עיר ראשונה - שתכאיב בכיס של רוכשי הדירות הזרים
נלחמים ביוקר הדיור - עיריית ירושלים תחל לגבות בשנת 2016 ארנונה כפולה מדירות הרפאים בעיר בסכום 223.56 שקל למ"ר. הגביה מתאפשרת לאחר שבשבוע שעבר אישרו שרי האוצר והפנים את בקשת עיריית ירושלים להכפיל את חיוב הארנונה לדירות רפאים בירושלים ולאפשר לעירייה לגבות תעריף כפול בדירות אלו.
הכפלת הארנונה לדירות הרפאים היא במסגרת המודל שיזם ראש העיר ניר ברקת במטרה לעודד את בעלי הדירות להשכירן ולהגדיל את היצע הדירות בעיר לצעירים ומשפחות צעירות. כמו כן כספי הארנונה הכפולים שייגבו מדירות הרפאים ישמשו לקידום דיור מוזל לצעירים ומשפחות צעירות בעיר.
בתקופה הקרובה תבחן העירייה מספר מודלים לאופן חיוב דירות הרפאים בארנונה כפולה.
כבר לפני כחמש שנים אישרה מועצת העיר את יוזמת ראש העיר, ניר ברקת, להכפלת חיוב הארנונה לאלפי דירות הרפאים בעיר.
לפני כשש שנים בשיתוף הרשות לפיתוח ירושלים, הוקם צוות לאיסוף מידע אודות דירות ריקות בבעלות תושבי חוץ, אליהם גם פנה בכתב ראש העיר בבקשה שישכירו את דירותיהן לטובת האוכלוסייה הצעירה בעיר. כמו כן נבחרו שש חברות ניהול הפועלות באופן ישיר מול בעלי הדירות במטרה להשכירן.
- 11.ישראל 13/04/2016 19:06הגב לתגובה זואם למשל קנה אדם חלקת קבר ולא משמתש בה שנים רבות? הצפיפות בבתי קברות מוכרת לכל! לא רצוי שיכריחו אותו לנצל את החלקה מייד?
- 10.מספיק עם השטויות 12/03/2016 08:37הגב לתגובה זויושבים חוכמולוגים בעיריית ירושלים ומחפשים להאשים יהודים טובים במחדלי בניית הדירות בירושליים ... אם קניתי דירה בירושלים תמורת 2,000,000 $ US ובריהוט עוד 250,000 $, השקעתי את מיטב כספי בדירה שתשמש את משפחתי שאנחנו מגיעים בחגים ובחופשות לישראל ... מי המטומטם שחושב להשכיר דירה כזאת כל פעם לחודש או חודשיים .... דירה שיהרסו אותה ... אז נשאיר זרזיף מים בכיור ומנורה דולקת במטבח
- 9.אופיר 05/01/2016 05:35הגב לתגובה זומעניין אם זה יעמוד במבחן החוק.
- 8.אפרים 30/12/2015 18:59הגב לתגובה זולפי צריכת חשמל או מים ? פתרון פשוט פותחים ברז מים בזרם דק מבזבזים את מי המדינה והשעון רץ. אותו דבר חשמל. מחברים לשעון חשמל וכל ערב האור דולק מרדת החשיכה ועד הבוקר. הרבה יותר זול מלשלם כפל ארנונה.
- לפי תצרוכת המים והחשמל (ל"ת)אופיר 05/01/2016 05:34הגב לתגובה זו
- טל 31/12/2015 19:36הגב לתגובה זויש מודלים נוספים עליהם ניתן לדעת אם דירה היא דירת רפאים. אחת השיטות היא שת"פ עם השכנים. שיטה נוספת היא אכן כפי שציינת, צריכה של חשמל. ניתן בתחשיב מסוים לחזות מהי צריכת החשמל בהתבסס על פרמטרים מסוימים ואז לחזות אם הדירה היא רפאים או לא... יש עוד המון שיטות..
- אורי 21/05/2016 01:58מסיתים את הבעיה לאלה שהשקיעו,במקום לבנות יותר דירות.
- 7.לא מבין 30/12/2015 15:48הגב לתגובה זוגני ילדים בתי כנסת רופאי שיניים ועוד ועוד זה ישחרר אלפי יחידות דיור למכירה. זה יכול להיות פתרון ארצי גם לפקקים במרכזי הערים. וגם לשחרר 100.000 יחידות דיור לשוק. הדירות הריקות רק יכניסו כסף לעיריה, מדובר באנשים שבשבילם עוד 10.000 דולר בשנה זה לא ממש חשוב
- 6.תושב חוץ 30/12/2015 15:45הגב לתגובה זונו באמת אז אני אשלם עוד 1000 יורו בשנה קטן עליי ממש ממש הצחיקו אותי כפל אורנונה ולא אשכיר את דירת הפאר שלי שיהרסו אותה
- 5.הראל 30/12/2015 14:46הגב לתגובה זוכדי לגרום לאנשים שקנו דירות יוקרה להרגיש פראיירים ואז ימכרו את הדירות.
- 4.שלום ישראל 30/12/2015 14:42הגב לתגובה זוכל מי שתורתו אמונתו ייצא לעבודה כחובה , בשרות לציבור 6 שעות כל יום כולל שבת (פיקוח נפש וכו')
- 3.יאיר 30/12/2015 12:28הגב לתגובה זורובן של הדירות הריקות הן דירות פאר. מדובר על 15,000 ש"ח דמי שכירות לחודש. באיזה זוג צעיר בדיוק מדובר ?
- את הכסף שיגבו יעניקו לזוגות צעירים כעזרה (ל"ת)מיקי 31/12/2015 22:36הגב לתגובה זו
- יגבו 0 שקלים, ויוסיפו עוד 50 פקידים אוכלי חינם בעירייה (ל"ת)מספיק עם השטויות 12/03/2016 08:40
- 2.יאיר 30/12/2015 12:25הגב לתגובה זואדם קונה דירה,מסדר אותה,מרהט אותה ומחליט להשאירה ריקה. יתכן שהוא מתגורר בה שבועיים בשנה ויתכן שכלל לא. הוא משלם ארנונה מלאה למרות שכמעט ואינו נהנה משרותי העירייה שכספי הארנונה אמורים לכסות (פינוי זבל למשל). הוא גם משלם לוועד הבית תשלום מלא למרות שאינו נהנה מהמעלית,תצרוכת חשמל בבניין,ניקיון וכו'. כעת באים ואומרים לו: אם לא תשכיר את הדירה - נכנוס אותך. וואלה,הצחקתם אותי. :)) באיזו זכות בדיוק? מחר תכנסו אדם ששכר רכב ולא השתמש בו. הטענה: לו נהגת ברכב המדינה היתה מרוויחה עליך את מיסי הדלק....... חוצפה וטמטום חשבו על החוק המצחיק הזה. בג"צ יעיף את ברקת דרך החלון
- 1.יותר קל לגבות 1% מערך הנכס, בכל הארץ. לא כמה מאות שקלים (ל"ת)עמיר 30/12/2015 12:16הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
