דנוס: "12 אלף הדירות בין שדה דב להרצליה לא ישפיעו כלל על המחירים"
האם בעתיד לא יחסרו דירות בתל אביב? המועצה הארצית לתכנון ובניה ביושבה כוועדת המשנה לעררים פרסמה היום (ד') את החלטתה בנוגע לעררים הרבים שהוגשו לתוכנית תא 3700 . תוכנית תא 3700 היא תוכנית להקמת רובע חדש בצפון מערב תל אביב המשתרעת על שטח של כ- 1,900 דונם משדה דב בדרום ועד גבול הרצליה בצפון.
התוכנית מייעדת את השטח לבנייתן של כ- 12,000 יח"ד, 50,000 מ"ר מלונאות, כ- 150,000 מ"ר לתעסוקה וכ- 70,000 מ"ר למסחר. בנוסף מקצה התוכנית כ- 500 דונמים לפארק חופי ורצועת חול ושטחים נוספים לשצ"פ, מבני ציבור ולדרכים.
בסך הכול 28 אלף דירות
נזכיר כי בחודש יולי אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב הסדר אשר נתן אור ירוק לבנייתן של 16 יחידות דיור בשדה דב לאחר פינויו. המשמעות היא שבכל האזור צפויות להיבנות בעשור הקרוב כ-28 אלף יחידות דיור, דבר אשר ללא ספק ייתן את אותותיו על שוק הנדל"ן של תל אביב.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, אמר ל-Bizportal: "המועצה הארצית לתכנון ובנייה לא בטוחה שיביאו לפינוי שדה דב. שאלת השאלות היא כמה זמן ייקח לתוכנית לקרום עור וגידים, אם הבנייה תיארך 10-15 שנה אז לא תהיה לכך השפעה על המחירים. מחירי הדירות באזור יהיו גבוהים מאוד, אך אולי הן ישחררו דירות זולות יותר באזורים אחרים. אם נראה בנייה מאסיבית באזורים זולים יותר אז אולי נראה ירידת מחירים, אם הקרקעות היו משוחררות ב-3 שנים הקרובות אז הייתה לכך השפעה דרמטית, אך לא ימהרו לבנות. מדובר בעניין תקשורתי ולא בבשורה לשוק הדיור."
נציין כי אחת הטענות המרכזיות נגד התוכנית שהעלו בעלי קרקעות במתחם היתה שהתוכנית אינה לוקחת בחשבון את פינויו העתידי של שדה דב עד לשנת 2018 בהתאם להחלטת הממשלה ולכן היא מגבילה את זכויות הבניה במתחמים הסמוכים לשדה מבחינת גובה הבניינים.
בהחלטתה המועצה טוענת כי אין זה הגיוני לבטל את התוכנית ולהכין תוכנית חדשה בשל הימשכות הליכי התכנון. בהחלטה נכתב כי "החזרת גלגלי התכנון לאחור ... משמעה אפוא הסגת התהליך לאחור למשך שנים מספר.. מחיר זה כבר מדי. הוא כבד מידי גם לבעלי הזכויות הרבים שחלקם נשמעו בפנינו וביקשו בניגוד לעוררים שנשים סוף להליכי התכנון ונשחרר סוף סוף חטיבת קרקע משמעותית לבניה".
קיבלו את עמדת העוררים
עם זאת המועצה קיבלה את עמדת העוררים בנושא וקובעת שלתוכנית יוסף סעיף לפיו אם תהיינה תוספת זכויות בניה במתחם 1 (המתחם הקרוב היום לשדה דב ובו נקבע היום בניה נמוכה, בשל מגבלות השדה) כל בעלי הזכויות בתוכנית יזכו לחלק היחסי של תוספת זו ובכך אישרה למעשה תכנון דו שלבי במתחם זה. כמו כן צוין כי ניתן יהיה לנייד את הזכויות במידת הצורך.
בערר נוסף שהוגש על ידי בעלי הקרקעות נטען כי במסגרת התוכנית , הוועדה המקומית הקצתה זכויות בניה למנהל מקרקעי ישראל לבניית 65 יח"ד (בהיקף כספי מוערך של כ- 30 מיליון שקל). לעמדת הוועדה, הקצאת הזכויות ניתנה. בגין זכויות המנהל עפ"י הוראות בתוכנית אחרת ( תכנית 1116/א ) בעלי הקרקע טענו כי לא מוצדק להעניק למנהל מקרקעי ישראל זכויות במסגרת תוכנית זו על חשבונם. המועצה הארצית קיבלה את הערר וביטלה את החלטת הועדה להקצות למינהל זכויות עודפות של 65 יח"ד בתוכנית זו, בגין תוכנית 1116/א.
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.נכון מאוד אוהדל'ה 10/10/2013 13:42הגב לתגובה זוחתיכת ילד מטומטם.. זה ברור שקיבלת את האפשרות לעסוק בשמאות מקרקעין לפני שהייתה חובה לרכוש תואר אקדמי, מטומטם כמוך לא שמענו מעולם.
- חפש אתרים שימכרו לך שטוב שחיכית ואוטוטו תקנה בזול בת"א (ל"ת)קשקש 10/10/2013 19:01הגב לתגובה זו
- 5.א 09/10/2013 18:54הגב לתגובה זותלוי אם זה יהיה 12 אלף דירות או יותר ובכמה זמן זה ישווק 800 דירות בשנה זה לא מטורף אבל זה לא מעט. מאידך אם יאשרו בסופו של דבר 60,000 דירות וישווקו בעשור אחד, זה יקח את המחירים 20-30% מטה
- 4.עוקב מקרוב 09/10/2013 17:52הגב לתגובה זויש חכמים שמקדימים את הנולד . כל הגאויות וכל המפולות בהיסטוריה הקצרה של ישראל התחילו תמיד בתל אביב . ת"א הובילה בעליות ותוביל גם את הירידות - לא סתם בפארק צמרת ובבלי אוכלים קש כבר חצי שנה .
- זליכה קנה עכשיו וילה (ל"ת)צא ולמד 10/10/2013 19:03הגב לתגובה זו
- 3.בשביל מה יש ממשלה 09/10/2013 17:30הגב לתגובה זויאללה כבר, שהמדינה תתערב!!! תשחררו את הקרקע- תפנו את שדה דב. תבנו שם שכונה לזוגות צעירים!!!- שורה של בנייני פאר צופים לים לתוש"ח פלצנים, שורה של מלונות אבל תשאירו פארק גדול ויפה. ויאללה 20א פלוס יחידות דיור- שחררתם ללב תל אביב. למה לא מקדמים את זה?!!
- 2.צ'יקו 09/10/2013 17:13הגב לתגובה זוכל דבר יש לך מה להגיד נהיית נביא זעם. עוד פעם בובליל התקשר להגיד לך שתוציא תגובה לתקשורת?
- 1.פנציק 09/10/2013 16:53הגב לתגובה זובדיוק כמו שאני אגיד שאוכלוסיית ישראל תגדל ב5 מיליון איש. יכול להיות אבל מתי???? זאת הידיעה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
