האם החברה שביקשה לרכוש את 'אור סיטי נדלן' בכלל קיימת?
ענבל אור מי היא החברה ש'ביקשה לרכוש' את אור סיטי נדלן וחזרה בה? אתמול פרסמנו כי חברה בשם shilet ltd היושבת בלונדון מעוניינת כביכול ברכישת חברת הנדל"ן של ענבל אור, ובהמשך היום משכה החברה את הצעתה.
פרט לדינמיקה, התמוהה למדי, של הצעת הרכישה וביטולה על ידי חברת Shilet ltd – בדיקה אודותיה מעלה ספק לגבי תחום עיסוקה, ואף מעבר לכך: החברה, שתחת הלוגו שלה צויינה כתובתה המדוייקת בלונדון, ובצדי הדף מספר טלפון ישראלי, מוגדרת כחברת "Private limited with Share Capital", שהוקמה בחודש נובמבר 2013. לפי פרטי החברה אותם הצלחנו להשיג (ובהקשר זה נדגיש: כל הפרטים שנציין הושגו דרך חיפוש שמה ו\או כתובתה של החברה, כשאזכורה מופיע אך ורק במספר מצומצם של אתרים לאיתור חברות - ולא מעבר לכך; ג"א) - מספר הטלפון שלה מורכב מ-7 ספרות בלבד, בעוד מספר טלפון בריטי מורכב מ-8 ספרות, ועוד קידומת אזור בת 2 ספרות. מבדיקתנו, קו הטלפון של החברה לא היה מחובר, ואין אפשרות כי מדובר במספר ישראלי.
המידע המוזר אודות הצעת הרכישה של החברה האלמונית (כה מוזר שעיכב אותנו מעט מלפרסם זאת בתחילה, אתמול; ג"א) הביא אותנו לגילוי פרט מעניין נוסף אודות אותה חברה, והוא שהיא נשלטת בידי שני אנשים, בחלוקה של 90%-10%, ושבדירקטוריון שלה חבר אדם אחד בלבד, אותו אדם המחזיק ב-90% ממנה. שמו מוצג כ-רוי דניס טולפס (Roy Dennis Tolfts).
בדומה לניסיון להשיג פרטים על חברת Shilet ,גם הניסיון לחפש מידע אודות בעל השליטה אינו דבר פשוט, למרות היותו הדירקטור היחיד בחברה שהציעה 50 מיליון שקל עבור חברת נדל"ן בישראל. המידע שכן הצלחנו לדלות היה גילו, האזרחות שלו, ומקום תושבותו.
- גזר הדין של ענבל אור: 7.5 שנות מאסר
- הפרקליטות דורשת: 11 שנות מאסר לענבל אור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרט מעניין נוסף אודות אותו דירקטור יחיד, הוא שהוא חבר בדירקטוריונים של עוד למעלה מ-40(!) חברות שונות, כולן חברות בע"מ (שמן מסתיים ב"LTD"), וכולן עודן פעילות (לפי הפרסום באינטרנט). מעבר לכך, דירקטור זה היה חבר בעוד כ-20 חברות נוספות, שכעת אינן מוגדרות כ'פעילות'.
עיסוקו של בעל השליטה, לפי אותם אתרי מידע שונים העוסקים בחברות רשומות, לא מסתכם רק בחברות בדירקטוריונים של חברות רבות, אלא, לפי הפגישות המתועדות שם, אלא גם כיועץ (CONSULTANT) וכן כעוסק בתחום הפרסום (COMMERCIAL) לחברות רבות.
נדגיש כי קיימת שאלה לגיטימית - האם מדובר באותו אדם או שמא באנשים רבים בעלי שם זהה. בדיקה במנועי חיפוש בהחלט חיזקה את ההערכה כי אכן אותה דמות הוא, כשגם חיפוש ב'פייסבוק' חיזק עוד יותר הערכה זו – ובאופן כמעט חד משמעי – מדובר באותו אדם.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
אם כן, ההתנהלות המעט מוזרה של הגשת הבקשה לרכישת חברת אור סיטי נדל"ן, שהעלתה סימני שאלה בדבר רצינות ההצעה (בשל ביטולה לאחר מספר שעות) – מעלה עוד סימני שאלה רבים בדבר החברה העומדת מאחוריה – מיהי אותה חברה אלמונית בשם Shilet LTD.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
