מדינה דומה לישראל - שהכניעה שוק נדל"ן דוהר באמצעות עצירת המשקיעים

השבוע פרסמנו כי משרד האוצר מנסה לפתוח חזית נוספת נגד משקיעי הנדל"ן באמצעות ניסיון לשכנע את בנק ישראל לנקוט בצעדים נוספים נגדם. אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר שלח מכתב לנגידת בנק ישראל קרנית פלוג בו ביקש לבחון צעדים מקרו-יציבותיים נוספים כגון צמצום נוסף בשיעור המשכנתא משווי הנכס אותם יוכלו ליטול משקיעי הנדל"ן וצמצום השיעור של האשראי הניתן בריבית משתנה. 

האוצר נקט לאחרונה בצעד ריסון בביקוש המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה לשיעור של 8% מהשקל הראשון, אשר נכנס לתוקף ב-24 ביוני. נזכיר כי בנובמבר 2012 הגביל בנק ישראל את המשקיעים לעד 50% מימון בנקאי. 

מעניין לראות שבקצה השני של העולם, מדינה בעלת מאפיינים כלכליים דומים, אשר סבלה מזינוק חד במחירי הדירות, הצליחה באמצעות הגבלת משקיעי הנדל"ן, להרגיע את השוק המקומי ואף להוביל לירידת מחירים. 

המדינה הזאת היא סינגפור - אי צפוף ביותר, המוקף אוייבים, אשר בדומה לישראל הצליח לשגשג כלכלית למרות תנאי פתיחה נחותים ומיעוט באוצרות טבע. שתי המדינות סובלות ממחסור אדיר בקרקעות. למעשה, המצב בסינגפור גרוע הרבה יותר - עם אוכלוסיה של 5.5 מיליון נפש, בשטח המצומצם משמעותית משל ישראל - למדינה אין הרבה לאן לצמוח פיזית, מלבד לגובה או על ידי ייבוש שטחי ים. 

• טרייד-אין של קבלנים: פתרון נוח או מלכודת עלויות?
• הבשורה הקשה למשפרי הדיור והאם זה יעזור להורדת מחירי הדיור?

בדומה לישראל, גם סינגפור התמודדה עם זינוק חד במחירי הדירות והפכה לשוק הדירות השני הכי יקר באסיה אחרי טוקיו. הסיבות לזינוק דומות – ירידת הריבית הפכה את הכלכלה המשגשגת ל"חוף מבטחים" למשקיעים, בעיקר מסין, ועקב כך למחסור בדירות. הממשל המקומי נקט בצעדים משמעותיים נגד המשקיעים בדמות הגבלת משכנתאות על משקיעים, העלאת מס הבולים והעלאת מיסי הנדל"ן, בדומה לנעשה בישראל אם כי באינטנסיביות רבה יותר.

מס הבולים מונע עסקאות "סיבוב" מס הרכישה על דירות להשקעה במדינה עומד על 10% ומשקיעים זרים משלמים 10% נוספים. מס הבולים למקומיים עומד על 1%-3% עבור דירה ראשונה כאשר עבור דירה שנייה המס קופץ ל-10%. רוכשים זרים ישלמו מס בולים של 16% משווי הנכס. המוכר גם משלם מס בולים, וכדי למנוע עסקאות "סיבוב", מי שמוכר דירה עד שנה מיום הרכישה משלם מס בולים בגובה של 16% משווי הנכס, מי שמוכר שנה עד שנתיים ממועד הרכישה משלם 12%, מי שמוכר לאחר שנתיים-שלוש שנים ממועד הרכישה משלם 8% מס ומי שמוכר 3-4 שנים ממועד הרכישה משלם 4% מס. 

בניגוד לשוק הדירות הישראלי אשר רק המשיך (וממשיך) לזנק, ההגבלות על משקיעים בסינגפור אכן עשו את העבודה והמחירים ירדו עד הרבעון השלישי של 2015 שמונה רבעונים ברצף, התקופה הארוכה ביותר של ירידת מחירים מאז 2002.

• מילואימניקים קיבלו יותר - אבל בפועל יקבלו פחות: הקרב על 'דירה בהנחה' צפוי להסתיים
• מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לפי נתוני רשות הפיתוח העירונית הסינגפורית, מחירי הבתים ירדו ב-1.3% ברבעון השלישי של 2015, הירידה החדה ביותר מאז יוני 2009, לאחר המשבר הכלכלי העולמי. ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2015 ירדו מחירי הבתים 3.38%, זאת לאחר שהשלימו ירידה של 4.64% שנה לפני כן.

הסיבה העיקרית לירידה החדה היא צעדי הצינון", אמר ניקלאס מאק, בכיר בחברת יעוץ הנדל"ן הבינלאומית SLP בראיון לבלומברג. "ייתכן וחוסר הוודאות בכלכלה הגלובלית עקב ההאטה בכלכלה הסינית עצרה את זרימתם של משקיעים סינים לאי". לפי מאק, מחירי הבתים במדינת האי צפויים לרדת 4.5% ב-2015 והיא צפויה להיכנס למיתון טכני – "ייתכן ועל הממשלה לבחון שוב את ההגבלות שהטילה על שוק הנדל"ן במצב הנוכחי".

"סיכון לכלכלה המקומית" אוגוסטין טאן, נשיא איחוד מפתחי הנדל"ן של סינגפור, אמר לבלומברג כי "ההתדרדרות בסנטימנט הכלכלי במדינה, הירידה בביקושים והגידול בנכסים הריקים עשויים להוביל לספירלה של ירידת מחירים. צעדי הצינון של הממשלה, באינטנסיביות הנוכחית, עשויים לסכן את הכלכלה המקומית". 

נשאלת השאלה, האם בדומה לסינגפור, שילוב של הגבלת המשקיעים, יחד עם מיתון כלכלי, עשויים להוביל לשינוי כיוון במחירי הדירות. מנגד, בסינגפור, דיקטטורה לא דמוקרטית, ניתן ביתר קלות להוציא לפועל מגבלות על שוק הדיור ולהימנע מבירוקרטיה.