השמאי ארז כהן: "הדף הפיגועים בבריסל כבר מורגש כעת בשוק הדיור בישראל"
הפיגועים הקשים שהיכו באירופה בשבוע שעבר, בהם נהרגו שלושה ישראלים באיסטנבול וכן שני הפיגועים בבריסל עם למעלה מ-30 הרוגים, שוב מעלים לסדר היום את האפשרות של גל עלייה מצד יהודי אירופה לישראל - ובהקשר זה את ההשלכות על שוק הדיור המקומי.
מבדיקה שערכה פירמת השמאות של ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בעקבות האירועים עולה כי "במהלך השבוע האחרון התחזק מאוד הביקוש בקרב יהודים מחו"ל [..] זאת תוך דגש על העיר ת"א וערי חוף סמוכות דוגמת הרצליה, נתניה, אשדוד ובת ים. כמו כן היתה עלייה בביקושים לערים דוגמת רעננה, רמת בית שמש ובמידה מסוימת גם לירושלים".
כהן מדגיש כי "במיוחד בלטו הביקושים בקרב יהודים מצרפת, בלגיה, הולנד, גרמניה, איטליה ובריטניה". לדבריו, "מגמה זו התרחשה בשנתיים האחרונות גם בעקבות הפיגועים שהיו בטולוז, מערכת שריל אבדו והתיאטרון בפריז ותרמו במישרין לעלייה משמעותית במספר העולים בכלל, וצרפת בפרט, בשנה האחרונה, שעמד על כ-30 אלף עולים, מתוכם כמחצית בקירוב ממערב אירופה, מתוכם כעשרת אלפים מצרפת".
"בהערכה גסה, אומר כהן, ובהצלבות כל הביקושים הכבושים, אנחנו מעריכים כי כבר בשנה הקרובה, 2016-2017, יגיע מספר העולים לכ-35-40 אלף, מספר שיא מאז העלייה ההמונית של שנות ה-90, מתוכם כ-25 אלף ממערב אירופה, כ-15 אלף מצרפת לבדה. חשוב לזכור כי כיום חיים במערב אירופה כ-1.1 מיליון יהודים, מתוכם כחצי מיליון בקירוב בצרפת, כ-400 אלף בקירוב בבריטניה, כ-120 אלף בגרמניה וכל היתר באיטליה, ספרד, בלגיה והולנד. בבלגיה, לדוגמא, חיים כ-30 אלף יהודים, מספר לא גבוה כביכול, אולם ברור כי שורת הפיגועים יביאו אלפים מהם הנה".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה אומר, בהערכה גסה, שיהיה ביקוש לכ-10-12 אלף יחידות דיור נוספות לשנה, במהלך השנים הקרובות, בקרב עולים חדשים. לחץ שכזה על שוק הדיור הסובל ממחסור בדיור ממילא, קל וחומר כשהלחץ הינו על אזורים ספציפיים באיזור הביקוש, עשוי מאוד להביא כבר בתקופה הקרובה לעליות מחירים נוספות בערים דוגמת תל אביב וירושלים וכן באזורי החוף בהם יש ביקוש רב בומיוחד אצל עולים מצרפת".
- 21.בא 03/04/2016 17:13הגב לתגובה זואני מכיר מישהי שעברה מוות קליני ,והיא לא משקרת , יצורים כמו הקבלן הזה יורדים למטה למטה ,ואני לא מתכוון ללובי , כנסו ליוטיוב מוות קליני באנגלית .
- 20.בעז 27/03/2016 17:57הגב לתגובה זושלום בענין החייל מחברון עסקינן- דע עקא שהוא מואשם ברצח !! המחבל בן המוות נהיה הקרבן והחייל היהודי הרוצח, בלתי נסבל ומקומם עד מאד. ברגיל אני נגד עצומות אינטרנטיות , מטעמים פרקטיים וחוסר תוחלת... כעת יש עצומה עליה חתמו מעל שלושים אלף, במקרה זה באופן אישי חתמתי מצורף קישור למעוניינים לחתום http://www.atzuma.co.il/citation הפיצו נא הלאה תודה
- העצומה למען הרמטכ״ל וקציני הצבא! תנו לצה״ל לנהל את הצבא (ל"ת)אזרח מודאג 27/03/2016 19:14הגב לתגובה זו
- 19.אליעז 27/03/2016 17:15הגב לתגובה זוואי ואי שיירה של מטוסים ......רק שלא יעשו שביתה בנ"תבג
- 18.חזרה לשגרה 27/03/2016 15:57הגב לתגובה זויעקב גורסד שעלה לישראל לפני ארבע שנים והיום הוא יו"ר ובעלים של קבוצת YBOX, המקימה פרויקטים למגורים בישראל דוגמת "רביעיית פלורנטין", אמר היום ל"גלובס": "אני לא רואה בימים הקרובים גל עלייה מאסיבי או משמעותי מצרפת לישראל. גם לפני שלוש שנים, אחרי הפיגוע בטולוז, שבו נהרגו יהודים, דיברו על עלייה של עשרות אלפי יהודים מצרפת לישראל, וזה לא קרה. נכון שבימים הקרובים תהיה יותר התעניינות בעלייה, אבל זה לא בהכרח יתורגם לכך. אנשים לא מבינים שרוב היהודים בצרפת הם אנשים עובדים, שם נמצאת הפרנסה שלהם, ומערכת החינוך שהילדים שלהם מכירים. נכון שיהיו כל הזמן יהודים שיעלו לארץ מטעמי ציונות אבל זה קורה בהדרגה ולא בגלל בהלה או פאניקה.
- תודה על קול שפוי. (ל"ת)עמיאל 27/03/2016 17:35הגב לתגובה זו
- 17.נכתב מפוזיציה? (ל"ת)בועז 27/03/2016 15:24הגב לתגובה זו
- בא 03/04/2016 17:17הגב לתגובה זוכתבות אוהדות לפוזיציה שלהם ,ויש להם מאיפה . וגם יהיה לזה מחיר אדון בעלים של ביזפורטל , תאמין לי אני יודע , בבקשה לפרסם את זה גברת שמסננת את הטוקבקים !
- 16.דנידין 27/03/2016 14:52הגב לתגובה זואחרי אסון התאומים לא הגיע לישראל יהודי אחד אז אחרי הפיגוע בבריסל?מוזמנים לאתר החדשBuatnadlan com
- 15.היהודי 27/03/2016 14:31הגב לתגובה זוהמחייה זולה והחיים פה תותים
- 14.שמעון 27/03/2016 14:19הגב לתגובה זותמשיכו לחכות ותפסידו כסף.זו ההשקעה הטובה ביותר.כל שרי האוצר ניכשלו וגם תוכניות המישתכן לא יעזרו
- 13.לתת להם מחיר למשתכן, הם תרמו בצבא מגיע להם...... (ל"ת)ז'אן פייר 27/03/2016 13:00הגב לתגובה זו
- 12.ציפי 27/03/2016 12:34הגב לתגובה זושקרן מניפולטבי אתה ארז אנטרסנט לטובת הקבלנים כולם הולכים עם בכלל לאמריקה זבל גדול אתה שקרן גדול הכול מתרסק אמי מתווך מהשטח ורואה הכול אין מכירה יש נפילה עכשיו 30 אחוז אתה תתפוצץ והבועה איתך ביחד אנטרסנט בכול הערים הכול נופל 30 אלף דירות לא מכורות אין קונים ןאתה עוד משקרן זבל חוצפן לך לעזעזל כבר שלא נשמנ אותך שקרן
- 11.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 27/03/2016 12:03הגב לתגובה זוסופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90%= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות=פישר ברח+ עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 10.עדי 27/03/2016 11:59הגב לתגובה זומדבר מהפוזיציה... לא נשמע אמן
- 9.אדם 27/03/2016 11:54הגב לתגובה זוא. נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה חציונית - זה מחיר של אמא של הבועה!! ב. יש כ 30,000 דירות חדשות לא מכורות - שיא של כל הזמנים!! ג. הרבית של המשכנתאות (למעט הפריים) עלתה בצורה משמעותית, לדוגמא רבית קבועה ל20 שנה היא באזור 4%!!! כאשר לפני כשנתיים היתה בסביבות 2%. ד. כמות פיגורי המשכנתא עלתה ב24% ב2015 לעומת 2016. ה. לפי הנגידה האמריקאית הרבית השנה צריכה לעלות לפחות בעוד .0.5% ולהגיע ב2018 ל 3%!!. אבל אצל האינטרסנטים המחירים רק עולים !!! כאילו חוקי הכלכלה לא קימים ומה שקרה ביפן, ספרד , אירלנד ארצות הברית ,הונג קונג וסינגפור לא יכול לקרות אצלנו.
- 8.אני 27/03/2016 11:42הגב לתגובה זואיזה שטויות ! ביום גם הם לא יכולים לקנות דירה בארץ ! בירושלים 4 חדרים מעל 2 משח באשדוד מעל 2.5 משח (בדגש על דירות שקרובות לים)
- 7.גוזמאי הבדאי 27/03/2016 11:32הגב לתגובה זוזה לא הדף מבריסל אלא פיצוץ עצמי במשרדי השמאים והקבלנים
- 6.כתבות הפמפום היומיות רק מעידות על הלחץ של הקבלנים (ל"ת)קורא בין השורות 27/03/2016 11:31הגב לתגובה זו
- הוא לא קבלן, טמבל (ל"ת)שמע 27/03/2016 14:07הגב לתגובה זו
- 5.טומארפורקולו 27/03/2016 11:25הגב לתגובה זומפוזיציה אפשר לחשוב שבישראל אין פיגועים אין יוקר מחיה ונדלן מרקיע שחקים .כהן היהודים מאירופה לא כל כך מטומטמים כמו שאתה חושב ומפנטז
- 4.משה 27/03/2016 11:20הגב לתגובה זוהשמים הם הגבול ....הולכת להיות עליה ענקית מצרפת ובלגיה ....
- =]-פ0976 28/03/2016 20:26הגב לתגובה זובבתי קפה שך נתניה.
- 3.סמי השמאי 27/03/2016 11:15הגב לתגובה זוגדול, הרבה זמן לא צחקתי כך. היה ברור שזה יגיע חברות התעופה כבר הודיעו שהם לא עומדים בביקוש של היהודים לטיסות לישראל. דובר אלעל " מחירי הטיסות כבר עולים"
- 2.אנונימי 27/03/2016 11:00הגב לתגובה זומהקשטר הפיגועים לעלייה , וכאן אין טרור ,אתה יודע כמה ישראלים יורדים כול שנה ,למה לא מפרסמים את הנתון הזה , מי עולה , כולם באירופה היהודים נוהרים לקנדה , ארה"ב , אוסטרליה , הבעייה כאן זה אתם הורסים את דור העתיד , איזה מחירי דירות ,הרס משפחות בשביל קירות , אבל רשום בפניך הבועה הזו תתנפץ ,יקח זמן ואז הכול יקרוס , לאנשים אין כסףלגמור את החודש ואתם מדברים על דירות במחירים של כוכב שביט ,שבוע טוב .
- והמינע העיקרי לירידת צעירים הוא השרות הצבאי ... (ל"ת)לימבו 28/03/2016 20:27הגב לתגובה זו
- 1.ביקושי סרק 27/03/2016 10:55הגב לתגובה זושם יש מחיר למשתכן . תכף הם באים לגור פה כי אצלנו מאוד שקט לא דוקרים יהודים בכלל ואין פחד . הנה השכן שלי הצליח למכור דירת חדר להריסה ברמת גן ב מליון דולר
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
