אריאל: "קבלנים לא יפשטו רגל מירידת המחירים - מדובר ב-30% ב-3 שנים"

"תוכניות מע"מ 0% תאושר ב-19 בנובמבר ומחיר מטרה ב-20 בנובמבר". באילו 3 ערים ישווקו ממש בקרוב דירות ב-20% פחות?
לירן סהר | (24)

שר הבינוי והשיכון אורי אריאל הבטיח בכנס ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו בת ים כי לא יאוחר מ-19 בנובמבר יאושר חוק מע"מ 0% וב-20 בנובמבר יהיה מחיר מטרה. "בראש העין, מודיעין וירושלים יהיה שיווק של מחיר מטרה. בשנה הקרובה יהיו בין 12 ל-15 אלף דירות שישווקו במחיר מטרה. כששאלו אותי למה אני ממתין למחיר מע"מ 0%, אמרתי שיש השפעה, שתי התוכניות פוגעות בהכנסות פעם אחת אצל רשות המיסים במע"מ 0%, מדובר ב-2.5 מיליארד שקל, ובמחיר מטרה מדובר ביותר ממיליארד שקל".

"צריך להביא את הסחורה כדי שילדינו יוכלו לרכוש דירה בישראל. שם המשחק הוא השיווקים. אנחנו עושים את כל המאמצים ובונים כל שנה לפחות 10% יותר. מי שיודע להדביק פערים של עשור בשנה אחת שיאמר לי איך. אני מכיר עבודה קשה, שינויים בתפיסה, ואנחנו עושים את זה".

שיווקים בכפר סירקין, תל השומר, שדה דב וראשון לציון

לדבריו, התוכניות האלה יימשכו "מע"מ 0% הוא ל-7 שנים. מי שלא חייב לקנות דירה בדצמבר השנה שיחכה עוד קצת כי אני מאמין שהמחירים ב-2015 יירדו במתינות, שום קבלן לא ייפשוט את הרגל בגלל זה. ב-3 שנים המחירים יירדו ב-25%-30%, זה תלוי כמובן בשיווקים. יהיו שיווקים בכפר סירקין, תל השומר, שדה דב וראשון לציון. אני מסכים שאחת הבעיות היא המחסור במרכז הארץ".

"אנחנו הולכים להביא שתי תוכניות שיביאו תוספת משמעותית מאוד אחת במגזר ההתיישבותי, יש שם עשרות אלפי קרקעות מאושרות לשיווק, העלות היא של כ-160 מיליון שקל בשנה, יש התנגדות מאגף התקציבים, אני אומר להם שבאירוע חירום צריך לתת גם את זה כדי להביא עוד 6,000-7,000 יחידות דיור. ההחלטה השנייה לדבריו היא מניעת שימוש בדירות מגורים כמשרדים".

אריאל טען כי כדי להגביר את השקפיות, רשות מקרקעי ישראל תחל לשדר את ישיבותיה בשידור חי. "כל אחד יוכל לצפות בהם ולזכות בוודאות". לגבי המחסור בעובדים בענף הבנייה, אמר אריאל "אנחנו פועלים להבאת פועלים מלבד מסין מרומניה, מבולגריה, מטורקיה ולמדינות השכנות שלנו. אנחנו רצינו 15 אלף עובדים פלסטינים התפשרנו על 8,000, זה כנראה הדבר הכי זמין כעת. סך הכול מדובר בתוספת של 30 אלף פועלים".

אריאל אמר שמהיום משרד הבינוי והשיכון ייקרא משרד הבינוי בלבד.

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 21.
    תסבירו להדיוט הזה שהרווח לקבלן הוא כ- 8% - 10% (ל"ת)
    הדיוט שמדבר שטויות 13/11/2014 01:59
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    ליאור 06/11/2014 19:20
    הגב לתגובה זו
    בושה שאלו הפכו להיות פני המדינה!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 19.
    קשקשן,אולי ישווק דירות על הר הבית?קיצוני מעורר אינטיפדה (ל"ת)
    ישראלי 06/11/2014 15:43
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    דורון מחולון 06/11/2014 15:39
    הגב לתגובה זו
    בישראל יש 2.3 מיליון דירות, ובניה של 50,000 בשנה במקום 40,000 של ריבוי טבעי, זה לא מה שיעשה את ההבדל.בין השנים 2001 ל 2007 בנו בכל שנה כ 8,000 דירות פחות מדי, ועדיין לקח כ 7 שנים עד שזה התבטא בעליית מחירים כלשהי (המחירים היו בירידה באותם שנים). לעומת זאת, המחירים עולים מהר, בסיטואציה ש 300,000 ישראלים מגלים שהם לא מקבלים ריבית על הפקדות בבנק, והולכים לקנות דירה להשקעה. לא רק זה, אלא שבמקביל אליהם 300,000 אחרים שדווקא רצו למכור דירה, מגלים שלא יהיה להם איפה להשקיע את הכסף שיקבלו (כי הריבית בבנק היא אפס) ולכן מחליטים לא למכור. פתאום יש הרבה יותר קונים והרבה פחות מוכרים. (משפרי דיור קונים ומוכרים - אז נתעלם). תוסיפו לזה מומנטום של שוק- ציפיות של קונים שהמחירים ימשיכו לעלות וכדאי להזדרז לקנות, דבר שמגדיל ביקוש עוד יותר, ובמקביל אליהם ציפיות של מוכרים שהמחיר יעלה ולכן לא כדאי למכור (אפילו אם יש מס שבח לינארי). הגדלת היצע בעיקר עוזרת להרגיע פחד של הקונים, וזה גם חשוב כי זה מוריד ביקוש.
  • 17.
    שולי 06/11/2014 15:37
    הגב לתגובה זו
    לך תעלה להר הבית תוריד שם מחיר אפס אתה והשותף שלך בנט
  • 16.
    יצחק 06/11/2014 15:33
    הגב לתגובה זו
    כבוד השר ירידה של 30 אחוז זאת רק ההתחלה אנו במיתון שהולך ומעמיק כך שאנו צפוים לראות קריסה ענקית
  • 15.
    גק ברגיל 06/11/2014 14:21
    הגב לתגובה זו
    בובליל: "יוג'ין קנדל אמר לי שהוא מתחרט שאמר לבתו לא לקנות דירה"......
  • דני 06/11/2014 15:44
    הגב לתגובה זו
    מע"מ 0' על אותו משקל של איגוד בוני הארץ, רוצים שקבלנים יבנו? מס על אדמות שאושרו לבניה ותראו כמה בניינים צצים בבניה חדישה ומהירה.
  • 14.
    באמת ימכרו שם בזול? (ל"ת)
    שדה דוב 06/11/2014 14:14
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    שר המתנחלים. נמאסת! (ל"ת)
    מיכל 06/11/2014 14:06
    הגב לתגובה זו
  • רק מתנחלים?! גם מגלה סתימות כלכלית (ל"ת)
    יוסי 06/11/2014 19:41
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    מוחק את ההון העצמי 06/11/2014 14:01
    הגב לתגובה זו
    כידוע הבנקים למשכנתאות הם שותף בכיר במרבית הדירות בארץ, ודאי של הציבור הצעיר. הורדת המחיר ב- 30% תהפוך את הבנקים לבעלים של הדירות ותוריד אותנו מנכסינו כליל. דירה שנרכשה ב- 1.5 מיליון שקל ומשכנתא של מיליון תהפוך לדירה שעולה מיליון עם משכנתא שכמובן נשארת מיליון. דור שלם יאבד את כל חסכונותיו.
  • מאיר 07/11/2014 08:26
    הגב לתגובה זו
    נכון, דור שלם הולך לאבד שליש מערך הדירה שקנה. נגיד שזה 300 אלף עד חצי מיליון. קודם כל, מי שמתכנן לגור בדירה זה לא באמת משנה לו מה השווי שוק שלה. אם הוא יחליט למכור ולהיפטר מהמשכנתא אז כן.. פה הוא יאבד את חסכונותיו. מולו יש דור שלם שלא יכול לקנות דירה. וזה אסון לאומי גדול יותר! ולסיום, אם דור שלם נכנס למחירי בועה ועשה שטות, זו סיבה לדפוק את כל הדורות שאחריו בהשארת רמת מחירים גבוהה? ממתי טעות של דור אחד היא הצדקה להמשך קיום הטעות על גבי הדורות שאחריו? מי שהיה חסר אחריות ורץ לקנות דירה במחירים מנופחים, צר לי עליו, אבל הוא יאכל את מה שבישל. זה לא קשור לאף אחד מהשרים המצהירים, רק לריבית בנק ישראל שתיכף עולה (תיכף במונחי שנים, נגיד שנה שנתיים) ואז כל חגיגת המחירים הזו תיגמר.
  • 11.
    ישראל קריב 06/11/2014 13:55
    הגב לתגובה זו
    קצת פחות, יש סימנים טובים
  • 10.
    בהצלחה למי שקנה 06/11/2014 13:47
    הגב לתגובה זו
    פראייר מי שקונה
  • 9.
    דמגוג=קרטל מחיר גבוה=היצע מוסתר=בועהמעל50%=דור צעיר עני (ל"ת)
    בלוף יומי לפראייר!!! 06/11/2014 13:43
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    נמאס מהמתנחל הזה שמבעיר את המדינה וגוזל את כספנו. (ל"ת)
    מני 06/11/2014 13:40
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    קרטל=שליט מחירגבוה=מניע פיצוץטבעי=דור עני=סיכון מדינה! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 06/11/2014 13:40
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    025 06/11/2014 13:35
    הגב לתגובה זו
    מה הם מיוחסים על פני עסקים אחרים?
  • 5.
    באופן קבוע אריאל שוכח לקחת הכדור הכחול. (ל"ת)
    אריק 06/11/2014 13:29
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    פייר 06/11/2014 13:28
    הגב לתגובה זו
    השפעה של המגזר הקבלני תהיה קטנה משמעותית מאשר בעיית משקי הבית
  • 3.
    אז מה אריאל מציע לציבור לא לקנות לחכות 3 שנים (ל"ת)
    סמי 06/11/2014 13:28
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    צורי 06/11/2014 13:27
    הגב לתגובה זו
    את הקבלנים מרגיעים שהממשלה תגן עליהם שלא תהיה ירידה דרסטית. דואגים לבעלי האינטרסים ששדדו את הציבור במחירים מופקעים
  • 1.
    אורי 06/11/2014 13:27
    הגב לתגובה זו
    לך תבנה בהר הבית במחיר מטרה יאפס
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.