נתניהו וגלנט: אישרו חוק שימנע פגיעה ברוכשי הדירות מקבלנים
הממשלה אשרה הבוקר את שינוי חוק המכר שהגישו רה"מ, בנימין נתניהו, ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, להסדיר את מערכת היחסים בין רוכשי הדירות לקבלנים ולמנוע פגיעה בדיירים. תיקוני חוק המכר יגנו על הצרכנים, שמשקיעים לצורך רכישת דירה את עיקר הונם.
החלטת הממשלה תניע את תהליך הבחינה של התיקונים, שכעבור 30 יום יופצו כתזכיר חוק ויופנו להליך החקיקה המקובל.
השר גלנט ברך על החלטת הממשלה: "במשך שנים היו פרצות בחוק המכר, שהביאו לניצול של רוכשי דירות ולפגיעה כלכלית בהם מצד גורמי מקצוע. מטרת התיקונים החדשים שאשרה הממשלה היום היא לספק בטחון לרוכשים ולוודא שהם לא מופקרים בעת חתימה על אחת העסקאות המשמעותיות בחייהם. בנוסף לשקיפות רבה יותר שתקבע בחוק, על פי התיקונים, ערבות חוק המכר לא תכלול את מרכיב המע"מ במחיר הדירה, שהיום מייקר באלפי שקלים את העסקה עבור הרוכשים. באחריותנו לדאוג לקורת גג עבור הציבור, ובו בזמן לוודא שכל התהליכים הנוגעים לדיור מתבצעים בהגינות ותוך הגנה חוקית".
חוק המכר נועד להעניק הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות רכישת הדירה. בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או יזם ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר. לרוב, אין לצרכן יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה.
השינויים שהוצעו:
עדכון המפרט - במצב הנוכחי, קבלנים רבים ממלאים את המפרט באופן שעומד בתנאי החוק, ואולם הוא אינו מספק תמונה ברורה ומחייבת, אלא נוטה לניסוחים מעורפלים מול רוכש הדירה. התיקונים החדשים יוצרים דיוק במפרט. המפרט החדש יציין גם חיובים אשר צפויים להיות מוטלים על רוכש הדירה, מעבר למחיר הדירה אותו הוא משלם לקבלן, כדוגמת – חיובים בגין חיבור לחשמל, לתשתיות גז ומים, אשר עלותם מגיעה כיום לאלפי שקלים.
- מהי ערבות חוק מכר? מהי תעודת זכאות? ומה הכוונה בסילוק מוקדם?
- התיקון לחוק המכר - האם זה יעזור לרוכשי הדירות? ממש לא בטוח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חיזוק חובת גילוי מידע על ידי הקבלן - על פי התיקון, חוזה המכר יכלול נתונים המצויים בידי הקבלן, שעשויים להשפיע על ההחלטה בדבר רכישת הדירה. כך, למשל, יידרש הקבלן לפרט כל שינוי בתכנית שאותו הוא יזם, כדוגמת תוספת זכויות בניה בבניין. כן ימנע מהקבלן לבצע שינוי מהותי בשטחים המשותפים של הבניין, באופן שחורג מהתמונה שהוצגה בפני הרוכש בזמן מכירת הדירה.
תיקון ההסדר החוקי הנוגע ל-"ערבות חוק המכר" - מדובר בערבות בנקאית אותה מקבל רוכש הדירה מקבלן, כערובה לתשלומים ששילם על חשבון הדירה, עד לקבלת חזקה בדירה. על פי החוק, ערבות חוק המכר כוללת את סכום רכיב המע"מ הכלול המחיר הדירה (17%), וזאת, על אף שרכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה למוכר אינו נשאר בידי המוכר, כי אם מועבר מהמוכר לרשויות המס.
עו"ד אריאל נדלר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין ברנע ושות' מציג את הבעייתיות בחקיקה: "מכלל התיקונים המוצעים, התיקון המוצע היחיד שעלול לפגוע ברוכשי הדירות הוא הפחתת ערבויות חוק המכר שניתנות לרוכשי דירות בגובה מרכיב המע"מ. משמעות הדבר הוא כי במקרה של מימוש הערבות, הכספים ששילם הרוכש כמע"מ אינם מובטחים ולא יוחזרו לו, כך שכשירצה לרכוש דירה חליפית יחסרו לו אותם 17%. על המדינה יהיה לגבש פתרון לגבי רכיב המע"מ, בנסיבות של מימוש ערבויות כאמור".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 3.סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=חזירות 28/02/2016 20:26הגב לתגובה זו
- 2.שקיפות 28/02/2016 15:41הגב לתגובה זוכי מול ביתו עומדים לבנות מגדלים, לבדוק תשתיות ברחוב ועוד.
- שי 28/02/2016 18:34הגב לתגובה זואנשים אין להם מושג שקבלן יכול לקרוע אותם במחיר, והדירה שהוא מוכר לא שווה את הכסף. לרוב אנשים חושבים שקבלנים זה טאבו, לא ניתן להתווכח, אם הקבלן מוכר במחיר x אז צריך לקנות במחיר x. קבלן/יזם הוא בדיוק כמו מוכר עגבניות, רק קצת יותר חכם.
- 1.מה עם שינויי דיירים? בזה הקבלנים ממש שוחטים את הדיירים (ל"ת)דויד 28/02/2016 14:37הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
