בובליל: "קבלנים יודעים לבנות דירה ב-750 אלף שקל וגם להרוויח"
בכנס מקצועי של משרד הבינוי בנושא תכנית מחיר מטרה, ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ פתח את הכנס דווקא בנושא אחר, על רקע פיזור הכנסת אמש
"תוכנית מטרה הינה תוכנית טובה. זוהי הפעם הראשונה שממשלת ישראל החליטה לוותר על הכנסות המדינה", כך אמר ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס מקצועי של משרד הבינוי בנושא תכנית מחיר מטרה.
לדבריו, "בשנים האחרונות אנחנו שומעים הצהרות אבל לא רואים מעשים בפועל. 'סוף נובמבר מע"מ אפס יעבור' הצהירו שוב ושוב ובפועל: אין ממשלה, אין מע"מ אפס ואזרחים שהיו אמורים לקבל את ההטבה עומדים כעת מול שוקת שבורה. זה הקפיא את השוק, עצר את הצמיחה וכעת אנו בצמיחה השלילית, עם הפסדים של 6 מיליארד שקלים למדינה. אנחנו בהתאחדות מבקשים להפסיק עם ההצהרות ולצאת למעשים. המבחן האמיתי יהיה בביצוע התוכנית".
"גם אם מחר בבוקר המנהל ישווק את הדירה הראשונה בפועל, אנחנו נראה אותה רק בעוד שנה וחצי. שלב התכנון והוצאת היתרי בנייה לוקחים זמן וצריך להבהיר, שזה תלוי ברשויות המקומיות ואולי בעוד 3 שנים, אם התוכנית תצא לפועל, יש סיכוי שהמחירים ירדו".
בסיכום דבריו אמר בובליל "אני לא יודע מי יהיה שר השיכון הבא ויכול להיות שתהיה לו אג'נדה אחרת ואולי בעיניו מחיר מטרה לא תהיה נכונה. כל כמה שנים קם ראש ממשלה חדש, שרים חדשים הרוצים שהמעשים ירשמו על שמם. התפקיד של השר החדש יהיה לשווק ולהעלות את ההיצע. כל דבר אחר הוא פתרון חלקי. הקבלנים יודעים לבנות דירות ב-750 אלף שקלים וגם להרוויח ואין שום סיבה בעולם שלא יציפו את השוק בקרקעות, כך שאנו נוכל לבנות ולענות על המחסור בהיצע. אנו נוכל להגיע למחיר דירה סביר ונמוך אם יציפו קרקעות במחיר שזוג יכול לרכוש אותה ולא להשתעבד לה".
- 12.מאיר פ 11/12/2014 13:49הגב לתגובה זוהמדינה היא הקבלן, מחיר הקרקע ידוע, מחיר בניה ידוע, מכרז לבניה של קבלנים המדינה היא היזם המזמין קבלנים לבנות עבורה, אם הקבלנים מתאמים מחיר המדינה ( היזם ) מזמינה קבלנים מסין.. מחיר קרקע לפי אזורים, מרכז מחיר של 500 אלף ליחידה ( המדינה מרויחה מאוד ) בניה 100 מטר עולה 509 אלף, מחיר לאזרח מיליון שקל ( המחיר היקר ביותר, אזורי ביקוש ). בפריפריה מחיר דירה 500-750 אלף... זה פשוט ואפשרי ... רק אם רוצים ( הקבלנים, שמאים, אדריכלים, מהנדסים לא יתנו לזה לקרות... להפסיד מאות מיליונים רווח לא בישראל ).
- 11.לדעתי רק הקבלנים תוקעים את הדיור, פשוט לא בונים (ל"ת)להביא קבלנים מחו"ל 10/12/2014 13:41הגב לתגובה זו
- 10.חזירות 10/12/2014 09:51הגב לתגובה זואני גר בקריות ועובר כל יום דרך תמרה (כפר ערבי). בכניסה לכפר יש פרסום על דירת 5 חדרים מהקבלן שנמכרת ב 350 אלף ש"ח - מה שמצחיק שאותו קבלן שמרים את הבניין בונה גם אצלו בקריות דירות 5 חדרים ב 1.3 מיליון ש"ח. קבלן יכול לבנות דירה ב 350 אלף אחרי רווח של 10%, אבל שאתם חזירים של 30-40% התמונה משתנה. הקבלנים הם הבעיה של המדינה הזאת - ואתה יכול לשנות את זה (אבל לא באמת רוצה). אסף.
- 9.שהקבלנים שולטים על הכמות והמחיר כמו קרטל (ל"ת)הבעיה 10/12/2014 09:46הגב לתגובה זו
- 8.בועהמעל50%=תפסיקו אינטרס=צדק=דור עני=סיכון קיום מדינה ! (ל"ת)קרטל=הרצה פראייר!!!! 09/12/2014 14:54הגב לתגובה זו
- 7.קרטל=שליטמחירגבוה=מניעפיצוץטבעי=בועהמעל50%=דור עני!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 09/12/2014 14:47הגב לתגובה זו
- 6.ליצן 09/12/2014 14:20הגב לתגובה זוזה סיכום של מחיר מטרה - רווח לקבלנים ומקורבים
- 5.אני יודע למכור גם ב750000 ש"ח וגם להרוויח .אז למי חיכתה (ל"ת)בובלין הנוכל 09/12/2014 13:34הגב לתגובה זו
- 4.קבלנים מסין יודעים ,קבלנים ישראלים יודעים ב1.5 מליון . (ל"ת)בא 09/12/2014 12:17הגב לתגובה זו
- 3.משה 09/12/2014 12:05הגב לתגובה זואתה נותן לאזרחים לחיות באשליות רק בשביל להראות שאתם הקבלנים בסדר...
- 2.שאפיק 09/12/2014 11:37הגב לתגובה זוכל שר בא עושה תוכנית ל 3 שנים בא השר אחריו ומשנה אותה שוב.
- 1.דני 09/12/2014 11:35הגב לתגובה זוהרי פורסם שמחיר מטרה לא תופעל בדרום הארץ כי מחירי הקרקע שם הם פחות מ 60,000 שקל, ולכן לא סביר שהקבלן ירצה למכור דירות ב 200,000 שקל הנחה אם כל ההנחה שהוא מקבל מהמדינה זה 60,000 (כלומר המדינה תמכור לו את הקרקע במחיר של אפס). אבל מה שמעניין הוא, איך הגענו למחיר דירה של 1 מיליון בפריפריה, אם הקרקע עולה פחות מ 60,000 שקל? הרי אפשר למכור את הקרקע ישר לאזרחים, הם יוסיפו 500,000 על בניה באיכות הכי טובה שיש כולל מעלית, מרפסת, מחסן, חניה וכו', עלויות מימון של 50,000 ואם יהיה ברוך הם יוציאו עוד 100,000 והנה הגענו ל 710,000 שקל בלבד! מי צריך מחיר מטרה בכלל?
- גוזרים קופון 09/12/2014 19:15הגב לתגובה זומניסיון אישי אפשר לבנות דירה ברמת גימור מאוד טובה בעלות של עד 3,000 ש״ח למטר. לקנות דירה עולה פי 3-4 למטר !! מישהו כאן חוגג
- גוזרים קופון 09/12/2014 19:15הגב לתגובה זומניסיון אישי אפשר לבנות דירה ברמת גימור מאוד טובה בעלות של עד 3,000 ש״ח למטר. לקנות דירה עולה פי 3-4 למטר !! מישהו כאן חוגג
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
