הריצה לדירה, גרסת ברוקלין: מחירי הדירות ברובע הניו-יורקי זנקו לשיא

הריביות שהגיעו לשפל בחודש מאי, יחד עם היצע נמוך, הביאו לזינוק במחירי הנכסים ברובע המאוכלס ביותר בניו יורק. העלייה במחירים לא פסחה גם על השוכרים
ידידיה אפק |

מחירי הנדל"ן בברוקלין, הרובע המאוכלס ביותר בעיר ניו יורק, לא מפסיקים לעלות בשנים האחרונות, אך בחודשיים האחרונים תופעה זו תופסת תאוצה אפילו יותר. עליית הריביות על המשכנתאות, כפועל ישיר מהזינוק בתשואות אגרות החוב האמריקניות, דוחפת את תושבי המקום וזרים כאחד לקנות בתים בעיר, למרות ההיצע הנמוך.

זה לא סוד שכבר תקופה ארוכה מחירי הדירות הארה"ב קורצים למשקיעים, הן בגלל המחיר האטרקטיבי יחסית למדינות הבית, והן בגלל התשואה שעולה מדי שנה. לאחרונה התפרסמו נתונים שהראו כי משקיעים סינים נוהרים בהמוניהם לקנות בתים בארה"ב, והם לא היחידים.

על פי בלומברג, המחיר החציוני של דירות ובתים בני חדר עד שלושה חדרים בברוקלין היה 550 אלף דולר ברבעון השני של השנה, כ-15% יותר מהמחיר ברבעון המקביל בשנה שעברה. בד בבד, מלאי הדירות למכירה בשוק צנח 19% בשנה האחרונה, לרמה הנמוכה ביותר מאז 2008, על פי סוכנות הנדל"ן מילר סמואל.

האם נראה מחאת דיור גם בניו יורק? מחירי השכירות קופצים בחדות

כמובן שעליית המחירים משליכה אוטומטית גם על מחירי השכירות ברובע. מחירי השכירות קפצו ב-14% בחודש יוני לעומת יוני 2012, כאשר המחיר החציוני עומד על 2,737 דולר הגבוה ביותר מאז 2008. לשם השוואה, ברובע המרכזי של העיר, מנהטן, עלו מחירי השכירות ב-1.9% בחודש שעבר לרמה של 3,195 דולר, רק 2% מתחת לשיא שנרשם בסוף שנת 2006. על פי סוכנות הנדל"ן סיטי הביטטס, שיעור הדירות הלא מאוכלסות במנהטן הוא רק 1.13%, לעומת 1.4% ברבעון הראשון של השנה.

הריצה לדירה בארה"ב החלה כאשר ממוצע הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה הגיעה קרוב לרמת שפל של 3.3% עד תחילת מאי, אך מאז עלתה בזינוק חסר תקדים ל-4.5%, בעקבות החששות בשוק האג"ח כי הפדרל רזרב יפסיק בקרוב את תכנית רכישות האג"ח בהיקף של 85 מיליארד דולר בחודש. שיעור זה עדיין נמוך משמעותית מהממוצע של 10 השנים האחרונות, שעומד על כ-5.3%, לפי נתוני בלומברג.

בהתאמה למחירים המאמירים, גם משך הזמן שנכסים בברוקלין היו בשוק ירד משמעותית השנה, כאשר בממוצע נכס בילה 146 ימים בלוחות הנדל"ן עד שנמכר, ירידה של כ-8% מלפני שנה. כל זאת בא יחד עם ירידה בשיעור האבטלה בעיר ניו יורק ל-8.3%, השיעור הנמוך ביותר מאז תחילת המשבר ב-2008, לפי נתוני משרד העבודה האמריקני. "היצע הנכסים בשוק ישאר מצומצם עד ששוק העבודה ישתפר באופן דרמטי", אמר לבלומברג סגן נשיא סוכנות הנדל"ן דאגלס אלימן, מייקל גררה.

"פחות אנשים בוחרים לעבור דירה כי האפשרות לעבור מעבודה לעבודה פחותה היום מאשר מה שראינו לפני המשבר, ולכן אם לא קיבלת עבודה חדשה או קידום, אתה הולך להישאר בדירה שלך ולא להציע אותה למכירה", הוסיף גררה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.