נתניהו וגלנט: אישרו חוק שימנע פגיעה ברוכשי הדירות מקבלנים

הממשלה מתניעה את שינוי חוק המכר שיגן על רוכשי הדירות. השר גלנט: "במשך שנים היו פרצות בחוק המכר, שהביאו לניצול של רוכשי דירות ולפגיעה כלכלית בהם מצד גורמי מקצוע"

ענת דניאלי | 28/02/2016 12:27 (4)

נושאים בכתבה חוק מכר דירות חקיקה מחירי הדירות

הממשלה אשרה הבוקר את שינוי חוק המכר שהגישו רה"מ, בנימין נתניהו, ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, להסדיר את מערכת היחסים בין רוכשי הדירות לקבלנים ולמנוע פגיעה בדיירים. תיקוני חוק המכר יגנו על הצרכנים, שמשקיעים לצורך רכישת דירה את עיקר הונם.

החלטת הממשלה תניע את תהליך הבחינה של התיקונים, שכעבור 30 יום יופצו כתזכיר חוק ויופנו להליך החקיקה המקובל.

השר גלנט ברך על החלטת הממשלה: "במשך שנים היו פרצות בחוק המכר, שהביאו לניצול של רוכשי דירות ולפגיעה כלכלית בהם מצד גורמי מקצוע. מטרת התיקונים החדשים שאשרה הממשלה היום היא לספק בטחון לרוכשים ולוודא שהם לא מופקרים בעת חתימה על אחת העסקאות המשמעותיות בחייהם. בנוסף לשקיפות רבה יותר שתקבע בחוק, על פי התיקונים, ערבות חוק המכר לא תכלול את מרכיב המע"מ במחיר הדירה, שהיום מייקר באלפי שקלים את העסקה עבור הרוכשים. באחריותנו לדאוג לקורת גג עבור הציבור, ובו בזמן לוודא שכל התהליכים הנוגעים לדיור מתבצעים בהגינות ותוך הגנה חוקית".

חוק המכר נועד להעניק הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות רכישת הדירה. בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או יזם ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר. לרוב, אין לצרכן יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה.

השינויים שהוצעו:

עדכון המפרט - במצב הנוכחי, קבלנים רבים ממלאים את המפרט באופן שעומד בתנאי החוק, ואולם הוא אינו מספק תמונה ברורה ומחייבת, אלא נוטה לניסוחים מעורפלים מול רוכש הדירה. התיקונים החדשים יוצרים דיוק במפרט. המפרט החדש יציין גם חיובים אשר צפויים להיות מוטלים על רוכש הדירה, מעבר למחיר הדירה אותו הוא משלם לקבלן, כדוגמת – חיובים בגין חיבור לחשמל, לתשתיות גז ומים, אשר עלותם מגיעה כיום לאלפי שקלים.

חיזוק חובת גילוי מידע על ידי הקבלן - על פי התיקון, חוזה המכר יכלול נתונים המצויים בידי הקבלן, שעשויים להשפיע על ההחלטה בדבר רכישת הדירה. כך, למשל, יידרש הקבלן לפרט כל שינוי בתכנית שאותו הוא יזם, כדוגמת תוספת זכויות בניה בבניין. כן ימנע מהקבלן לבצע שינוי מהותי בשטחים המשותפים של הבניין, באופן שחורג מהתמונה שהוצגה בפני הרוכש בזמן מכירת הדירה.

תיקון ההסדר החוקי הנוגע ל-"ערבות חוק המכר" - מדובר בערבות בנקאית אותה מקבל רוכש הדירה מקבלן, כערובה לתשלומים ששילם על חשבון הדירה, עד לקבלת חזקה בדירה. על פי החוק, ערבות חוק המכר כוללת את סכום רכיב המע"מ הכלול המחיר הדירה (17%), וזאת, על אף שרכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה למוכר אינו נשאר בידי המוכר, כי אם מועבר מהמוכר לרשויות המס.

עו"ד אריאל נדלר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין ברנע ושות' מציג את הבעייתיות בחקיקה: "מכלל התיקונים המוצעים, התיקון המוצע היחיד שעלול לפגוע ברוכשי הדירות הוא הפחתת ערבויות חוק המכר שניתנות לרוכשי דירות בגובה מרכיב המע"מ. משמעות הדבר הוא כי במקרה של מימוש הערבות, הכספים ששילם הרוכש כמע"מ אינם מובטחים ולא יוחזרו לו, כך שכשירצה לרכוש דירה חליפית יחסרו לו אותם 17%. על המדינה יהיה לגבש פתרון לגבי רכיב המע"מ, בנסיבות של מימוש ערבויות כאמור".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=חזירות 28/02/2016 20:26
הגב לתגובה זו
2.
שקיפות 28/02/2016 15:41
הגב לתגובה זו
כי מול ביתו עומדים לבנות מגדלים, לבדוק תשתיות ברחוב ועוד.
שי 28/02/2016 18:34
הגב לתגובה זו
אנשים אין להם מושג שקבלן יכול לקרוע אותם במחיר, והדירה שהוא מוכר לא שווה את הכסף. לרוב אנשים חושבים שקבלנים זה טאבו, לא ניתן להתווכח, אם הקבלן מוכר במחיר x אז צריך לקנות במחיר x. קבלן/יזם הוא בדיוק כמו מוכר עגבניות, רק קצת יותר חכם.
1.
מה עם שינויי דיירים? בזה הקבלנים ממש שוחטים את הדיירים (ל"ת)
דויד 28/02/2016 14:37
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן