"הקבלנים יתקשו להתמודד עם עמותות שיציעו במודיעין דירות זולות"
בשבוע שעבר פרסמה רשות מקרקעי ישראל חוברת עבור המכרז החדש במודיעין, שכולל כ-30 מתחמים ובסך הכול כ-1,750 יחידות דיור. במכרז הקודם זכו 3 עמותות והצפי הוא שעמותות נוספות צפויות להשתתף במכרזים הקרובים בעיר.
לדברי נדב בריח, סמנכ"ל שיווק חברת נווה העיר: "אם בעבר קבוצות הרכישה התאפיינו בהתארגנות של רוכשים לבנייה על קרקע של בעלי קרקעות, הרי בשנים האחרונות אנו רואים יותר ויותר קבוצות הניגשות למכרזי מנהל מקרקעי ישראל ומתמודדות על המכרזים לצד יזמים. עם עליית מחירי הדירות, רוכשים, בעיקר בקרב הזוגות הצעירים, החלו לחפש אלטרנטיבות וראו בקבוצות הרכישה פתרון שיכול להוזיל עבורם את מחירי הדירה בכ 20%. התופעה התרחבה לאור ההצלחה במכרזים הקודמים, דוגמת קריית גת וחריש, שם זכו קבוצות וכעת, קבוצות הרכישה הפנימו כי יש להן כוח לגשת למכרזים גם באזורי הביקוש דוגמת מודיעין, לצד החברות היזמיות, ואף סיכוי ממשי לזכות."
חיה נחום, מנכ"לית 'המטבחון', משרד מיתוג ופרסום בתחום הנדל"ן: "אנחנו מאוד סקרניים לגבי תוצאות המכרז החדש במודיעין, במטרה להבין האם אנו עדים לתופעה חדשה בענף הנדל"ן בה הרוכשים מכתיבים את כללי המשחק. במידה ועמותות הרכישה יצליחו כמו במכרז הקודם, 1,200 יח"ד ימכרו עוד לפני שיצאו לשוק. עמותות הרכישה אספו את כל שיטות השיווק האגרסיבי מהעבר, וביחד עם משרד הבינוי והשיכון יצרו תקנון שמספק לרוכשים את "הביטחון" עליו הם רוצים להתלות. ליזמים קשה מאוד להתחרות בשוק כזה שנותן העדפה ברורה לעמותות. האם חוק המע"מ יציל את היזמים במכרז החדש במודיעין וייתן להם גלגל הצלה להישאר במרוץ על מודיעין?"
חמי בר אור, מנכ"ל חברת חריש הירוקה העוסקת בייזום ראשוני, איתור מכרזים, גיבוש עמותות רכישה ושיווק פרויקטי נדל"ן בעיר חריש: חברת סומן בחריש מהלך של השתלטות מסיבית של עמותות רכישה על עיר שלמה. מהלך זה היווה יריית פתיחה למקומות רבים אחרים בארץ, ויש כמה ערים גדולות, כמו מודיעין, ראש העין וראשל"צ שנכנסו להסכמי הגג עליהם חתמה הממשלה ובהן יוקמו מסות גדולות של יחידות דיור, ואני מאמין כי בערים אלה עמותות הרכישה יהפכו לשחקן מרכזי. זאת, משום שהן מאפשרות להוזיל משמעותית ובאופן נכון ויעיל את העלויות לצרכן, מאפשרות חיסכון של עד 15% ברווח היזמי ובמקביל נותנות ללקוח דירה בסטנדרט ואיכות גבוהים יותר ממה שמציעים לו הקבלנים".
- 13 אלף שקל למ"ר: מחירי הדירות בחריש נשחקים; ומה עם המשקיעים?
- חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להלן דוגמאות לפער המחירים בין עמותות לדירות שנמכרו בכל אזור:
מודיעין
המחירים בעמותות הרבות שניגשות למכרז בנופים נעים בין 1.15 ל-1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. על פי רשות המיסים, בשכונת בוכמן דירות חדשות מיזם נמכרו לאחרונה בכ-1.7 מיליון שקל ל 4 חדרים. מחיר דירת 4 חדרים חדשה שנמכרה לאחרונה בשכונת הציפורים שנבנתה לא מזמן, הצמודה למתחם החדש, עומד על כ-1.6 מיליון שקל.
קרית גת
מחיר דירת 4 חדרים בעמותת רוכשים עומד על כ 700 אלף שקל.
על פי רשות המיסים- מחיר דירות חדשות מיזם שנמכרו לאחרונה בעיר עומד על 850 אלף שקל לדירת 4 חדרים.
חריש
עמותות הפועלות כעת בעיר משווקות ומוכרות דירות 4 חדרים בין 707 ל-770 אלף שקל. על פי רשות המיסים עסקאות אחרונות מול יזמים נעשו לפי 830 אלף שקל לארבעה חדרים.
- 2.רמי 24/07/2014 12:40הגב לתגובה זולהמשיך לגבות את המחיר הרגיל. רק לאחר שנוצף בכתבות על עוד ועוד קבלנים שלא מצליחים למכור ונאלצים להוריד מחיר, ורק לאחר שנקרא על עוד ועוד שמאי נדלן שטוענים שערך הדירות ירד - רק זה יהיה הסימן שאכן המחירים יורדים.
- 1.משה 24/07/2014 12:04הגב לתגובה זולקחת בחשבון שבמקרה הטוב יסיימו את הבניה עוד 6-7 שנים והמחיר יהיה גבוה משמעותית ממה שמבטיחים, וזה כמובן בתנאי שבכלל יצליחו להגיע לקו הסיום, זהירות מקבוצות רכישה !
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
