הריצה לדירה, גרסת ברוקלין: מחירי הדירות ברובע הניו-יורקי זנקו לשיא
מחירי הנדל"ן בברוקלין, הרובע המאוכלס ביותר בעיר ניו יורק,
זה לא סוד שכבר תקופה ארוכה מחירי הדירות הארה"ב קורצים למשקיעים, הן בגלל המחיר האטרקטיבי יחסית למדינות הבית, והן בגלל התשואה שעולה מדי שנה. לאחרונה התפרסמו נתונים שהראו כי
על פי בלומברג, המחיר החציוני של דירות ובתים בני חדר עד שלושה חדרים בברוקלין היה 550 אלף דולר ברבעון השני של השנה, כ-15% יותר מהמחיר ברבעון המקביל בשנה שעברה. בד בבד, מלאי הדירות למכירה בשוק צנח 19% בשנה האחרונה, לרמה הנמוכה ביותר מאז 2008, על פי סוכנות הנדל"ן מילר סמואל.
האם נראה מחאת דיור גם בניו יורק? מחירי השכירות קופצים בחדות
כמובן שעליית המחירים משליכה אוטומטית גם על מחירי השכירות ברובע. מחירי השכירות קפצו ב-14% בחודש יוני לעומת יוני 2012, כאשר המחיר החציוני עומד על 2,737 דולר הגבוה ביותר מאז 2008. לשם השוואה, ברובע המרכזי של העיר, מנהטן, עלו מחירי השכירות ב-1.9% בחודש שעבר לרמה של 3,195 דולר, רק 2% מתחת לשיא שנרשם בסוף שנת 2006. על פי סוכנות הנדל"ן סיטי הביטטס, שיעור הדירות הלא מאוכלסות במנהטן הוא רק 1.13%, לעומת 1.4% ברבעון הראשון של השנה.
הריצה לדירה בארה"ב החלה כאשר ממוצע הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה הגיעה קרוב לרמת שפל של 3.3% עד תחילת מאי, אך מאז עלתה בזינוק חסר תקדים ל-4.5%, בעקבות החששות בשוק האג"ח כי הפדרל רזרב יפסיק בקרוב את תכנית רכישות האג"ח בהיקף של 85 מיליארד דולר בחודש. שיעור זה עדיין נמוך משמעותית מהממוצע של 10 השנים האחרונות, שעומד על כ-5.3%, לפי נתוני בלומברג.
בהתאמה למחירים המאמירים, גם משך הזמן שנכסים בברוקלין היו בשוק ירד משמעותית השנה, כאשר בממוצע נכס בילה 146 ימים בלוחות הנדל"ן עד שנמכר, ירידה של כ-8% מלפני שנה. כל זאת בא יחד עם ירידה בשיעור האבטלה בעיר ניו יורק ל-8.3%, השיעור הנמוך ביותר מאז תחילת המשבר ב-2008, לפי נתוני משרד העבודה האמריקני. "היצע הנכסים בשוק ישאר מצומצם עד ששוק העבודה ישתפר באופן דרמטי", אמר לבלומברג סגן נשיא סוכנות הנדל"ן דאגלס אלימן, מייקל גררה.
"פחות אנשים בוחרים לעבור דירה כי האפשרות לעבור מעבודה לעבודה פחותה היום מאשר מה שראינו לפני המשבר, ולכן אם לא קיבלת עבודה חדשה או קידום, אתה הולך להישאר בדירה שלך ולא להציע אותה למכירה", הוסיף גררה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
מנגנון מסוג אחר מגיע מחברת אמריקה ישראל, שבפרויקט המושבה בטבריה מציעה תשלום משכנתא על חשבון היזם למשך שנה. זהו פתרון שמקל משמעותית על השנה הראשונה - התקופה שבה משפחות נדרשות בו-זמנית לממן גם שכירות, גם עלויות מעבר, וגם התחלה של תשלומי משכנתא. במקרה כזה, היזם בעצם “קונה” לרוכש זמן, ומנהל עבורו את גובה ההחזר בתקופה שבה תזרים המשפחה נמצא בנקודת לחץ.
למרות שהמהלכים שונים, הרציונל מאחוריהם די דומה: השוק נמצא במצב שבו המחירון הרשמי מתקשה לרדת, בין היתר כדי למנוע פגיעה בשוויי הקרקע, בהערכות השמאיות וביכולת המימון של הפרויקטים. לכן ההטבות זזות למגרש אחר - המימון. במקום להוריד 300-500 אלף שקל במחיר, החברות מקטינות את העלות האפקטיבית דרך ריביות, תשואות או “כיסוי שנה” של תשלומים. ברמה חשבונאית זה מאפשר לקבלנים לשמור על מחיר רשמי אחיד, אך מצד הקונים - ההוצאה הסופית קטנה בצורה ברורה.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
