שוק הדיור: צפו בטבלה שמציגים בלמ"ס - ומנפצת את אחד המיתוסים הכי גדולים
בתוך כך, בלמ"ס מציגים מספרים מדהימים בעניין אלו שרוכבים על החגיגה בשוק הדיור, ואלו שנזרקו החוצה
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ד') נתונים בעניין סקר הוצאות והכנסות משקי בית לשנת 2015 כאשר ההתייחסות היא לשוק הדיור. מהנתונים עולות מספר מגמות מאוד מעניינות. בין היתר, ניפוץ המיתוס לפיו בישראל אוהבים באופן מיוחד לגור בדירה בבעלות (כלומר האמא היהודייה רוצה לראות את הילדים שלה קונים דירה ולא גרים בשכירות), וגידול דרמטי בבעלות על דירות בקרב גילאי ה-60 פלוס (על חשבון הצעירים).
ראשית, נציין כי מהנתונים עולה כי בממוצע הארצי אחוז הגרים בדירות בבעלות הוא 67.6%, ואחוז הגרים בדירות שכורות הוא 26.7%. לאורך השנים 1997 עד 2015 חלה עלייה משמעותית בשיעור הגרים בשכירות בקרב זוגות צעירים וירידה משמעותית בשיעור הצעירים שגרים בדירה בבעלות. מייד נפרט בעניין. אבל עוד קודם, מעניין לראות גרף שמציגים בהלמ"ס ולפיו שיעורי הדירות בבעלות בישראל (כאמור 67.6%) בשנת 2015, נמוכים מממוצע האיחוד האירופי שעומד על 70.1%. הנה הטבלה לפי מדינות:
שימו לב לנתונים הבאים (כפי שהם מופיעים גם בטבלאות): בשנת 1997 כ-55.8% מהזוגות הנשואים עד גיל 29 גרו בדירה שבבעלותם. בשנת 2015 הנתון הזה נופל ל-39.1% בלבד. ומה קורה בצד השני? בשנת 1997 כ-78.9% מהזוגות הנשואים בני 60 פלוס גרו בדירה בבעלותם. בשנת 2015 הנתון הזה זינק ל-87.7%. אם נתייחס לשיעור הרווקים בני 60 פלוס, אז השיעור של אלו הגרים בדירה בבעלותם זינק מ-39% ב-1997 ל-65.8% בשנת 2015. כלומר אין ספק, הדור המבוגר יותר שצבר כספים במהלך חייו, הגדיל את הנוכחות שלו בשוק הדיור בזמן שהצעירים נדחקו החוצה.
| אחוז הגרים בדירות בבעלות לפי קבוצות גיל | |||||||||
| שנים | טווח הגילאים 20-29 | טווח הגילאים 30-39 | טווח הגילאים 40-49 | ||||||
| נשוי | רווק | גרוש | נשוי | רווק | גרוש | נשוי | רווק | גרוש | |
| 1997 | 55.8% | 50.5% | 32.7% | 74.3% | 54.5% | 42.2% | 83.2% | 64.1% | 59.8% |
| 2002 | 54.6 | 46% | 19.4% | 74% | 45.8% | 38.0% | 83.7% | 50.5% | 53.8% |
| 2007 | 54% | 51.9% | 41.5% | 69.8% | 42.7% | 42.1% | 81.6% | 53.7% | 52.6% |
| 2012 | 43.3% | 46.7% | 22.1% | 63.4% | 39.2% | 50.7% | 80.9% | 59.5% | 53.3% |
| 2015 | 39.1% | 55.5% | 32.6% | 60.3% | 43.7% | 43.5% | 79% | 49.2% | 55.3% |
| 50-59 טווח הגילאים | 60 | |||||||
| שנים | נשוי | רווק | גרוש | אלמן | נשוי | רווק | גרוש | אלמן |
| 1997 | 86.1% | 79% | 64.3% | 73.9% | 78.9% | 39% | 45.8% | 68.5% |
| 2002 | 87.9% | 77.5% | 58.1% | 78.2% | 79.2% | 54.3% | 60.4% | 70.3% |
| 2007 | 88.2% | 63.2% | 59.2% | 80.7% | 82.6% | 59.1% | 65.5% | 74.5% |
| 2012 | 87.8% | 62.7% | 62% | 80.3% | 86.7% | 59.2% | 65.6% | 73.5% |
| 2015 | 86.9% | 59.2% | 63.2% | 86.1% | 87.7% | 65.8% | 61.6% | 68.7% |
- הלמ"ס: השקעת המדינה בשירותי הבריאות נמוכה יחסית לעולם
- פנסיה או נכסים: על מה הישראלים מסתמכים יותר בפרישה שלהם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנת 2015 נוספו 3,000 משקיעים למעגל בעלי 3 דירות ויותר
עוד עולה מהנתונים שפרה הלמ"ס כי מתוך משקי הבית שבבעלותם שתי דירות או יותר, כ-47 אלף משקי בית הם בעלי שלוש דירות או יותר שהם 1.9% מסך אוכלוסיית משקי הבית – עליה לעומת שנת 2014, שבה כ-44 אלף משקי בית החזיקו שלוש דירות או יותר ואשר היו 1.8% מהאוכלוסייה.
החזר חודשי ממוצע במשכנתא: 3,260 שקל
מנתוני סקר הלמ"ס עולה כי 39.9% מבין הגרים בדירות בבעלות משלמים משכנתא, וההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא למשלמי משכנתאות הוא 3,260 שקל.
פילוח שביצע הלמ"ס בשיעור משלמי משכנתא וגובה ההחזר החודשי הממוצע של משכנתא לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית, מראה כי גובה התשלום הולך ועולה עם העלייה בעשירונים, על פי הלמ"ס, התשלום החודשי הממוצע על משכנתא בעשירון העליון היה הגבוה ביותר - 5,369 שקל בחודש, נתון גבוה פי 3.7 מהתשלום הממוצע על משכנתא בעשירון התחתון שעמד על 1,464 שקל. כמו כן ציינו ששיעור משלמי המשכנתא עולה ככל שהעשירון גבוה יותר עד לעשירונים 8-7 (הקצה העליון של עשירוני הביניים), משם ואילך חלה ירידה בשיעור המשלמים משכנתא.
- 20.סה"כ 94.3% בשכירות או בדירות שלהם-5.7% ברחוב??? (ל"ת)אריה 08/01/2017 12:01הגב לתגובה זו
- 19.דודו 30/12/2016 23:26הגב לתגובה זואולי בשדרות וערד.
- 18.יורם 29/12/2016 18:19הגב לתגובה זוכל הסממנים מצביעים על ירידות שקרבות ובאות.
- 17.מפחד גרושים הורים קונים דירה על שמם ונותנים לזוג לגור (ל"ת)צעירים %הגרושים גבוה 29/12/2016 16:25הגב לתגובה זו
- 16.ranr 29/12/2016 09:41הגב לתגובה זוזוג צעיר שהשתכר שכר ממוצע, היה יכול לרכוש דירה בתנאים נוחים. דירות 3 חדרים 64 מ"ר עלו במחיר של 4 שנות שכר ממוצע במשק. חיינו בדירה כזו עם שני ילדים. מי שהחליט לעבור לעיירת פיתוח, קיבל תנאים טובים יותר, כולל הלוואה עומדת שהפכה למענק לאחר 5 שנות מגורים ביישוב. ממשלת המערך ובעיקר שר האוצר פנחס ספיר ז"ל, דאגו להקמת מפעלים ביישובי הפיתוח במקביל להרחבת היישובים כך שלגרים בהם יהיו מקורות תעסוקה. כיום ביבי ממליץ לצעירים לרכוש דירות ביישובי פיתוח בגליל ובנגב ומצד שני נסגרים שם מקורות התעסוקה כך שההמלצות הללו ריקות מתוכן ממשי. לסיכום, הימין מצויין לבעלי היוזמה, טייקונים מקורבים לשלטון, מצויין לחרדים, מצויין למתנחלים וגרוע לשאר עם ישראל.
- כמה שילמו לך בשביל התגובה הזו שכתבת? (ל"ת)שאפיק 29/12/2016 13:01הגב לתגובה זו
- 15.עוד מעט נעיף את ביבי ודברים יתחילו להשתנות פה (ל"ת)ממי 28/12/2016 18:22הגב לתגובה זו
- 14.הפנסיה התקציבית ניפחה בועת נדלן של משקיעי הפנסיה בדיור (ל"ת)להפסיק פנסיה תקציבית 28/12/2016 17:29הגב לתגובה זו
- אבי גדור 28/12/2016 18:14הגב לתגובה זוגם עובדי הבנקים שמקבלים שכר פי 5 מהשכר הממוצע. שכן שלי שצבר 5 דירות עד שיצא לפנסיה נתן במתנה דירה לכל ילד,ועוד מספר לי שבכספי הפיצויים עומד לקנות 2 דירות בצפון ת"א. חוסר שיוויון?אשתו עומדת אף היא לפרוש מאחת העיריות וגם היא תקנה 2 דירות מכספי הפיצויים.אם זה לא חוצפה ישראלית,מה כן?
- 13.הדלפה מארץ ההדלפות 28/12/2016 15:22הגב לתגובה זולהוריד את ״שכבת המג״דים״ כמו במלחמה, לא על מנת לרסק את השוק אלא על מנת לייצר לחץ כלפי מעלה וכלפי מטה.
- 12.monka 28/12/2016 15:22הגב לתגובה זומהיכן הכסף ? אמצו מיליארדר.
- 11.שמעון 28/12/2016 15:19הגב לתגובה זוהיום הזוגות הצעירים לא מתחתנים בגיל צעיר אלא אחרי גיל 29 אז אי אפשר לעשות השוואות לפני 20 שנה שהזוגות היו מתחתנים בגיל צעיר יותר . זה ברור שאנשים בני 60 פלוס שאין להם או איבדו את הוריהם וקיבלו את דירות ההורים בירושה . קבלו עוד נתון הלמ״ס כמה בעלי דירות יש שלא העבירו את דירתם בטאבו וגרים שניפ עם אערת הזהרה בטאבו אז לדעתי יש 100000בעלי 3 דירות זרנים ומעלה שכחלון ק עם החוק ההזוי הזה
- 10.sus 28/12/2016 15:15הגב לתגובה זורק שאפריקה עולה אתם מפרסמים שאפריקה כמה ימים רק יורדת אתם שתקים עד מתי תגיעה ליעד שלי 180
- 9.אלי 28/12/2016 15:03הגב לתגובה זוביבי המיליונר לך הביתה מספיק .ושוב מספיק
- 8.מיכאל 28/12/2016 14:51הגב לתגובה זומאושר, אחרת זה לא יגמר טוב.
- 7.הפסינמי 28/12/2016 14:37הגב לתגובה זורוב הניבחרים שאמורים לטפל בסוגית הנדל נהנים מעלית המחירים היות ויש להם מספר דירות ולכן מחשילים ובולמים כול מהלך בכיוון הוזלת המחיר מדברים הרבה ועושים כאילו
- 6.מוכיח שחוקי הכלכלה עובדים והכול זה עניין של ריבית (ל"ת)שחרזדה 28/12/2016 14:24הגב לתגובה זו
- 5.משקיע 28/12/2016 13:56הגב לתגובה זוהצעירים" הוא ניתוח פשטני ביותר; אכן הבעלות בקרב הצעירים ירדה, אבל מי אומר (חוץ משלוחי האוצר) שזה בגלל משקיעים? ניתן ראשית להאשים את הממשלה על מחדלים רבי שנים בשחרור קרקעות לבניה פרטית, בספסרות בקרקעות, בביורוקרטיה מיותרת מסורבלת ומשתקת של פרוייקטים שכונתיים של בינוי פינוי, של העדפת בעלי נדלן יוקרתי במיליוני דולרים עם פטורים והקלות לרוב; לא חסרות טענות כלפי הממשלה שהיא הגוף המחוקק והמבצע! אבל להפנות אצבע מאשימה כלפי אזרחים שקנו נכסים כחוק ושילמו ומשלמים עליהם כול מס אפשרי ובלתי אפשרי? הם עשו בדיוק מה שכול אדם בר דעת היה עושה בנסיון להציל את חסכונתיו/גימלתו, בפרט לנוכח כישלון הפנסיה...... כמו שלא באו בטענות לאזרחים שמכרו את בתיהם ורכושם והשקיעו לטמיון בבורסה הנופלת בתקופות עברו, הרי שאין לבוא בטענות, איומים וקנסות לאזרחים שומרי חוק שהיה להם חוש איפה להשקיע, וזו היא כול אשמתם!
- הפופוליזם והעליהום לא מיצרים דירות ואין לי משכנתא (ל"ת)משקיע שפוי 28/12/2016 14:59הגב לתגובה זו
- ברגר 28/12/2016 14:31הגב לתגובה זוהזדוני והנבזי על חשבון הצעירים? כתיבה זדונית ומרושעת!
- 4.שוקוטה 28/12/2016 13:52הגב לתגובה זופי 2!!!! פשוט אסון בהתהוות , מאיפה תגיע הצמיחה בעתיד כאשר כל רווחיהם העתידים של הצעירים משועבדים לטובת המשכנתא? היום להשקיע בדירה בעלות מימון כמו שיש כרגע ביחס לתשואה זו ההשקעה הגרועה ביותר שניתן לבצע, הגרועה ביותר ביחס לסיכון!
- 3.אדי 28/12/2016 13:44הגב לתגובה זוהנתונים לא משקרים
- אתה חולה נפש. מסוכן לצבור (ל"ת)ברגר 28/12/2016 14:32הגב לתגובה זו
- ואתה יותר טוב? דגנרט (ל"ת)יוסף 28/12/2016 15:44
- 2.ולדימיר 28/12/2016 13:39הגב לתגובה זורוסיה 2.0
- 1.אבי 28/12/2016 13:35הגב לתגובה זוהיידה ביבי! מלך ישראל!
- משה 28/12/2016 15:27הגב לתגובה זואתה אדיוט תאכל ג׳וקים וחרא ותצביע לביבי שיזרוק עליך בוץ לפרצוף ואת ידו לכיסך וגם של כחלון
- כי השמאל גרוע הרבה יותר (ל"ת)ברגר 28/12/2016 14:31הגב לתגובה זו
- מעולה ויצמן 11 יש לידי כמה גוקים (ל"ת)אריק 28/12/2016 14:14הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
