ניתוח: 8.1% או רק 4.6%, כמה באמת עלו מחירי הדירות בארץ בשנה החולפת? ומה הלאה - על בסיס התחלות הבניה
אף קורא באתר זה לא יופתע כנראה לשמוע שמחירי הדיור בישראל עלו בשנה האחרונה. עם זאת, לשאלה בכמה עלו מחירי הדירות אין תשובה ברורה וחד משמעית. בעוד על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות בישראל עלו ב-8.1% בשנה שחלפה, לפי השמאי הממשלתי המחירים עלו דווקא ב-4.6% בלבד. כמובן שעל מנת לנסות ולנתח לאן הולכים מחירי הדיור בעתיד הנראה לעין חייבים קודם להחליט מה קרה להם עד כה. במילים אחרות, האם קצב העלייה של מחירי הדירות בישראל מאט או מאיץ? מדוע קיימת שונות כה גדולה בין נתוני השמאי הממשלתי לנתוני הלמ"ס? מי מהם צודק? ומה זה אומר על מחירי נדל"ן בעתיד? על אלו ועוד במאמר שלפניכם.
הערת אזהרה אחת לפני: לא להתבלבל, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן מתייחס לשינוי בשכ"ד ולא לשינוי במחירי דירות, אליו אנו מתייחסים במאמר זה.
על ההבדלים שבין נתוני המחירים
מקור הנתונים, הן של הלמ"ס והן של השמאי הממשלתי, הוא עסקאות שנרשמו במס שבח. עם זאת, בזמן הדיווח על העסקה נדרשים המדווחים להשיב על לא מעט שאלות לגבי תכונות הדירה. מכיוון שדרישה זו עומדת בניגוד מוחלט לחוסר הרצון של המדווח לשהות חצי יום במשרדי מס שבח, לא מעט מהעסקאות המדווחות לוקות במחסור בנתונים.
בעיה זו נפתרת על ידי הלמ"ס והשמאי הממשלתי בדרכים שונות. ראשית, הלמ"ס מנפה את העסקאות בהן חסרים פרטים המאפיינים את איכותה של הדירה, או שנרשמו בהם נתונים חריגים. הוא מנפה גם תצפיות אשר אינן עומדות בקריטריונים אותם בחר למדגם (דירות בנות למעלה מחמישה חדרים או פחות מחדר וחצי, כאלו שנרכשו ע"י חברות, ועוד). שנית, כמו בכל מוצר או שירות שהשינוי במחירו נבדק ע"י הלמ"ס, נלקח בחשבון השינוי באיכות המוצר עצמו. אם מחירו של טלפון סלולרי עלה בגלל שעתה אפשר גם לצלם בו, גם לכתוב סטטוס בפייסבוק, גם לגלוש באינטרנט וגם לערבב בעזרתו את הקפה, הרי שעליה במחירו תשקף את השדרוג של המוצר, ולא רק את התהליך האינפלציוני.
הלמ"ס תנסה לנטרל את השינוי באיכות המוצר (לא משימה פשוטה כלל בחלק מהמוצרים), ולהישאר רק עם עליית המחירים ה"אמיתית". כך נעשה גם לגבי הדירות הנרכשות. אם בחודש מסוים נמכר מספר רב של דירות יוקרה או מנגד דירות קטנות או באזור פחות מבוקש, בלמ"ס ינסו לנטרל זאת. לעומת זאת, במשרד השמאי הממשלתי בחרו בשיטת ה-"למה לטרוח?". בשל השונות הגדולה בין דירות של חמישה חדרים ומעלה ובשל מספר קטן גם כך של עסקאות בדירות של שלושה חדרים ומטה, החליט השמאי הממשלתי כי הסקר יכלול דירות ארבעה חדרים בלבד, וכי סקר זה מייצג בצורה מהימנה מספיק את השתנות המחירים בשוק הדירות. בנוסף, השמאי הממשלתי אינו מנטרל את השינוי באיכות הדירה.
- שוק ההימורים רותח: מה הסיכויים שחמאס יגיד "כן"?
- תוכנית השלום של טראמפ: החטופים ישוחררו תוך 72 שעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מי צודק?
תלוי מי שואל. מטרות הלמ"ס והשמאי הממשלתי הן שונות. בעוד השמאי הממשלתי מציג את המגמות בשוק הנדל"ן ככלי עזר עבור שמאי מקרקעין, הלמ"ס מתעניין במחירי הדירות כחלק ממדידת השינויים במחירים לצרכן. אמנם מחירי הדירות אינן חלק ממדד המחירים המייצג את הוצאותיו של משק בית בישראל, אך עדיין ההסתכלות על מחירים אלו היא כמדד נוסף להתייקרות או הוזלתו של סל מוצרים. כיוון שכך ניכוי ההשפעות של איכות הדירה על מחירה נחוצות על מנת להציג תמונה נכונה מנקודת מבטו של הצרכן הממוצע.
אדם המעוניין לרכוש דירה, אם למגורים ואם להשקעה, סביר שיתעניין בשינוי במחירים המנכה את ההשפעות האיכותיות. בדיוק כפי שנהיה מוכנים לשלם יותר עבור טלוויזיה שמציגה כל אחת משערות הזיפים של לאו מסי, כך גם סביר שדירה עם מעלית תהיה יקרה מכזו ללא מעלית. לכן, שינוי במחיר הנובע מכך שיש יותר דירות עם מעלית או יותר טלוויזיות HD, אינו רלוונטי לשינוי האמיתי במחירה של דירה או של טלוויזיה מהדור הישן. הנתון המנוכה של הלמ"ס עדיף.
ומה הלאה?
אם נקח את נתוני הלמ"ס כאלו המייצגים נכונה יותר את נקודת מבטו של רוכש הדירה הפוטנציאלי הרי שבניגוד לנתוני השמאי הממשלתי, לא ניתן להבחין במגמה ברורה של האטה בקצב עליית מחירי הדירות. עובדה זו עומדת בקנה אחד עם הכוחות הכלכליים בשוק הנדל"ן.
- לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
- שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
מצד אחד, הביקוש לדירות נותר גבוה, הן בשל הריבית הנמוכה והן בשל העובדה הפשוטה שאנשים צריכים מקום לגור בו. מצד שני, למרות תוכניות הממשלה וההצהרות השונות שנזרקו לאוויר בשנתיים האחרונות הגידול בהתחלות הבנייה עדיין איננו משמעותי מספיק. נכון לרבעון הרביעי של 2013, היקף התחלות הבנייה בישראל עומד על כ-44 אלף יחידות בשנה. גידול מספר משקי הבית בישראל עומד על כ-40 אלף בשנה. על פניו נתון זה מעודד שכן ההיצע גדול מהביקוש אך חשוב לזכור כי קיים מחסור של כ-80 אלף דירות בישראל מהתקופה בה קצב התחלות הבנייה היה נמוך בהרבה.
לכן, אם קצב התחלות הבנייה לא יאיץ ויתקרב ל-50 אלף יחידות דיור בשנה, קשה לראות כיצד מחירי הדירות יפסיקו לעלות במהלך השנה הקרובה. יחד עם זאת, המשך הגידול בהתחלות הבנייה במקביל להאטה בביקוש הנובעת מרמת המחירים שממשיכה לעלות עשויים להביא להתמתנות במחירי הדירות תוך שנתיים-שלוש.
- 4.הכל ישתנה במחאה של מוצ"ש - יש לבלום משקיעים הרמטית! (ל"ת)דירה זה לא מניה 17/03/2014 18:34הגב לתגובה זו
- 3.נראה שהולכים לעלייה של לפחות 10% (ל"ת)יאיר 11/03/2014 15:00הגב לתגובה זו
- 2.יופיטר 11/03/2014 09:56הגב לתגובה זוהנתון של 4 חדרים מספיק לכן השמאי הממשלתי צודק. הניתוח הפונדמנטלי בלבד נכשל בכל התחומים. החשוב הוא שגל עליות אינו נמשך לנצח, למרות מאמצי הממשלה המעונינת בהמשך העליות, גל העליות הגיע לקיצו. ירידות תמיד מתחילות לאט וכמעט בלתי מורגשות
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 11/03/2014 08:52הגב לתגובה זוהביקוש השנתי הוא להרבה יותר מאשר 40,000 דירות נוספות. שימו לב למשפט האחרון בכתבה: "עשויים להביא להתמתנות במחירי הדירות תוך שנתיים-שלוש". כלומר שהמחירים לא ירדו... !
צילום: UMA media, Pexelsשלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
הייניקס, סמסונג ומיקרון, יצרניות זיכרונות ה-HBM4 שצפויים להיות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, חשובות מאוד למלכת השבבים שחייבת לשמור על מעמדה בעוד מתחרותיה נושפות בעורפה
זיכרונות HBM4, דור חדש של זיכרונות בעלי רוחב פס גבוה, שצפוי להוות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, הם הגביע הקדוש של שוק השבבים כיום. אנבידיה, כמלכת שוק השבבים שנאלצת כל העת להשקיע מאמצים בשמירה על מעמדה מול מתחרות כמו AMD וברודקום, זקוקה להם כמו אוויר לנשימה.
ה-HBM4 הוא השלב או הגרסה הרביעית בסדרת זיכרונות HBM, אחרי HBM1,HBM2 ו-HBM3 (כולל השדרוג HBM3E). כל דור מתאפיין בשיפורים משמעותיים בביצועים, ברוחב הפס של הזיכרון, בצריכת החשמל, וביכולת הצפיפות של הזיכרון, כך ש-HBM4 הוא הדור הכי מתקדם ומעודכן מבין סדרת HBM שבלעדיו אנבידיה לא תוכל להאיץ ביצועים במעבדיה.
אנבידיה צריכה את כרטיס הזיכרון HBM4 בעיקר כדי לתמוך בעיבוד נתונים מהיר ויעיל במערכות שלה, במיוחד בתחומי הבינה המלאכותית ,AI למידת מכונה ומחשוב ביצועים גבוהים. זיכרון HBM4 מציע רוחב פס גבוה במיוחד ותצרוכת חשמל נמוכה משמעותית ביחס לזיכרון DDR4 וצפיפות זיכרון גבוהה המאפשרת לשלב זיכרון רב במקום קטן. זה מאפשר לאנבידיה להאיץ ביצועים במעבדים ובמעבדי גרפיקה שלה, תוך הפחתת צריכת הכוח ושיפור יעילות העבודה מול כמויות עצומות של נתונים במקביל.
פיתוח HBM4 - מי השחקניות העיקריות?
יצרניות ה-HBM4 המובילות כיום אינן כולן דרום-קוריאניות, אך מרביתן מרוכזות בדרום קוריאה. החברות המרכזיות הן:
- המסחר ננעל במגמה מעורבת; ג'יי פרוג טסה 27%, טסלה ירדה 3.5%
- ג'יפרוג טסה 22%, אפירם עולה 11%; המגמה השלילית נמשכת בחוזים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
SK Hynix: דרום-קוריאנית, מובילה בפיתוח ובייצור המוני של HBM4, עם שיפורים משמעותיים ברוחב הפס ויעילות אנרגטית. נחשבת ליצרנית הגדולה בתחום זה כרגע ומבוססת טכנולוגיות ייצור מתקדמות.

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל
טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.
אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה
מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.
אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל
הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו
עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.
מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש
ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן
הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם,
הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב
ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר
את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.
- ממשל טראמפ ישיק מכרז ענק לקידוחי נפט וגז במפרץ מקסיקו
- הבנקים מתעשרים, ולעזאזל משבר האקלים; הגדילו מימון לקידוחי נפט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים
הקרובים).
נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25%
מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה
העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.
