עסקה בהפרעה: כמה כסף קיבלה שוכרת שעצרה מכירת דירה בלב חולון?
דהירת מחירי הדירות בשנים האחרונות מאלצת רבים המעוניינים להתגורר קרוב לתל אביב, אך בעלי סכום מוגבל, להתפשר על דירות ישנות בבניינים בני למעלה מחמישים שנה ואף יותר מכך במרכזי הערים. מלבד המחיר הזול יותר דירות אלו לרוב נמצאות בליבן של הערים הגדולות, יתרון עבור אלו המעוניינים להימצא במרכז העניינים. בנוסף, בשנים האחרונות בניינים אלו מתחילים לעבור תהליכים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38.
אולם התשתיות הרעועות של בניינים אלו ובעיות הרישום בטאבו שלא פעם צצות, עשויות להפוך עסקאות אלו לבעייתיות. במרכז חולון, ברחוב שנקר, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים ענקית בשטח של 90 מ"ר, אשר ניתן להסב לדירת 4 חדרים, במחיר של 840 אלף שקל, אשר נחשב לאטרקטיבי בהתחשב בכך שדירות בגודל כזה באזור נמכרות לרוב בלמעלה ממיליון שקל.
אולם נציין כי מדובר באחד מהבניינים המשותפים הראשונים שהוקמו בחולון עוד בשנות ה-40 הזקוק לשיפוץ רציני. מצב הדירה גם טעון שיפור וכדי להסבה לדירת 4 חדרים יש לבצע שיפוץ בהיקף של 80-100 אלף שקל.
עד כאן התיאור "על הנייר" בשטח סגירת העסקה ארכה למעלה מארבעה חודשים: ראשית, הבניין לא נרשם כבית משותף ולכן הבנקים לא אפשרו נטילת משכנתא עבור הדירה. "היו פניות מצד מתעניינים, אך ברגע ששמעו שלא ניתן לבצע את הרכישה ללא משכנתא הייתה הקפאה. לבסוף הדירה נרכשה על ידי זוג מבוגרים שהיה מעוניין להתגורר ליד ילדיו. לזוג היה הון עצמי של 400 אלף שקל והוא נעזר בכל מי שניתן כדי לגייס 470 אלף שקל נוספים עבור הרכישה וההוצאות הנלוות", אומר ערן דרורי, סוכן הנדל"ן מרי/מקס אבניו שביצע את העסקה.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אולם גיוס הכסף לא הייתה הבעיה היחידה: חצי שנה לפני שהדירה יצאה לשיווק נכנסה להתגורר בה שוכרת שלא הייתה מוכנה להתפנות. השוכרת חתמה על חוזה לשנה עם אופציה לשנה נוספת ולכן אף אחד לא היה מוכן לרכוש את הנכס בפינוי של שנה וחצי.
"השוכרת הייתה בפיצוץ ובמלחמות מול הבעלים כי לא רצתה לשאת בעלויות הפינוי, היא לא הייתה מוכנה לדבר איתם ולא אפשרה למכור את הדירה", מתאר דרורי. "מאחר ולא הייתה תקשורת בין הצדדים ביצעתי את עבודת הגישור ולבסוף נחתם הסכם פינוי עם השוכרת אשר קבע כי תקבל 10 אלף שקל פיצוי 5,000 שקל 5 ימים לפני הפינוי ו-5,000 שקל נוספים ביום הפינוי."
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.כל הכבוד לשוכרת סוף סוף קצת כוח לשוכרים (ל"ת)שוכר 06/06/2013 11:29הגב לתגובה זו
- 4.המבין... 06/06/2013 10:50הגב לתגובה זובכל חוזה סטנדרטי קיים סעיף המאפשר לשני הצדדים לסיים חוזה בטרם זמנו, הדייר - ע"י מציאת דייר חלופי ובעל הנכס - לצורך מגוריו שלו ו/או לאחר מכירת הנכס, בתנאי להודעה של 90 יום
- אני כשוכר לא מוכן לחתום על סעיף כזה, וצודקת הדיירת שסרב (ל"ת)אלון 06/06/2013 11:42הגב לתגובה זו
- משקיע 10/06/2013 10:51מדובר בסעיף סביר לגמרי - סה"כ מה הסבירות שדווקא הדירה שבחרת תהיה דירה שנמכרת? מאד קטנה. סה"כ דירות לא נמכרות כל שני וחמישי, אלא פעם בהרבה מאד שנים. נכון, קיים סיכון, אבל בשביל זה קיבלת 90 יום התרעה, ובאמת, אבל באמת אין בעיה למצוא דירה חילופית בחולון, דירה לא פחות טובה מהדירה שלך, ב 90 יום.
- אני 07/06/2013 16:56הדיירת, יש לה חוזה וזהוא, בעל הבית יהיה יותר חכם בפעם הבאה...
- 3.משה 06/06/2013 10:50הגב לתגובה זוסבלנות
- משקיע 10/06/2013 10:49הגב לתגובה זובינתיים עיקר הבנייה בחולון מתרכזת בשכונת ח300, ויש עוד מספיק דירות לשווק
- 2.הדיירת צודקת, חוזה הוא חוזה וזו הבעיה של הבעלים (ל"ת)נתי 06/06/2013 10:33הגב לתגובה זו
- 1.אדם 06/06/2013 10:33הגב לתגובה זומדובר בבניין מט ליפול וכנראה בדירה מוזנחת
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
