מהאישה שהשכירה 120 דירות, ועד סיפור שרגא בירן, פסקי הדין הבולטים השנה בתחום מיסוי נדל"ן
מחירי הדירות תחום מיסוי הנדל"ן עמד השנה במרכז הדיון הציבורי במסגרת אישור חוק ההסדרים לשנתיים הקרובות, וזאת בעיקר בשל חוק מס ריבוי דירות (מיסוי דירה שלישית). למרות שחוק הסדרים לשנתיים הקרובות אושר, הסערה סביב מס ריבוי הדירות טרם שככה ועתירות נגד החוק הוגשו לבית המשפט העליון. אולם, מס ריבוי הדירות היה רק אחד משורה של חידושים בתחום מיסוי הנדל"ן שלהן השלכות מהותיות על השוק. להלן כמה מפסקי הדין והחקיקות הבולטות של שנת 2016 בתחום.
שיעור המס שיש להטיל על מי שמשכיר 120 דירות (פס"ד יהל)
אישה ושני בניה מחזיקים ב-120 דירות, ש-110 מהן מושכרות לדיירים שונים. המשפחה ביקשה לשלם על ההכנסה מדמי השכירות מס של 10% שהוא המס במקרה בו השכרת הדירות היא הכנסה פאסיבית שאינה נחשבת לעסק. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי השכרת הדירות של המשפחה מהווה עסק לכל דבר. נפסק כי היקף נכסים זה מחייב קיומו של מנגנון עסקי, וכי כמות הנכסים מטה את הכף לכיוון הסיווג כעסק אף אם לא התנהלה פעילות עסקית ממשית במובן הרגיל של מבחני הפסיקה.
השכרת עשרות דירות אינה נחשבת לעסק (פס"ד בירן)
עו"ד שרגא בירן הוא איש עסקים מוכר ובכיר בישראל. בין שלל נכסיו מחזיק עו"ד בירן גם בכ-25 דירות מגורים. הוא לא עסק בהשכרת הדירות אלא נתן למישהו להשכירן לתקופות ארוכות בלי התעסקות מרובה. רשות המסים ביקשה לסווג את ההשכרה כפעילות עסקית. בית המשפט, לאחר שסקר את העובדות והעדויות, ציין שהנישום לא נקט יוזמות להשבחת הנכסים, לא פיקח על הנעשה באופן הדוק והותיר את הטיפול היומיומי בידי קרוב משפחה מטעמו. נפסק כי הכנסתו הינה פסיבית ולא עסקית.
ניכוי פחת על דירת מגורים שהושכרה בפטור ממס בעת חישוב השבח (פס"ד וימן)
דובר באדם שרכש דירת מגורים, והשכיר אותה למגורים. לאורך השנים הוא נהנה מפטור ממס על דמי השכירות. כאשר ביקש למכור את הדירה ביקש להתחשב, בעת חישוב השבח על הדירה, בעלות המלאה של הדירה. מנהל מיסוי מקרקעין לא איפשר לנכות את כל עלות הדירה בטענה כי הוא היה רשאי לנצל במהלך השנים הוצאות פחת על הדירה, ומשבחר ליהנות מהקלת מס ולא לנכות פחת, אין זה נותן לו את הזכות ליהנות מכל עלות הדירה בעת מכירתה. ועדת הערר דחתה את הערר של המוכר ופסקה כי הפטור המלא שניתן בשל דמי השכירות מגלם בתוכו את הניכויים האפשריים, לרבות הפחת, ולפיכך בעת מכירת הדירה יש לנטרל מהעלות את מרכיב הפחת, באופן שמגדיל את השבח החייב במס.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברה שבבעלותה קניון הינה איגוד מקרקעין (פס"ד סטאר סנטר מנופים אשדוד)
סטאר סנטר מנופים אשדוד החזיקה במרכז מסחרי באשדוד בשם "סטאר סנטר". נטען כי החברה אינה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, כך שרכישת מניותיה אינה משיתה חבות במס רכישה על הרוכשים. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי במקרה זה, חברה שיש לה מרכז מסחרי, תיחשב כאיגוד מקרקעין, ולכן ברכישת מניותיה יחול מס רכישה. המבחן של איגוד מקרקעין הוא מבחן נכסי ובמקרה זה לא הוכח שיש לחברה נכסים נוספים משמעותיים שמנותקים מהנדל"ן.
מיסוי אופציה לרכישת מקרקעין (פס"ד רעי משעל)
בית המשפט נדרש לשאלה: האם הכנסה שקיבל המערער בגין מכירת אופציה לרכישת מקרקעין היא בגדר הכנסה הונית החייבת בשיעור מס מופחת או בגדר עסקת אקראי החייבת במס שולי של היחיד. בית המשפט פסק כי בנסיבות המקרה, הכנסה בגין מכירת אופציה לרכישת מקרקעין מהווה הכנסה פירותית כעסקת אקראי. בית המשפט קבע שהעובדה שהאופציה, שנרכשה בעלות של כחצי מיליון ש"ח, לפרק זמן קצר של חודשיים בלבד מצביעה על הסיכון בעסקה ועל אופייה המסחרי. כמו כן, השימוש במתווך אשר היווה ציר מרכזי בעסקאות ואף היה זה שעסק בפעילות השיווק והייזום, והעובדה שהמוכר עצמו הוא מומחה למכשירים פיננסיים, מחזקות את האופי המסחרי של המכירה.
זכויות בנייה המהוות חלק מהנכס עצמו לעניין הפטור ממע"מ (פס"ד קרגד)
חברת קרגד רכשה בניין דירות שרובו הושכר בדיירות מוגנת, לשם פינוי הדיירים והשבחת הנכס. לאחר שהבניין הוכרז כנכס לשימור נמכר הבניין. בית המשפט פסק כי המיזם הנדון היה עבור המערערת חלק ממהלך העסקים ולכן מכירתו חייבת במע"מ. עם זאת נפסק כי מכירת המקרקעין המושכרים בדיירות מוגנת פטורה ממע"מ על פי סעיף 31(2) לחוק מע"מ. בית המשפט קבע, בהחלטה חשובה מאוד, כי הפטור ממע"מ שחל במכירת מקרקעין המושכרים בדיירות מוגנת חל גם על זכויות הבניה הנוספות הבלתי מנוצלות.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
תיקון לחוק קרנות הריט
ביוני 2016 נכנס לתוקף תיקון לחוק קרנות הריט שמאפשר דה-פקטו לקרנות ריט להיכנס לתחום של המגורים להשכרה לטווח ארוך, וכן מעניק הקלות נוספות משמעותיות להקמת קרנות ריט. על פי התיקון יוכלו קרנות הריט לרכוש מקבצים להשכרה בתחום המגורים, תוך תשלום מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד. ההצעה כוללת הקלות גם במבנה הבעלות בקרנות, הקלות בתקופת ההתארגנות של הקרן והקלות ביחסי המינוף. כמו כן העניק התיקון לחוק מס מופחת של 20% על ההכנסה מדירות המגורים (לרבות במכירתן).
מיסוי דירה שלישית
סעיף מיסוי דירה שלישית היה לאורך תקופת אישור התקציב אחד מחוקי הדגל של שר האוצר משה כחלון שראה בו כלי לעידוד משקיעים למכור דירות. על פי חישובי רשות המיסים המס היה אמור להניב למדינה הכנסות של 800 מיליון שקל בשנה שיוטלו על כ-53 אלף בעלי 3 דירות ומעלה. החוק שאושר בוועדת הכספים שונה מהצעת החוק שהציע משרד האוצר, וכולל פטור והקלות, בין היתר, למי ששווין שתי הדירות הנוספות שבבעלותו הינו עד 1.4 מיליון שקל, למי שברשותו דירה מפוצלת וכן פטור למי שמוכר דירות עד אוקטובר 2017.
קיצור פרק הזמן להגשת שומת מס שבח ומס רכישה
- 5.אני היתי בטוח שרק לגברת מ מגדל פלינר ב פת יש 120 דירות (ל"ת)דודי 31/12/2016 00:32הגב לתגובה זו
- 4.בירן חבר של השופט. שחיתות??? כן!! (ל"ת)א.ד.גורדון 29/12/2016 18:23הגב לתגובה זו
- 3.120 דירות לפנסיה שקרנים בני שקרנים (ל"ת)גימלאי 29/12/2016 18:12הגב לתגובה זו
- 2.קרן ריט 29/12/2016 17:07הגב לתגובה זוהקלות כאלה מס רכישה 0.5% והקלות במס משכירות הם ישלמו רק 20% . כך שמנהלי הקרן רק יקבלו שכר גבוה יותר ואילו השוכרים ישלמו שכ"ד בשמיים. ממשלה מושחתת ממשלה שרומסת ברגל גסה פנסיונרים שדואגים לזקנה שלהם כי לא סומכים על הממשלה ובצדק. ובתמורה כחלון מטיל עליהם מיסים ומאידך מקל על קרנות במיסים. לזה קוראים תחרות הוגנת ? כחלון עושה שוק שכירות ריכוזי של קרנות גנבים כחלון וביבי אסון לאומי כנראה אובמה לא כזה טיפש שטילטל את השאננות של ביבי העייף והזקן והשרדן. כחלון אדם רע
- 1.מומחה לקנוניות 29/12/2016 16:28הגב לתגובה זוכך שצריך עו"ד ויועץ מס בשביל להבין אותה. הכי טוב מינימום מיסים - קבועים לכולם ובלי ניכויים(כמו פחת החזר מעמ ואשל)
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
