התחדשות עירונית במרכז תסבסד אלפי דירות בפריפריה: "אנחנו צריכים לדאוג לאלה שאין להם וקצת איזון לא יזיק"
משרד הבינוי והשיכון והחברה הממשלתית, עמידר חתמו על הסכם לקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. ההסכם יאפשר לעמידר להפוך לחברה יזמית בכל הקשור בפרויקטים מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית. ההסכם כולל תקציב של כ-2.5 מיליארד שקל לעשר השנים הבאות לקידום וניהול הפרויקטים ולבניית כ-5,500 דירות. לפי תכנית העבודה החדשה, עד שנת 2029 יחוזקו או ייבנו מחדש כ-3,500 יח"ד קיימות, מתוכן כשני שליש יחידות דיור של הדיור הציבורי וייבנו עוד 2,000 דירות שיימכרו בשוק החופשי, כאשר 83% מכלל יחידות הדיור (כ-3,000 דירות) יבנו בפריפריה. במסגרת התכנית, עמידר תבצע פרויקטים להתחדשות עירונית בנכסי הדיור הציבורי, בבניינים שבהם ישנו אחוז גבוה של דירות דיור ציבורי באזורי הביקוש, היכן שישנה כדאיות כלכלית גבוהה לכך כמו בערים תל אביב, הוד השרון, רמת גן, רעננה וכדומה, כאשר הרווחים ממכירת הדירות שתתווספנה במסגרת הפרויקט, עתידים לסבסד פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, שעד כה היעדר היתכנות כלכלית מנע את ביצועם. שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט: "כשנכנסתי לעיר לוד, חלפתי דרך האתר אותו אנו נחדש, נזכרתי בהוריי שהגיעו לארץ ואחרי שהם גרו שנים ביפו, פינו אותם בלי לתת יותר מידי והכניסו אותם לדירות עמידר בבת ים. עברתי שם לא מזמן הבניינים עומדים ונראים בדיוק כמו הבניינים שאנו רוצים לשפץ כאן. לשמחתנו המצב של שנות ה-40 וה-60 השתנה וההכנסה לנפש בישראל היא 33 אלף דולר בשנה כשליש מארה"ב". "המינימום הוא לא רק מזון ולבוש אלא הוא גם קורת גג. אני זוכר בהיותי תת אלוף, חוזר ממבצע בעזה ובשישי אחר הצהריים יש חיילים שנשארים בבסיסי ושאתה מדבר איתם הם אומרים שאין להם לאן ללכת אז הם נשארים בבסיס. זו מציאות שמדינת ישראל לא יכולה להסכים איתה, אולי ב-48' שלאף אחד לא היה. היום יש לנו מספיק. אנחנו צריכים לדאוג לאלה שאין להם וקצת איזון לא יזיק". מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אשל ארמוני: "זה לא סוד שהשר והסגן מובילים אג'נדה חברתית ומכלול פרויקטים חדשים שנוצרו בשנה וחצי האחרונות עוסקים בכך. המהות היא יצירת צדק חברתי - מצד אחד יזכו ביכולת התחדשות עירונית ולעומת זאת, פרויקטים בפריפריה החברתית והגיאוגרפית יוכלו לבצע פרויקטי התחדשות עירונית. הרעיון הוא להעביר מאלה שיש להם לאלה שאין. סוף סוף זה קורה, השר אמר לי תפסיקו לדבר ותביאו תוצאות". סגן שר הבינוי והשיכון, ג'קי לוי: "האתגר בפרויקט ענק לעמידר, שלא רק מטיב עם החברה, הוא מטיב עם הדיירים והחוסן של הדיור הציבורי". לוי הוסיף כי בשנה הבאה תכנית שיקום שכונות תגיע גם ללוד ואמר "בכוונתו להכניס את התכנית לכל הערים וגם לכאן בלוד. זוהי עיר מורכבת שחשוב מאוד לחזק אותה ולייצר עתיד טוב יותר לילדים". ראש עיריית לוד, עו"ד יאיר רביבו, אמר "היום הופכים את חזון ההתחדשות העירונית למציאות, במטרה לחזק את הפריפריה החברתית כמו כאן בעיר לוד. נכפיל את העיר עם 17 אלף יח"ד בתוך העיר ובמושבים הסמוכים. יחד נבנה פה אלפי יחידות באיכות גבוהה ואטרקטיבית שתמשוך אוכלוסייה נוספת לעיר לוד. בעיות כמו קרקע משלימה ותושבים סרבנים נפתרות במסגרת התכנית ועל כן הוא ישים מאוד". יו"ר עמידר, יצחק לקס: "הדירקטריון הנוכחי שהחל עבודתו לפני שנתיים פועל לקדם פרויקטי התחדשות עירונית [...] לא תהיה דירת עמידר אחת שלא נגיע אליה ונחדש אותה ונשפץ אותה. הדיור הציבורי אינו רק ארבע קירות אלא יש גם לזכור כי יש אנשים בתוכו ועל כן יש גם פעילויות קהילה ומרכזים פעילים".
- 3.צדק חברתי?? 15/09/2016 17:04הגב לתגובה זורובם לא מסוגלים לעבוד או שאין עבודה. מצב חירום. כחלון נותן הנחות ב500 אלף שקל לכל דירה בהרצלייה בתוכנית קרקס שלו. מר גלנט, ומה בשביל הכי חלשים??
- 2.מסתבר שמפלגת כולנו זה שמאל קיצוני (קומוניזם) (ל"ת)רוני 15/09/2016 16:20הגב לתגובה זו
- 1.סטלין 15/09/2016 15:44הגב לתגובה זומה עם התמלוגים מהגז ומכיל לא אמרתם שזה לטובת הצבור ויגיע לצבור? איפה הכסף מהתמלוגים מכיל והגז? למה המרכז צריך לסבסד לכם את הפריפריה ועוד אחרי שלקחתם הטבות מהפריפריה כדי לתת מתנחלים. ממשלה מופרעת לעם מפגר
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
