התחדשות עירונית במרכז תסבסד אלפי דירות בפריפריה: "אנחנו צריכים לדאוג לאלה שאין להם וקצת איזון לא יזיק"
משרד הבינוי והשיכון והחברה הממשלתית, עמידר חתמו על הסכם לקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. ההסכם יאפשר לעמידר להפוך לחברה יזמית בכל הקשור בפרויקטים מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית. ההסכם כולל תקציב של כ-2.5 מיליארד שקל לעשר השנים הבאות לקידום וניהול הפרויקטים ולבניית כ-5,500 דירות. לפי תכנית העבודה החדשה, עד שנת 2029 יחוזקו או ייבנו מחדש כ-3,500 יח"ד קיימות, מתוכן כשני שליש יחידות דיור של הדיור הציבורי וייבנו עוד 2,000 דירות שיימכרו בשוק החופשי, כאשר 83% מכלל יחידות הדיור (כ-3,000 דירות) יבנו בפריפריה. במסגרת התכנית, עמידר תבצע פרויקטים להתחדשות עירונית בנכסי הדיור הציבורי, בבניינים שבהם ישנו אחוז גבוה של דירות דיור ציבורי באזורי הביקוש, היכן שישנה כדאיות כלכלית גבוהה לכך כמו בערים תל אביב, הוד השרון, רמת גן, רעננה וכדומה, כאשר הרווחים ממכירת הדירות שתתווספנה במסגרת הפרויקט, עתידים לסבסד פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, שעד כה היעדר היתכנות כלכלית מנע את ביצועם. שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט: "כשנכנסתי לעיר לוד, חלפתי דרך האתר אותו אנו נחדש, נזכרתי בהוריי שהגיעו לארץ ואחרי שהם גרו שנים ביפו, פינו אותם בלי לתת יותר מידי והכניסו אותם לדירות עמידר בבת ים. עברתי שם לא מזמן הבניינים עומדים ונראים בדיוק כמו הבניינים שאנו רוצים לשפץ כאן. לשמחתנו המצב של שנות ה-40 וה-60 השתנה וההכנסה לנפש בישראל היא 33 אלף דולר בשנה כשליש מארה"ב". "המינימום הוא לא רק מזון ולבוש אלא הוא גם קורת גג. אני זוכר בהיותי תת אלוף, חוזר ממבצע בעזה ובשישי אחר הצהריים יש חיילים שנשארים בבסיסי ושאתה מדבר איתם הם אומרים שאין להם לאן ללכת אז הם נשארים בבסיס. זו מציאות שמדינת ישראל לא יכולה להסכים איתה, אולי ב-48' שלאף אחד לא היה. היום יש לנו מספיק. אנחנו צריכים לדאוג לאלה שאין להם וקצת איזון לא יזיק". מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אשל ארמוני: "זה לא סוד שהשר והסגן מובילים אג'נדה חברתית ומכלול פרויקטים חדשים שנוצרו בשנה וחצי האחרונות עוסקים בכך. המהות היא יצירת צדק חברתי - מצד אחד יזכו ביכולת התחדשות עירונית ולעומת זאת, פרויקטים בפריפריה החברתית והגיאוגרפית יוכלו לבצע פרויקטי התחדשות עירונית. הרעיון הוא להעביר מאלה שיש להם לאלה שאין. סוף סוף זה קורה, השר אמר לי תפסיקו לדבר ותביאו תוצאות". סגן שר הבינוי והשיכון, ג'קי לוי: "האתגר בפרויקט ענק לעמידר, שלא רק מטיב עם החברה, הוא מטיב עם הדיירים והחוסן של הדיור הציבורי". לוי הוסיף כי בשנה הבאה תכנית שיקום שכונות תגיע גם ללוד ואמר "בכוונתו להכניס את התכנית לכל הערים וגם לכאן בלוד. זוהי עיר מורכבת שחשוב מאוד לחזק אותה ולייצר עתיד טוב יותר לילדים". ראש עיריית לוד, עו"ד יאיר רביבו, אמר "היום הופכים את חזון ההתחדשות העירונית למציאות, במטרה לחזק את הפריפריה החברתית כמו כאן בעיר לוד. נכפיל את העיר עם 17 אלף יח"ד בתוך העיר ובמושבים הסמוכים. יחד נבנה פה אלפי יחידות באיכות גבוהה ואטרקטיבית שתמשוך אוכלוסייה נוספת לעיר לוד. בעיות כמו קרקע משלימה ותושבים סרבנים נפתרות במסגרת התכנית ועל כן הוא ישים מאוד". יו"ר עמידר, יצחק לקס: "הדירקטריון הנוכחי שהחל עבודתו לפני שנתיים פועל לקדם פרויקטי התחדשות עירונית [...] לא תהיה דירת עמידר אחת שלא נגיע אליה ונחדש אותה ונשפץ אותה. הדיור הציבורי אינו רק ארבע קירות אלא יש גם לזכור כי יש אנשים בתוכו ועל כן יש גם פעילויות קהילה ומרכזים פעילים".
- 3.צדק חברתי?? 15/09/2016 17:04הגב לתגובה זורובם לא מסוגלים לעבוד או שאין עבודה. מצב חירום. כחלון נותן הנחות ב500 אלף שקל לכל דירה בהרצלייה בתוכנית קרקס שלו. מר גלנט, ומה בשביל הכי חלשים??
- 2.מסתבר שמפלגת כולנו זה שמאל קיצוני (קומוניזם) (ל"ת)רוני 15/09/2016 16:20הגב לתגובה זו
- 1.סטלין 15/09/2016 15:44הגב לתגובה זומה עם התמלוגים מהגז ומכיל לא אמרתם שזה לטובת הצבור ויגיע לצבור? איפה הכסף מהתמלוגים מכיל והגז? למה המרכז צריך לסבסד לכם את הפריפריה ועוד אחרי שלקחתם הטבות מהפריפריה כדי לתת מתנחלים. ממשלה מופרעת לעם מפגר
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
