הנה דרך שבה הקבלנים עושקים אותנו - וזה יכול להגיע להרבה כסף
חיפשתם דירה הרבה זמן, חתמתם על חוזה רכישה ו והבנק סירב לאשר את המשכנתא? ייתכן והסיבה לכך היא אי רישומו של הנכס בטאבו. בישראל קיימות אלפי דירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין והדבר הניע את מנהל מקרקעי ישראל כבר לפני מספר שנים להיאבק בחומרה נגד קבלנים המוגדרים כ-"סרבני רישום בטאבו", המפרים בין היתר את חוזה הפיתוח עליו הם חתומים מול מנהל מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון.
בד בבד עם פעולות מנהל מקרקעי ישראל, לא מעט דיירים בבניינים משותפים הגישו תביעה בבית המשפט כנגד הקבלן שבנה את הדירה ו"התמהמה" ברישום הבניין והדירות בטאבו.
ישנם לא מעט קבלנים שפיתחו מנגנון משני להזרמת כספים לחשבון הבנק שלהם על גבם של רוכשים תמימים רבים. בעת קניית הדירה, הקבלן גובה מראש את שכר הטרחה של עורך דינו הנועד לרישום הדירה בטאבו ומתחייב בהסכם ביניהם לרשום אותה בתוך "פרק זמן סביר".
פרק זמן סביר לרישום - כשנתיים מהאיכלוס
בעבר פרק זמן זה היה מפורש על ידי בתי המשפט כתקופה של עד 5 שנים מאיכלוס הבניין. לאחרונה צמצם המחוקק את משך הזמן והבהיר כי "פרק זמן סביר" מוגדר כשנתיים מאיכלוס. בפועל במקרים רבים הקבלן אינו מעביר את שכר הטרחה לעורך הדין וכתוצאה מכך הדירה איננה נרשמת. כאשר אותו קונה ירצה למכור את הדירה בעתיד, יהיה עליו לשלם שוב לעורך דין על מנת "להעביר" את זכויותיו לקונה החדש, ושוב ישולם סכום מיותר עבור פעולה שבכלל לא הייתה אמורה להעסיק את הקונים לולא הדירה הייתה רשומה בטאבו כפי שהיא הייתה אמורה להיות.
- האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלא מעט הסכמי מכר קיים מנגנון פיצוי במקרה של הפרת ההסכם. כאשר הקבלן חורג מפרק הזמן הראוי לרישום הבניין בטאבו, הרי שמדובר בהפרת ההסכם המזכה בפיצוי המוסכם שנקבע. באחד המקרים שהגיעו לפתחו של בית המשפט, הקבלן התחייב כי ירשום את הדירות בתוך פרק זמן של עד 5 שנים מיום הכניסה לדירה, במקרה זה הרישום התבצע לאחר 7 שנים בית המשפט פסק שמדובר בהפרת ההסכם המקנה פיצוי מוסכם לכל דייר בסך של 15,000 דולר כפי שנקבע בהסכם.
"למרות ניסיונות המחוקק להילחם בתופעה, ותיקון חוק מכר דירות בשנת 2011 בסוגיה זו, עדיין המצב רחוק מלהיות סביר. אלפי בעלי דירות שאכלסו את דירותיהם לפני שנים רבות טרם נרשמו כבעלי הדירה בטאבו", אומר עו"ד עמנואל יוזוק מומחה למקרקעין מהמשרד יוזוק, מלכין & אשל.
דרשו 13 אלף שקל עבור רישום בטאבו
יוזוק מוסיף "במצב זה, כאשר בעלי הדירות מבקשים לבצע פעולות הכרוכות במסמכי הטאבו, הם צריכים לפנות לחברה המשכנת אשר אמונה מטעם הקבלן על מרשמי הבניין ובעצם מתפקדת כמעין טאבו, מה שהופך את בעלי הדירות לקהל שבוי של החברה המשכנת אשר לא פעם מנצלת את המצב ודורשת שכר גבוה, ובניגוד להוראות הדין, עבור ביצוע פעולות דרושות".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- התחדשות סביב הרכבת הקלה: ירושלים מקדמת 1,880 דירות חדשות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן...
יוזוק מסביר כי אם טרם נחתמה עסקת מכר, מומלץ לציין בהסכם כי במידה והקבלן לא ירשום את הבניין בטאבו בהתאם להוראות החוק, הדבר יהווה הפרה יסודית של ההסכם ויזכה את רוכש הדירה בסכום הפיצוי המוסכם - "במידה והבניין טרם נרשם בטאבו למעלה מ-5 שנים ממועד אכלוסו, יש לבדוק אופציה להגשת תביעה כנגד הקבלן לצורך חייבו ברישום הבניין בטאבו ואף בתשלום פיצוי מוסכם או נזק לפי תחשיב שמאי".
Bizportal פנה להתאחדות בוני הארץ, נציגי הקבלנים, אך תשובה טרם נתקבלה.
- 5.משה נ 19/06/2014 10:12הגב לתגובה זוהכותב חצוף ומסית נגד ציבור שלם של קבלנים. העובדה שהכותב שמע על מקרים כמפורטים בכתב אינה מעידה על כך שהקבלנים עושקים את לקוחותיהם אלא על העובדה שישנם בקרב ציבור הקבלנים גם קבלנים שאינם פועלים בצורה חוקית והולמת. בדיוק כפי שאי אפשר להאשים את הציבור כולו כרוצח במקום בו נתגלו בקרבו רוצחים. ולא פחות חשוב: הרבה פעמים העכובים ברישום נובעים דווקא מרשלנותם של עורכי הדין שמקבלים כספם ואינם פועלים בעד הרישום, או בשל ארכיטקטים שאינם מכינים את תשריטי הבית המשותף כנדרש בדין ולפקידי לשכות הרישום פוסלים בסיטונות. אני קבלן שבאופן אישי תבע 3 עורכי דין כאמור ורק בעקבות התביעה הושלם רישום הזכויות של הדיירים.
- 4.ד 18/06/2014 10:02הגב לתגובה זואחד גונב גוזל ומרמה את השני בכל דרך איזו מדינה הפכנו להיות איזה עם זה???
- היהודים הם עם מתועב בצע, רמאים, חמדנים, נוכלים (ל"ת)סתם שונאים אותנו???? 18/06/2014 10:54הגב לתגובה זו
- נתן 20/06/2014 10:25ואתה אוכל את הלב.....
- 3.אביבי ט"ו באשדוד 18/06/2014 10:01הגב לתגובה זוחברת מנרב דורשת 3700 ש"ח לדירה.
- החכם באמת 05/07/2017 20:04הגב לתגובה זולפעמים צריכים להיות קצת חכמים יותר, מאשר צודקים. רק "קצת"... בחיי אתם הזויים.
- 2.לא תפקיד הממשלה להגן על האזרחים מעושק ? (ל"ת)תוהה 18/06/2014 09:22הגב לתגובה זו
- 1.איגור בראז 18/06/2014 09:18הגב לתגובה זוולדעתי אני עף על עצמי, ואפשר לעשות את זה ביומיים.
- תגובה 18/06/2014 17:51הגב לתגובה זופ
איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?
בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. .
מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.
חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
הדרום - הכי קל למצוא
באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- אמות פותחת את השנה ביציבות, אך שומרת על תחזית שמרנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".
עסקאות אחרונות
האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
שוק הנדל"ן במשבר - איך זה קרה ומה יהיה בהמשך? תמונת מצב על שוק הדירות המקומי
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה.
המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל.
ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?
כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?
מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים.
כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?
