננה

דירת 4 חדרים ברחוב הפרחים, שכונת צמרות, 125 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית, חנייה, מחסן וממ"ד, מחיר מבוקש 2.37 מיליון שקל, נמכרה ב-2.25 מיליון שקל.

רי/מקס One

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב המעפילים במרכז העיר, 105 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 1.87 מיליון שקל, נמכרה ב-1.79 מיליון שקל.

רי/מקס One

מודיעין

דירת 4 חדרים ברחוב תשרי בשכונת הכרמים, 135 מ"ר, 15 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.83 מיליון שקל.

דופלקס גן 5 חדרים, ברחוב כסלו בשכונת הכרמים, 208 מ"ר, 70 מ"ר גינה, קומה 3 מתוך 5 ,עם מעלית וחניה נמכר ב-2.27 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, ברחוב יהלום בשכונת אבני חן, 90 מ"ר, 5 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכר ב-1.71 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב חטיבת גולני בשכונת המגינים, 85 מ"ר, 10 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.63 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, ברחוב עמק החולה בשכונת משואה, 120 מ"ר, 10 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

באר-שבע

דירת 4 חדרים ברחוב קפלן בשכונה א', 108 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חנייה ומעלית, נמכרה ב-745 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב צפת בשכונה ט', 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חנייה ומעלית, נמכרה ב-780 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רוברטו בקי בשכונת רמות, 128 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1.18 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב בר ניסן בשכונת נווה זאב, 118 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1.14 מיליון שקל.

דירת גן 4 חדרים ברחוב אליהו בן חור בשכונה ד', 120 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.25 מיליון שקל.

רי/מקס פלוס

דירת 5 חדרים ברחוב המעפילים בשכונה ג', 112 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-685 אלף שקל.

אנגלו סכסון

שדרות

קוטג' 7 חדרים ברחוב משעול הדס בשכונת נאות אביב, 140 מ"ר בנוי, 130 מ"ר גינה, ממ"ד, ללא חנייה, מחיר מבוקש 890 אלף שקל, נמכר ב-900 אלף שקל.

קוטג' 4 חדרים ברחוב משה רבנו בשכונת נאות הנביאים, 100 מ"ר בנוי, 217 מ"ר גינה, חנייה, ממד ומחסן, מחיר מבוקש 1.12 מיליון שקל, נמכר ב-1.06 מיליון שקל.

רי/מקס שלי

דימונה

דירת 5 חדרים ברחוב תל לכיש בשכונת ממשית, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 1.02 מיליון שקל, נמכרה ב-960 אלף שקל.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    כל הכבוד למוכר הקוטג' בשדרות שקיבל יותר מהמחיר המבוקש! (ל"ת)
    ירוסלב אלמקייס 19/02/2017 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    רחוב עינב הרצליה 18/02/2017 18:56
    הגב לתגובה זו
    פורסמה לפני חצי שנה במחיר של 2.8 ליידע כללי, היה נחמד אם הייתם מוספים גם כמה זמן הייתה הדירה מוצעת וכמה ביקשו מלכתחילה .
  • 5.
    צחי מור 18/02/2017 08:08
    הגב לתגובה זו
    שמשלם 3.5 מיליון ש"ח עבור דירה 3 חדרים בקומה 1 ללא חניה???
  • 4.
    למה להעניש רוכשי דירות !!!!! לא מספיק נענשים על ליקויי (ל"ת)
    העונש "ליקויי בניה" 17/02/2017 15:13
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    גיא 17/02/2017 13:21
    הגב לתגובה זו
    זה בערך כל העסקאות שהיו השבוע בארץ..
  • 2.
    חיים כהן 255 17/02/2017 12:36
    הגב לתגובה זו
    מטורף מה שקורה פה
  • 1.
    ניר 17/02/2017 12:23
    הגב לתגובה זו
    זאת ניראת כמו תחילת מגמה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.