זוגות צעירים? זו הסיבה מדוע אין לכם סיכוי לקנות דירה בישראל
ביקורת לא מעטה נמתחה בשנים האחרונות על ראשי הערים בישראל, שעודדו קידום דירות גדולות על פני דירות קטנות. המטרה כמובן ברורה, הכנסת אוכלוסייה אמידה והגדלת הכנסות העירייה. מנגד, לא פוסקות הצהרות של מוסדות התכנון והבניה, לפיהן תוכניות בנייה חדשות שאושרו לאחרונה ברחבי הארץ, יכללו דירות קטנות שמיועדות לזוגות צעירים.
בפועל, עדיין לא נראות הוכחות בשטח.
מבדיקה שערך שמאי המקרקעין ארז כהן, עולה כי 42% מהתחלות הבנייה הן בדירות בנות 5 חדרים, 33% מהתחלות הבנייה הן בדירות 4 חדרים, 21% מהתחלות הבנייה הן לדירות 6 חדרים ומעלה, ורק 5% לדירות קטנות 1-3 חדרים. הבדיקה כוללת נתונים של שוק הנדל"ן מה-1 לינואר 2013 עד סוף הרבעון הראשון של 2014, קרי עד ה-31 במארס 2014.
כהן טוען כי מהנתונים עולה שהממשלה מתנהלת לפי הבטחות לחוד וביצועים לחוד וכי בעתיד הקרוב לא נראה שינוי מהותי. "החלוקה שאנו עדים לה היום, תאלץ להשתנות בעשור הקרוב זאת משום שחתך המשפחה הישראלית הממוצע של זוג פלוס 3 ילדים משתנה עם רוח התקופה וכי כ-40% מהמשפחות בישראל הן "מהזן החדש" - חד הוריים, גרושים, חד מיניים, רווקים ומשפחות קטנות, כל אלה מביאים לא מעט רוכשים לדרוש מוצר בדמות דירה קטנה".
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לקבל תמונה ברורה עוד יותר לצריכה של דירות קטנות:
נציין כי הדירות הקטנות תופסות נתח עיקרי מכלל הדירות בישראל, וניתן למצוא אותן בעיקר בבניינים שהוקמו בשנות ה30 ועד שנות ה60 של המאה שעברה, שנבנו בעיקר במרכזי ערים ותיקות ושיכונים ברחבי הארץ. כהן טוען כי המחסור ההולך ומחריף בדירות 3 חדרים צריך להדליק נורה אדומה. כי ה"שיוויון בצריכה" לדירות 3,4 ו-5 חדרים צריך להדליק נורה אדומה למחסור ההולך ומחריף 3 חדרים . לדבריו, על הממשלה לדחוף במלוא העוצמה את ראשי הערים לאפשר ליזמים לבנות דירות קטנות ולהניע אותם מהחשיבה השגויה כי הן ימשכו אוכלוסיות חלשות.
- השמאי שמעריך: "מדד תשומות הבנייה האחרון לא מדביק את עלויות השכר - וזה עלול לפגוע בהיצע הדירות"
- "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כתבות מעניינות נוספות:
- 14.גרושה עם ילד 05/08/2014 09:36הגב לתגובה זועדיף רמת גן גבעתיים, היכן מומלץ ?
- 13.הזדמנות לשר לפיד לתת מענק משמעותי לכל המגוייסים בצו 8 (ל"ת)במקום מעמ0 03/08/2014 17:59הגב לתגובה זו
- 12.שרון 03/08/2014 16:42הגב לתגובה זודירות להשכרה. אם מצאתם דירה מושקעת וטובה ובעל בית הוגן, אל תעזבו בשום פנים ואופן, אין הרבה כאלו. מצד שני אני מבין גם את בעלי הדירות, השוכרים גורמים נזקים עצומים וחבל קצת להשקיע שיהרסו.
- 11.גיורא 03/08/2014 11:58הגב לתגובה זועלות הבנייה של דירה גדולה או קטנה לקבלן היא כמעת זהה אם נחשב 1000 דולר למטר אזי ההבדל בין דירת 100 מטר או 125 מטר יהיה 25 אלף דולר ואף פחות כל יתר הסכום נלקח על ידי המנהל והקבלנים
- 10.אריאל 03/08/2014 10:10הגב לתגובה זוכוון אויר אחד (או שניים כשאחד מהם לפיר פנימי או חדר המדרגות), חדרים קטנטנים, אחד מהם ללא חלון החוצה אלא לתוך הבית, דירה חשוכה, נוף פנורמי לשכנים או לחניה, אמבטיה ושירותים כמו כוך עם וונטה, תקרה נמוכה, ועוד ועוד. עדיף לקנות דירה 3 חדרים ישנה ולשפץ, מקבלים תמורה הרבה יותר טובה לכסף.
- 9.אזרח 03/08/2014 10:02הגב לתגובה זוכבר שלושים שנה שקבלנים וראשי ערים בונים רק דירות גדולות כדי למקסם רווחים. הגיע הזמן שהמדינה תיכנס לתמונה, ובאמצעות מכרזי מחיר למשתכן תיזום בנייה של דירות קטנות 2 ו 3 חדרים שכל כך חסרות.
- 8.אחד 03/08/2014 09:38הגב לתגובה זובשנות החמישים והשישים, היו חברות בנייה ממשלתיות והסתדרותיות שבנו מאות אלפי דירות ברחבי הארץ . גם בשנות ה 90 בנו הרבה דירות ביוזמת המדינה בגלל העלייה הגדולה. כעת המצוקה לא פחות גדולה , אבל נראה שממשלת ישראל מגיבה רק שכשהאזרחים נאנקים תחת רקטות. כשביום יום נאנקים תחת מחירי דירות/שכ"ד בלתי אפשריים, זה לא מזיז לממשלה.
- 7.איציק 02/08/2014 20:18הגב לתגובה זואחרת הן ייחטפו ע"י משקיעים ולא עשינו כלום. אני חוזר על דברי: הן ייחטפו ע"י משקיעים. את זה ארז כהן לא אמר לכם.
- 6.איה 02/08/2014 17:04הגב לתגובה זוראשי הערים גרמו לנזק בכך שלא אישרו דירות קטנות בעלי דירות גילו את הפוטיציאל ופשוט חילקו דירות גדולות לחדרונים במחיר מופקע. לכל דבר יש פתרון
- 5.יאיר 02/08/2014 16:45הגב לתגובה זוהליכוד שילמד מהמערך היה בונה דירות במיוחד לזוגות צעירים במחירים סבירים ולא כמו היום בניה פרטית במחירים כפולים
- 4.יהושע מירושלים 02/08/2014 16:32הגב לתגובה זוובכך גרמו לעליה נוספת במחיר התמחור הנכון הוא לפי שטח ולא לפי חדרים
- 3.אזרח 02/08/2014 06:22הגב לתגובה זו1. אכן צורך בולט במציאות הדימוגרפית-חברתית כיום. 2. העיריות יכולות להגדיר דירת 3 חד' בשטח גדול יותר (80-90 מ"ר) כדי לקבל ארנונה גבוהה יותר וגם לצורך נוחות הדייר.
- 2.רווקה בת 39 01/08/2014 10:46הגב לתגובה זולמה לא בנו בגבעתיים דירות 2 חדרים ב 40 השנים האחרונות ? אני משלמת שכר דירה של 4,000 על דירה מפנקת. כל פעם נפרדת מבן זוג ומתלבטת אם צריך לשלב בין קניית דירה לבין חתונה. מה דעתכם? ההורים שלי מוכנים לעזור ב 200,000 ולי יש 200,000 הון ראשוני עצמי.
- יוסי 04/08/2014 21:17הגב לתגובה זורווקה בת 39 עם 200 אש"ח? רווק בן 37 עם 500 אש"ח? זה הכל? אין לכם ילדים, איפה כל הכסף?
- הבועה בסוף תתפוצץ!! 03/08/2014 18:18הגב לתגובה זויש לי פי 2.5 ממך. חצי מיליון, ואני אחכה. מציע גם לך לחכות. חבל שה-200 אלף של ההורים פשוט יתאדו בירידת מחירי הדירות. וגם אם קנית והגיע חתן ראוי, או שהדירה תיהיה על שם ההורים או הסכם ממון. והכי חשוב....בהצלחה! מציע לחכות עד אחרי חגי תשרי של 2015....
- אנונימי 02/08/2014 07:43הגב לתגובה זובת 39 ויש לך רק 200 אלף? כי בזבזת הכל על "דירות מפנקות"... גם עם העזרה של ההורים לא תגיעי לשליש-מחיר של דירת 2 חדרים בגבעתיים, שהוא כ 1,300,000 ש"ח. כשתהיי זקנה תצטרכי לגור בקרית גת, כי לא תוכלי לממן דירה שכורה ב 4000 לחודש...
- אני רווק בן 35 03/08/2014 13:30אם תבוא כלה, שתביא חצי מהכסף וארשום חצי על שמה. את המשכנתה נשלם יחד ושרק נהיה מאושרים.
- 1.למה זוג צעיר חייב לקנות דירה? (ל"ת)מיכאל 01/08/2014 10:16הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
