סקר גיאוקרטוגרפיה: זה המחיר שישלם הישראלי על דירה - איפה הוא רוצה לגור?
ה"גזרות" החדשות בשוק שמציגה הממשלה יגרמו להפחתת הביקוש לדירות ביולי, בכ- 10% בהשוואה לחודש יוני, כך מעריכים במכון גיאוקרטוגרפיה לפי סקר שביצעו בקרב 1,500 איש שמעוניינים לרכוש דירה.
לדבריהם, "ביולי צפויה ירידה בשיעור המתעניינים בפועל ברכישת דירה, כרבע מהרוכשים כבר נמצאים בתהליכי חיפוש או יעשו זאת תוך שלושה חודשים. יותר משקי בית דוחים את החלטתם לתקופה מאוחרת יותר, כשיתבהרו יותר הזכויות או המגבלות החדשות".
מהסקר עולה כי מחצית מהביקוש בחודש יולי יופנה לרכישה של דירה ראשונה, 20% לשיפור הדיור, אולם עדיין כ-30% מהדירות ירכשו למטרות השקעה, כולל רכישה עבור אחד הילדים. חלק מהדירות ירשמו על שם אחד הילדים, והן למעשה דירות להשקעה, הנמנעת ממיסים מיותרים.
כ-40% מהביקוש ביולי הוא לדירות 4 חדרים ואחוז דומה מהביקוש לדירות קטנות יותר. מסתמנת עלייה בביקוש לדירות קטנות, 2-2.5 חדרים וירידה בביקוש לדירות 3 חדרים. העלייה בשיעור רוכשי הדירות הקטנות אינה קשורה רק ברמה כלכלית נמוכה של התושבים וברצון של משקיעים לרכוש דירות קטנות. גודל דירה מבוקשת ממוצע עומד על 3.7 חדרים.
בממוצע מתכוונים להשקיע בדירה כ-1.11 מיליון שקל, סכום הנמוך מהמחיר הממוצע של דירה הנמכרת היום בישראל, שהוא כ-1.35 מיליון שקל. בהשוואה לנתוני הרכישה, לפי הסקר בשנת 2014, עלה הביקוש לדירות זולות וירד הביקוש לדירות יקרות. כחמישית מציבור הרוכשים מעוניין בדירה שמחירה נמוך מ-600 אלף שקל, כ-40% מעוניינים לשלם 800 אלף עד 1.4 מיליון שקל, כרבע בין 1.4-2 מיליון שקל ומיעוט, 5%, ישקיעו מעל 2 מיליון שקל בדירה.
הביקוש ממשיך להתרכז בערים הגדולות, ירושלים ותל אביב זוכות כל אחת לכ-10% מהביקוש. ערים נוספות שמציגות ביקוש ער, 5-9%, הן פתח תקווה, בני ברק, חיפה, ראשון לציון, אשדוד וחולון. ביקוש נמוך יותר, 3-5%, בבאר שבע, מודיעין, כפר סבא, רחובות, אשקלון, הרצליה, בת ים ונתניה. בחודש הקרוב יעלה הביקוש לדירה באזור השרון ובאזור בת ים-חולון-ראשון לציון. ירידה בביקוש צפויה באזור חיפה ובאזור הפריפריה.
מאפיינים של רוכשי הדירות בחודש הקרוב: חלק נכבד מרוכשי הדירות בחודש הקרוב הם צעירים, עד גיל 34, המהווים כ-44% מהשוק וקונים דירה ראשונה שלהם. שיעור רוכשי הדירות בקרב בני 55 הוא כמחצית משיעור הצעירים בשוק. 40% מהמתכוונים לרכוש דירה, הם בעלי השכלה אקדמאית, 56% הם בעלי הכנסה גבוהה. 76% מהמתכוונים לרכוש דירה הם בעלי משפחות של 3 נפשות ומעלה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שיעור הרוכשים בקרב העולים מבריה"מ נמוך יחסית.שיעור רוכשי הדירות בקרב האוכלוסייה האמידה גבוה פי שנים משיעור רוכשי הדירות בשכבה היותר נמוכה באוכלוסייה. בקרב האוכלוסייה החרדית-דתית שיעור רוכשי הדירות הוא פי 1.6 מאשר בקרב האוכלוסייה החילונית.
- 4.יונה 06/07/2015 16:01הגב לתגובה זויימשך הביקוש לדירות בארץ.
- 3.אנליסט 06/07/2015 15:51הגב לתגובה זומדובר באנשים שקונים דירה כתחליף להשקעה בבנק, תוך ניצול הזכויות שלהם לפטור ממסים כמעט טוטאלי. כשמחיר מטרה תצא לשוק הם יתנפלו גם עליה.
- 2.**סרטון מושקע מאוד** 06/07/2015 15:45הגב לתגובה זואומרים לכם לרוץ לקנות דירה כי גם אם המחיר יירד הריביות הזולות של היום לא יחזרו? אתם לא מאמינים שלבזבז עוד כמה שנים בשכירות וגם לשלם יותר ריבית יכול לצאת בסופו של דבר הרבה יותר זול? כנסו לראות חישוב מפורט, עם מחשבון משכנתא, ונתונים מסודרים באקסל, שיראה לכם שאתם עושים טעות ענקית. לצפיה חפשו באינטרנט את הטקסט: לקנות דירה או לחכות מחשבון משכנתא, או העתיקו את הקישור https://www.youtube.com/watch?v=UydmZU2p0r8
- 1.דירה להשקעה עם שותף - חפשו בגוגל ותקראו (ל"ת)דירה להשקעה עם שותף 06/07/2015 15:11הגב לתגובה זו
- רווקה בת 36 06/07/2015 15:23הגב לתגובה זותודה על הרעיון
- אחד 06/07/2015 15:44השאלה כמה זה בטוח ....ומה כוללת הפרוצדורה?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
