בכמה נמכר השבוע קוטג' 7 חדרים בהוד השרון? עסקאות נדל"ן...

ובכמה נמכרה דירת 4 חדרים בכרמיאל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (3)

משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 2 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב אחי דקר, שכונת נווה שרת, 48 מ"ר, נמכרה ב-1,035,000 שקל.

קוטג' 5 חדרים, ברחוב פתחיה, שיכון דן, 209 מ"ר בנוי ו-250 מ"ר מגרש, נמכר ב-3,936,000 שקל.

מגרש פינתי לבניית 3 יחידות, ברחוב הגולן ברמת החייל, 770 מ"ר, נמכר ב-7,000,000 שקל.

דופלקס גג 5 חדרים, בקומה השביעית בבניין ברחוב שלום אש, שכונת הדר יוסף, 156 מ"ר, נמכרה ב-2,850,000 שקל.

דופלקס גג 5 חדרים, בבניין ברחוב עולי הגרדום, רמת החייל, 150 מ"ר, שעבר הרחבת בנייה ברמה גבוהה לפני שבע שנים, נמכר ב-3,600,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פרופשניונל גרופ

דירת 5 חדרים שהוסבה ל-3 חדרים, בקומה השנייה ברחוב אלי כהן, שכונת רמת אביב החדשה, 115 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש, משופצת, כוללת מחסן ו-2 מקומות חנייה, נמכרה ב-3,100,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אושן

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב כצנלסון, 122 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.72 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ברדיצ'בסקי, 100 מ"ר , קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.75 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב שאנן, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 2 ללא מעלית וחניה, בשלבי תמ"א, נמכרה ב- 1.575 מיליון שקל

דירת 2 חדרים ברחוב רש"י, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.08 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב הנחל, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית עם חניה, נמכרה ב- 1.38 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים בבן גוריון, 110 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, עם מעלית וחניה נמכרה ב- 1.55 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת גן

הוד השרון

קוטג' 7 חדרים, בשכונת רמת הדר, 320 מ"ר בנוי (מתוכם 100 מ"ר של יחידת מרתף עם כניסה נפרדת), 380 מ"ר מגרש, ב-4 מפלסים, נמכר בתוך שבוע אחד בלבד ב-4,600,000 שקל. מחיר מבוקש - 4,900,000 שקל.

דירת 5 חדרים, בקומה החמישית בבניין ברחוב משעול הגיל, פרויקט קדמת העיר, 140 מ"ר, נמכרה בתוך ארבעה חודשים וחצי ב-1,740,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,780,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר

חולון

דירת 3 חדרים, בקומה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב התאנה, 75 מ"ר ומרפסת 6 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,230,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומת קרקע ברחוב החי"ל, כולל זכויות בנייה על הגג של קומה וחצי, נמכרה ב-1,220,000 שקל.

דירת 4 חדרים, בקומה הראשונה בבניין עם מעלית ברחוב קלויזנר, 105 מ"ר, משופצת וכוללת חנייה, נמכרה ב-1,455,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אבניו

ראשון לציון

דירת 4 חדרים, בקומה ה-17 בשכונת קריית האמנים, כוללת חנייה, מרפסת ומחסן, נמכרה ב-1,645,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אמפייר

נס ציונה

דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בשכונת לב המושבה, כוללת חנייה ומרפסת, נמכרה ב-1,620,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אמפייר

רחובות

דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בשכונת נווה אלון, כוללת חנייה, מרפסת ומחסן, נמכרה ב-1,230,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אמפייר

אשקלון

צמוד קרקע 6 חדרים ברחוב צבי סגל בשכונת ברנע 350 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 500 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 2.4 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב אורט בשכונת אפרידר, 127 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 930,000 שקל

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב דובב בשכונת נווה דקלים 142 מ"ר+ 60 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, נמכר ב- 930,000 שקל

דירת 2 חדרים ברחוב יפה נוף 3 במרינה, קומה 10 מתוך 17, 60 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת, עם מעלית וחניה, בריכה ובית כנסת בבניין, נמכרה ב- 547,000 שקל

דירת 2.5 חדרים ברחוב סיוון בנווה הדרים, 78 מ"ר+ מרפסת 8 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם ממד קומתי ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 450,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון אשקלון

כרמיאל

דירת 4 חדרים, בקומה הרביעית בבניין ברחוב הגליל, שכונת המרכז, 70 מ"ר, נמכרה ב-465,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס תגלית

באר שבע

דירת 3 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב עוזיהו המלך, שכונה ד', 55 מ"ר, נמכרה ב-490,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים, בקומה החמישית בבניין ברחוב גרשון שופמן, שכונת נווה זאב, 114 מ"ר, נמכרה ב-740,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומה הראשונה בבניין ברחוב שדרות ירושלים, שכונה ט', 72 מ"ר, נמכרה ב-610,000 שקל.

דירת 4 חדרים, בקומה הרביעית בבניין ברחוב נחום שריג, שכונת רמות, 122 מ"ר, נמכרה ב-920,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומת קרקע ברחוב נגבה, שכונת העיר העתיקה, 55 מ"ר, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב טבנקין, שכונה ה', 76 מ"ר, נמכרה ב-505,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומה הרביעית בבניין ברחוב דרך מצדה, שכונה ב', 79 מ"ר, נמכרה ב-563,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב מבצע משה, שכונת נאות חצרים, 96 מ"ר, נמכרה ב-590,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דירת 3 חדרים ברחוב גלבוע בשכונה ה', 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, משופצת נמכרה ב- 520,000 שקל. (מושכרת ב- 2,300 שקל לחודש)

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון באר שבע

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    עם של פרירים לא יאמן (ל"ת)
    כל 01/03/2014 19:54
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    א 01/03/2014 14:49
    הגב לתגובה זו
    תמשיכו להשתעבד לבנק וגם להכניס מיסי עתק למדינה
  • 1.
    הוילה בהוד השרון ב- 4.6M ממש מציאה. איך קיבלו 84% בניה? (ל"ת)
    מישהו יודע? 01/03/2014 12:01
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.