ועדת הרפורמות קבעה תאריך יעד לתיקון חדש - שייתן פרשנות מרחיבה לתמ"א 38
תמ"א 38 היום התקיים בוועדת הרפורמות של הכנסת דיון דחוף בנושא הפרשנות החדשה של תמ"א 38, זאת לאחר שלאחרונה נחשפו שינויים משמועתיים בעמדה של היועמ"ש ביחס לחישוב זכויות הבנייה שיקבלו יזמי תמ"א 38. שינויים שנותנים פרשנות מרסנת לתוספת זכויות הבנייה שהן יכולות להקנות, וכשכך עלולים לתקוע את הענף למשך שנה ויותר.
בעקבות כך הודיע יו"ר הוועדה המיוחדת, לדיון בחוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית, ח"כ אלי כהן, על קיום דיון דחוף בנושא, להעברת המידע וההחלטות שיתקבלו בנושא. "נושא הוודאות הוא תנאי הכרחי וחשוב להתקדמות בפרוייקטים של בניה. בעצם הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית אומרת המדינה שעמדתה לקדם ולהאיץ פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, והפרשנות שניתנה לאחרונה לתמ"א 38 אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות זו. על רקע זה החלטנו לקיים דיון דחוף זה, בכדי לשמוע את ההסברים מהגורמים הנוגעים בדבר".
בדיון הדגיש כהן כי בכוונתו להחזיר את המצב לקדמותו, לחוקק חוק חדש על פיו ההיקף התיאורטי של הזכויות שהיה קיים בשטח הוא זה שינחה אותו. כלומר, לאפשר את הפרשנות המרחיבה. "המטרה שלנו היא כפי שהיה עד היום. לאפשר את מימוש מלוא פוטנציאל הזכויות בתמ"א 38, אשר יגרום לכדאיות של ביצוע פרוייקטים אלה ולהשאיר את שיקול הדעת לעיריות ולמועצות המקומיות".
לבסוף סיכם: "הפרוייקטים של התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38 הם חשובים ברמה הכלכלית, ברמה החברתית וברמה הנדלנ"ית- גם לשיקום מבנים מוזנחים, גם פתרון לחיזוק מבנים וגם לפתרון משבר הדיור. עד ה- 3 בנובמבר יוסר חוסר הוודאות ויוחלט על פרשנות קובעת ובסוף התהליך הממשלה תאשר את התיקון. בכוונתנו לייצר וודאות בחוק, כך שלא יהיה מקום לפרשנויות, תוך מציאת פתרון לתקופת הביניים. כמו כן, נדאג שלרשויות המקומיות תהיה סמכות תכנונית ואישורית להחליט ולהפעיל שיקול דעת".
אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו ובת ים, אמר: "עד שיאושר התיקון הרביעי לתמ"א 38 בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה יכולים לעבור חודשים שייצרו עיכובים באישורי הפרויקטים וכך למעשה הרצון של שר האוצר וקבינט הדיור אינם באים לידי ביטוי כלל ושוב אנו עדין לכך שמתקיימת סתירה בין גופי הממשלה השונים. כמו כן, ישנה חוסר וודאות מן ההחלטה שצפויה להתקבל ולכן אין בידי היזמים והקבלנים יכולת לקדם תהליכים אל מול דיירים ובעלי דירות במבנים המיועדים לפרויקטים מסוג זה וכך ההשלכות הן מרחיקות לכת עוד יותר".
"אנו תומכים ביוזמת החירום של ח"כ אלי כהן ברצון לקדם חקיקה מהירה שבה לא יהיה יכולת לפרשנויות שונות שמעקבות את הבנייה. רצונו של כהן לדאוג כי פרויקטים שממתינים לאישור לא יפגעו מבורכת, אך עולה השאלה כמה זמן ייקח לאישור מזורז של הצעת חוק זו והאם גופי ממשלה ימשיכו להתנהל בצורה שבה יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה".
- 5.ערן 15/10/2015 13:19הגב לתגובה זואצלנו בבניין גם יש 12 דיירים ורצינו להפוך את הדירה של אחד השכנים למחסן כי כולנו זוגות צעירים עם ילדים (חוץ מהדייר שאת דירתו רצינו להפוך למחסן) ולכולנו חסר שטח אחסון. השכן האמור גם ככה גר לבד ולא צריך את כל החדרים. ע"פ התוכנית הישארנו לו חדר אחד בגודל מכובד ומטבח ומקלחת כמובן. נתנו לו גם את הזכות לבחור ראשון את אזור המחסן שיוקצה לו. מתוך כבוד והתחשבות. העלו את ההצעה להצבעה של כל הדיירים והיא זכתה לרוב גדול. 11 מתוך 12 היו בעד ורק דייר אחד נשאר סרבן. פנינו לעורך דין וכעת אנחנו מתכננים לפנות לבית-המשפט. נמאס כבר מדיירים סרבנים שדואגים רק לאינטרס הצר שלהם במקום לראות את האינטרס הרחב של רוב הדיירים. אחרי שנגמור עם המחסן אני מתכנן לחכות שהילדים של השכנה מעליו ילכו כבר לצבא ואז אנחנו הופכים את הדירה שלה לחדר כושר לכל הבניין. עוד לא התחלתית לבדוק מי בעד מבין השכנים אבל נראה לי שהדייר הסרבן ממקרה המחסן דווקא יהיה בעד. ככה הוא לא ירגיש היחיד שדפקו אותו בבניין.
- מספיק עם השטויות 17/10/2015 18:45הגב לתגובה זוהמדינה מאפשרת הריסה ובניה מחדש של הבניין ...בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה הגדולה מדירתם הישנה ששוויה הדירה החדשה יהיה כ- 500,000 - 800,000 שקל יותר מערך דירתם הישנה ... והכי חשוב, בעלי הדירות מקבלים ערבויות חוק מכר דירות בשווי הדירה החדשה ... ולקינוח, בתקופת הבניה בעלי הדירה זוכים לדמי שכירות בעבור דירתם שנהרסה,
- 4.א.א 14/10/2015 23:04הגב לתגובה זואולם מבלי לנקוב בשמות רשויויות יש כאלה שעובדות לפי טבלאות מסודרות ולפי מצב תשתיות נתון ועפי נצתונים אלה מאשרים את הבניה/ הריסה ובנייה. דווקא יש לעודד הריסה ובנייה לבניינים מגיל 70 שנה ומעלה ויש רבים כאלה.....
- 3.י 14/10/2015 20:37הגב לתגובה זואיך מצליחים ל״שכנע״ חברי כנסת בצורך של הקבלנים להרויח יותר ולהפוך את הכוונה בתמ״א 38 שהיתה שידרוג בנינים ישנים והפיכתם לעמידים ברעידות אדמה, לבניית בנינים חדשים עם אחוזי בניה שלא מתחשבים בתשתיות הקיימות ובשרותים אשר העיר מסוגלת לתת.
- 2.אחד העם 14/10/2015 15:19הגב לתגובה זותמא 38 ב הינה תוכנית שהקבלנים מתעשרים בחולון בתמא 38 ב בנו דירת גן ועוד 4 קומות וגג על מגקש של 256 מטר ובנין על קומה אחת הבנין שנהרס היה בנין רעפים של 80 מטר התמא 38 ב הקבלן לא משלם מס השבחה הקבלן הרוויח בפרויקט כזה כ 8 עד 9 מליון שקל האם לזה מתכוונים כשמדברים על תמא 38 ב אני מחכה לתשובה של חבר הכנסת
- אגדות אורבניות 17/10/2015 18:48הגב לתגובה זואתה מדבר שטויות ... אתה פשוט לא מבין על מה אתה מדבר ...
- 1.יוסי 14/10/2015 13:47הגב לתגובה זוכל אחד מבין שמשהוא פה לא כשורה
- די לאגדות אורבניות 17/10/2015 18:50הגב לתגובה זובפרויקטים של תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובניה מחדש, אפשר לבנות בניין הכולל עד 8 קומות + קומת פנטהאוז
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
ההגרלה נפתחת היום, ונתניה מצטרפת עם מאות דירות מוזלות בפריסה רחבה בעיר - רמות המחירים מבטאות הנחה של כ- 17%-20%; ההגרלות צפויות להיות לטובת המילואימניקים, במיוחד ללוחמים. וגם - למה כדאי לכם להשתתף בהגרלות?
נתניה מצטרפת להגרלה הקרובה של 'דירה בהנחה' עם 405 דירות שייפתחו להרשמה החל מהיום. מדובר בפרויקטים הפזורים במיקומים שונים ברחבי העיר, כך שההצעה מגוונת ומתאימה למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים. בין הערים
הבולטות בהגרלה הקרובה, נראה שברעננה תקבלו את ההטבה הכי גדולה - עם 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. בנוסף, גם בבאר יעקב ההגרלות מאוד כדאיות ומבטאות הנחה
גבוהה ביחס לשוק - כתבנו גם על איך בפועל אתם לא צריכים להוציא כסף מהכיס. למרות שבמקרים מסוימים תצטרכו 'להעמיד' לבנק הון עצמי קטן יחסית של כ-50 אלף שקל: דירה
בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים. ובחזרה לנתניה - הדירות יוצעו בטווח מחירים של 16-19.4 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי השוק בעיר, שלפי האזורים המוגרלים המחירים באזור מגיעים לכ- 23-25 אלף שקל למ"ר.
אחד הדברים המרכזיים והחשובים בהגרלה הנוכחית הוא העדפת משרתי המילואים: 50% מהדירות בכל פרויקט שמופיע בהגרלה שמורות להם, ומתוכן 25% מיועדות ללוחמים בלבד. בפועל, אם חיילי המילואים מהווים רק כ- 15%-20% מהמשתתפים, המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי
רגיל. לכך מתווסף יתרון נוסף, מילואימניקים משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית, כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת במסלול הרגיל. השילוב הזה נותן בעצם יתרון כפול, ובחלק מהמקרים עשוי להקפיץ את סיכויי הזכייה למספרים חריגים ביחס
לשאר האוכלוסייה. חשוב לציין - עליכם לגשת ל-3 ערים. נראה כי ברעננה, באר יעקב ובנתניה, ההנחות אכן משתלמות ומבטאות הנחה דו ספרתית על מחיר הדירה.
גם אם אתם לא מתכוונים לגור באחת מהערים שצוינו - אתם יכולים לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה,
ובמקביל לשכור דירה באזור אחר. ברוב המקרים, פער המחיר מול שווי השוק מספיק גבוה כדי להפוך את העסקה להשקעה משתלמת, ולעיתים אף מאפשר לקבל מימון כמעט מלא מהבנק בלי להביא הון עצמי (למעט הסייג שהודגש לעיל), זה קורה בעיקר כי הבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה. עוד
דבר חשוב, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, עם הנחות כה משמעותיות, בעקבות חוסר ההסכמות בין האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - שככל הנראה יגבילו את ההגרלות רק לאזורים בהם המחיר למ"ר (לפי שוק חופשי, לא עולה על כ-20 אלף שקל) - משמע בפריפריה.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
מהו גובה ההטבה?
למי שעומד בתנאי הזכאות, הגרלות 'דירה בהנחה' הן הזדמנות אמיתית להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מדובר באפשרות שניתנת לרבים אשר אין באפשרותם
לרכוש דירה בשוק החופשי לקבל הנחה משמעותית - ובחלק מהמקרים היא מתקרבת למיליון שקל. ככל שמדובר בערים במרכז הארץ, גובה ההנחה בפועל נוטה להיות גבוה יותר.
גם בהגרלה הנוכחית צפויות הנחות גדולות, מאחר שנקודת החישוב היא מועד כניסת הפרויקט למאגר, ולעיתים
הדבר קרה לפני שנתיים או שלוש – תקופה שבה מחירי הדירות עלו בצורה חדה. אמנם ההנחה מוגבלת ל־25% ממחיר הייחוס ולתקרה של 500 אלף שקל, אך בפועל, אם מחיר הדירה במועד הכניסה למאגר היה נמוך בהרבה ממחיר השוק כיום, ההנחה האפקטיבית עשויה להיות גבוהה בהרבה. לדוגמה: פרויקט
שבו דירה הוערכה לפני שלוש שנים ב־1.4 מיליון שקל, וכיום שוויה 2 מיליון שקל - תימכר במחיר של כ־1.05 מיליון שקל. בפועל מדובר בהנחה של כמעט 50% מהמחיר הריאלי בשוק, ובחיסכון של קרוב למיליון שקל.
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
7.6 אלף דירות בהגרלה
במסגרת
ההגרלה שנפתחת היום יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - ואתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור
שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד, כפי שנאמר קודם לכן.
