עיר ראשונה - שתכאיב בכיס של רוכשי הדירות הזרים
נלחמים ביוקר הדיור - עיריית ירושלים תחל לגבות בשנת 2016 ארנונה כפולה מדירות הרפאים בעיר בסכום 223.56 שקל למ"ר. הגביה מתאפשרת לאחר שבשבוע שעבר אישרו שרי האוצר והפנים את בקשת עיריית ירושלים להכפיל את חיוב הארנונה לדירות רפאים בירושלים ולאפשר לעירייה לגבות תעריף כפול בדירות אלו.
הכפלת הארנונה לדירות הרפאים היא במסגרת המודל שיזם ראש העיר ניר ברקת במטרה לעודד את בעלי הדירות להשכירן ולהגדיל את היצע הדירות בעיר לצעירים ומשפחות צעירות. כמו כן כספי הארנונה הכפולים שייגבו מדירות הרפאים ישמשו לקידום דיור מוזל לצעירים ומשפחות צעירות בעיר.
בתקופה הקרובה תבחן העירייה מספר מודלים לאופן חיוב דירות הרפאים בארנונה כפולה.
כבר לפני כחמש שנים אישרה מועצת העיר את יוזמת ראש העיר, ניר ברקת, להכפלת חיוב הארנונה לאלפי דירות הרפאים בעיר.
לפני כשש שנים בשיתוף הרשות לפיתוח ירושלים, הוקם צוות לאיסוף מידע אודות דירות ריקות בבעלות תושבי חוץ, אליהם גם פנה בכתב ראש העיר בבקשה שישכירו את דירותיהן לטובת האוכלוסייה הצעירה בעיר. כמו כן נבחרו שש חברות ניהול הפועלות באופן ישיר מול בעלי הדירות במטרה להשכירן.
- 11.ישראל 13/04/2016 19:06הגב לתגובה זואם למשל קנה אדם חלקת קבר ולא משמתש בה שנים רבות? הצפיפות בבתי קברות מוכרת לכל! לא רצוי שיכריחו אותו לנצל את החלקה מייד?
- 10.מספיק עם השטויות 12/03/2016 08:37הגב לתגובה זויושבים חוכמולוגים בעיריית ירושלים ומחפשים להאשים יהודים טובים במחדלי בניית הדירות בירושליים ... אם קניתי דירה בירושלים תמורת 2,000,000 $ US ובריהוט עוד 250,000 $, השקעתי את מיטב כספי בדירה שתשמש את משפחתי שאנחנו מגיעים בחגים ובחופשות לישראל ... מי המטומטם שחושב להשכיר דירה כזאת כל פעם לחודש או חודשיים .... דירה שיהרסו אותה ... אז נשאיר זרזיף מים בכיור ומנורה דולקת במטבח
- 9.אופיר 05/01/2016 05:35הגב לתגובה זומעניין אם זה יעמוד במבחן החוק.
- 8.אפרים 30/12/2015 18:59הגב לתגובה זולפי צריכת חשמל או מים ? פתרון פשוט פותחים ברז מים בזרם דק מבזבזים את מי המדינה והשעון רץ. אותו דבר חשמל. מחברים לשעון חשמל וכל ערב האור דולק מרדת החשיכה ועד הבוקר. הרבה יותר זול מלשלם כפל ארנונה.
- לפי תצרוכת המים והחשמל (ל"ת)אופיר 05/01/2016 05:34הגב לתגובה זו
- טל 31/12/2015 19:36הגב לתגובה זויש מודלים נוספים עליהם ניתן לדעת אם דירה היא דירת רפאים. אחת השיטות היא שת"פ עם השכנים. שיטה נוספת היא אכן כפי שציינת, צריכה של חשמל. ניתן בתחשיב מסוים לחזות מהי צריכת החשמל בהתבסס על פרמטרים מסוימים ואז לחזות אם הדירה היא רפאים או לא... יש עוד המון שיטות..
- אורי 21/05/2016 01:58מסיתים את הבעיה לאלה שהשקיעו,במקום לבנות יותר דירות.
- 7.לא מבין 30/12/2015 15:48הגב לתגובה זוגני ילדים בתי כנסת רופאי שיניים ועוד ועוד זה ישחרר אלפי יחידות דיור למכירה. זה יכול להיות פתרון ארצי גם לפקקים במרכזי הערים. וגם לשחרר 100.000 יחידות דיור לשוק. הדירות הריקות רק יכניסו כסף לעיריה, מדובר באנשים שבשבילם עוד 10.000 דולר בשנה זה לא ממש חשוב
- 6.תושב חוץ 30/12/2015 15:45הגב לתגובה זונו באמת אז אני אשלם עוד 1000 יורו בשנה קטן עליי ממש ממש הצחיקו אותי כפל אורנונה ולא אשכיר את דירת הפאר שלי שיהרסו אותה
- 5.הראל 30/12/2015 14:46הגב לתגובה זוכדי לגרום לאנשים שקנו דירות יוקרה להרגיש פראיירים ואז ימכרו את הדירות.
- 4.שלום ישראל 30/12/2015 14:42הגב לתגובה זוכל מי שתורתו אמונתו ייצא לעבודה כחובה , בשרות לציבור 6 שעות כל יום כולל שבת (פיקוח נפש וכו')
- 3.יאיר 30/12/2015 12:28הגב לתגובה זורובן של הדירות הריקות הן דירות פאר. מדובר על 15,000 ש"ח דמי שכירות לחודש. באיזה זוג צעיר בדיוק מדובר ?
- את הכסף שיגבו יעניקו לזוגות צעירים כעזרה (ל"ת)מיקי 31/12/2015 22:36הגב לתגובה זו
- יגבו 0 שקלים, ויוסיפו עוד 50 פקידים אוכלי חינם בעירייה (ל"ת)מספיק עם השטויות 12/03/2016 08:40
- 2.יאיר 30/12/2015 12:25הגב לתגובה זואדם קונה דירה,מסדר אותה,מרהט אותה ומחליט להשאירה ריקה. יתכן שהוא מתגורר בה שבועיים בשנה ויתכן שכלל לא. הוא משלם ארנונה מלאה למרות שכמעט ואינו נהנה משרותי העירייה שכספי הארנונה אמורים לכסות (פינוי זבל למשל). הוא גם משלם לוועד הבית תשלום מלא למרות שאינו נהנה מהמעלית,תצרוכת חשמל בבניין,ניקיון וכו'. כעת באים ואומרים לו: אם לא תשכיר את הדירה - נכנוס אותך. וואלה,הצחקתם אותי. :)) באיזו זכות בדיוק? מחר תכנסו אדם ששכר רכב ולא השתמש בו. הטענה: לו נהגת ברכב המדינה היתה מרוויחה עליך את מיסי הדלק....... חוצפה וטמטום חשבו על החוק המצחיק הזה. בג"צ יעיף את ברקת דרך החלון
- 1.יותר קל לגבות 1% מערך הנכס, בכל הארץ. לא כמה מאות שקלים (ל"ת)עמיר 30/12/2015 12:16הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
