משרד הפנים - 10 צעדים לפתרון משבר הדיור: "אין לנו כל פריבילגיה להיכשל"

שוקי אמרני: "מצוקת הדיור איננה גזירה משמים, אם לא יימצא פתרון ההשלכות יהיו חמורות"

לירן סהר | 13/04/2015 15:47 (13)

נושאים בכתבה מצוקת הדיור משרד הפנים

"ברור לכולנו כי אנו מחויבים לנקוט בכל הצעדים הדרושים על מנת להגיע לתוצאות אחרות כדי לפתור את מצוקת הדיור שאיננה גזירה משמיים. פשוט אין לנו את הפריבילגיה שלא להצליח, בפרט לאור ההשלכות השליליות החמורות שנובעות מהעדר פתרון", כך אמר היום ד"ר שוקי אמרני, מנכ"ל משרד הפנים ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בכנס איגוד מהנדסי ערים בתל אביב.

אמרני בחר להתמקד במספר אתגרים מרכזיים שעל סמך הניסיון המצטבר יכולים לפתור את מצוקת הדיור:

1. האתגר הראשון והחשוב הוא: שיפור התיאום בין משרדי הממשלה שצריך להיות מכוון מטרה, כאשר, בין היתר, סדרי העדיפויות בביצוע פרויקטים לדוגמה בתחום התחבורה והמחלפים, הקמת מט"שים, או שדרוגם, ייקבעו ע"י משרד התחבורה ומשרד הבריאות, בהתחשב בתכניות למגורים שמקודמות באזור.

2. ליישם בהצלחה את הרפורמה בחוק התכנון והבניה כדי להבטיח שהוועדות המקומיות תוכלנה לבצע את תפקודן וכדי להוריד מעומסי העבודה של הוועדות המחוזיות. זה אינו דבר מובן מאליו, ויש לבצע שורה של פעולות כדי להבטיח את ההצלחה, ובהקשר זה, אציין כי קשה מאד לחוקק חוקים ובפרט כדוגמת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, אך הקושי הגדול, הוא ביישום.

3. לקדם תכניות להתחדשות עירונית מתוך גישה שמתייחסת למגוון רחב של נושאים כולל היבטים חברתיים ומוניציפאליים.

4. נודעת חשיבות מיוחדת לחיזוק שיתוף הפעולה והתיאום עם השלטון המקומי ולמתן מענה לחששות של ראשי הרשויות המקומיות, בתחומי התקציב (דוגמת המשך תמרוץ, והתחשבות התכנון בנושאים המוניציפאליים).

5. לתת מענה תקציבי לחסמים בתחומי התשתיות שמונעים או מעכבים אישור תוכניות למגורים ומימוש עשרות אלפי יחידות דיור שמאושרות, ולא ניתן להביאן לשלב הבנייה, עקב חסמים שונים, בעיקר, בתחומי התחבורה והביוב. מאחר ובסופו של יום מדובר בבעיה תקציבית, אין ברירה אלא להקים קרן מיוחדת של 1 מיליארד שקל, למימון הסרת החסמים.

6. מאמין בהענקת תמריצים חיוביים, כולל ליזמים, לדוגמה כאשר יעמדו בלוחות זמנים בדרך של הקלות במיסוי.

7. לקדם את השימוש במערכת המחשוב שהוקמה ע"י משרד הפנים ובימים אלה, מושלמת פריסתה. מערכת זו מקצרת באופן משמעותי את משך זמן הטיפול מהגשת התכניות ועד לקבלת ההיתר. אני רואה במערכת זו מהפיכה של ממש, מאחר והיא מצמצמת בירוקרטיה, מייעלת את התהליך התכנוני, מביאה ליתר שקיפות ציבורית ומעלה את איכות התכנון באופן משמעותי.

8. מוסדות התכנון צריכים להבטיח תמהיל של יחידות דיור הכולל – יחידות דיור קטנות, להשכרה וכדומה, כדי לתת מענה לציבורים השונים תוך התחשבות מרבית במאפיינים של היישובים והרשויות המקומיות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

9. העוסקים בתחום התכנון, ובפרט חברים בוועדות התכנון השונות, צריכים לגבש חשיבה יצירתית וגמישות תכנונית בתהליך קבלת ההחלטות כדי לתת פתרונות לצרכים השונים, הן של הציבור והן של הרשויות המקומיות. במסגרת זו, צריכים לצמצם ככל שניתן את התנאים לאישור התכניות בשלבים המוקדמים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
יזם 06/05/2015 21:26
הגב לתגובה זו
מסכים מאוד עם 5 ההמלצות הראשונות שהן פרקטיות וצריכים לבצע אותן היתר זה כללי מאוד ולא משפיעים ממש על הטיפול במשבר הדיור. רק תבצעו כבר!!!
12.
אורנה 02/05/2015 21:51
הגב לתגובה זו
כחברה שנים רבות במוסדות התכנון אני מסכימה עם ההמלצות של ד״ר אמרני שכל מי שמכיר אותו מעיד עליו כאיש מקצוע מהשורה הראשונה עם יושרה אישית ומקצועית שפועל ואומר מתוך אכפתיות אמיתית ואני מקווה שיאמצו את ההמלצות שלו
11.
מיכל 02/05/2015 13:37
הגב לתגובה זו
ממקום של עשרות שנים של עיסוק בתחום הנדלן והתכנון אני יכולה לומר שחייבים להתייחס לנושא החשוב הזה בגישה רחבה ומקצועית כמו ההצעה של אמרני ולהפסיק עם הפתרונות של זבנג וגמרנו שנאמרים עי אנשים שאין להם הבנה בנושא
10.
ניסים 14/04/2015 16:06
הגב לתגובה זו
קצין שלישות שדקה לפני השחרור לפנסיה קיבל דרגת אל"מ עשה תוך כדי הצבא לימודי דוקטורט והשתלב אחרי השחרור במנגנון המשומן והחל להתקדם בתוך הבירוקרטיה המוכרת שמטפחת אנשיפ בינוניים לתפקידי מפתח ללא הבנה ויכולת באמת להניע את העגלה קדימה . אנשים אפורים עושי דברם של מקורבים . אדון עמרני לא יכול ליצר שינוי כי הוא חלק מהמנגנון שיצר את יוקר המחירה וחוסר האונות בנושא הנד"לן
9.
י. 14/04/2015 09:28
הגב לתגובה זו
אם כזאת תוכנית לא ברורה ולא מכוונת מטרה, אין סיכוי להשיג כלום. זה נראה יותר כמו בלילה של מילים ולא תוכנית.
8.
ציון מחיפה 14/04/2015 09:27
הגב לתגובה זו
כל הכבוד לכותב הכתבה אבל יש עוד הרבה דרכים לפתרון בעיות הדיור אני לא אעלה אותם על הכתב וכל הפתרונות ללא עלויות כלל
7.
האמת 13/04/2015 19:13
הגב לתגובה זו
מוכרחים לשנות את יחסי הכוחות שבין ביקוש להיצע. ויש לזכור ששוק היד השניה גדול פי 4 מאשר היד הראשונה (23,000 עסקאות זה דירות מקבלנים מתוך מעל 100,000 עסקאות בשנה). כחלון מת מפחד לפגוע באינטרסים של משקיעי הנדלן, וגם לא מבין שמחצית מהצעירים קונים דירה ראשונה ויחידה אבל למטרת השקעה, וכלל לא גרים בה. היא לא משמשת להם "בית בישראל" או "מגורים יציבים"
6.
מנשה 13/04/2015 16:52
הגב לתגובה זו
על דירה להשקעה אפשר לעלות על ידי בדיקת מס תז בטאבו וכך רואים למי יש יותר מנכס אחד ומי יש רק נכס אחד שעליו יהיה פטור כמו היום [אף בעל דירה נוספת לא ירצה לא להיות רשום בטאבו בתור בעל הנכס ] לכן כך אפשר לבדוק על פי מס תז מי בעל הנכס הנוסף לנכס היחיד שיהיה פטור ממס זו הצעתי לשלטונות המס לגבות יותר מס אמיתי ללא שטיקים למינהן במו היום
5.
בא 13/04/2015 16:44
הגב לתגובה זו
ואז לא יעשו כלום עד שחבריה יצאו לפנסיה , הפיתרון שלי בסעיף 1: לקחת אדמות מדינה בחינם ולבנות עליהן אלפי בנייני דירות עי קבלנים מסין או מהודו ,שעובדים בזול ומהר כמו בסין ,שם בונים מליוני דירות בשנה בלי 10 סעיפים .
4.
Z 13/04/2015 16:36
הגב לתגובה זו
אחרת זה סתם העלאת מיסים ופגיעה באזרח ...ככה תעשו עלק רפורמה...
3.
עשרת הדיברות 13/04/2015 16:24
הגב לתגובה זו
לפי חוק. כל בית שמלאו לו 60 להרוס ולבנות כפול. זה יפתור הכל ובלי להתבכיין על אין חניה וכו . ובתל אביב להפסיק את הבזיון של חולדאי שלא מאפשר פינוי בינוי בצפון הישן. כאילו רעידת אדמה תחוס על הצפונבונים.
2.
שמולי 13/04/2015 16:17
הגב לתגובה זו
ולהוריד מס על הבורסה
1.
נהדר 13/04/2015 16:07
הגב לתגובה זו
אם לא יבוטל הפטור על מיסוי רווחי השכירות, ימשיכו לעמוד בתור משקיעים הרבה לפני זוגות צעירים שמעוניינים להקים בית יציב בישראל. לא חסרות דירות, חסרות דירות למכירה.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן