מתמנפים בדרך לדירה: מ-2009 זינק חוב המשכנתאות ב-29% ל-271 מיליארד ש'

כך עולה מנתוני התפתחות החוב. יתרת החוב לדיור זינקה בינואר ב-1.5 מיליארד שקל, 70% מחוב משקי הבית מופנה לדיור
לירן סהר | (15)

יתרת החוב של משקי הבית בחודש ינואר עמדה על סך של כ-386 מיליארד שקל, עלייה של 0.3% בהשוואה לנתוני דצמבר, כך עולה מנתוני בנק ישראל.

יתרת החוב יתרת החוב לדיור מסך החוב של משקי הבית גדלה בכ-1.5 מיליארד שקל (0.6%) ועמדה בסוף ינואר על כ-271 מיליארדי שקל. מדצמבר 2009 זינק סך החוב לדיור ב-29% מ-209.4 מיליארד שקל כאשר ב-2012 כולה עלה ב-17.4 מיליארד שקל, שיעור גידול של כ-7%. 70.2% מסך החוב של משקי הבית מופנה לדיור, זאת לעומת 67.1% ב-2009.

בחודש פברואר הסתכמו ביצועי המשכנתאות (נטילות של משכנתאות) בכ-3.9 מיליארדי שקל, בדומה לחודש ינואר, אך נמוך מממוצע הביצועים החודשי בחודשיים האחרונים של שנת 2012 - 4.4 מיליארד שקל.

עוד עולה מהנתונים כי בחודש ינואר ירדה יתרת החוב של המגזר העסקי בכ-2.6 מיליארד שקל (0.3%-) לרמה של כ-776 מיליארד שקל. הירידה ביתרה נבעה רובה ככולה מפירעון חוב נטו - פירעון הלוואות מחו"ל ומהבנקים בהיקף של כ-5.3 מיליארד שקל אשר קוזזו בחלקם ע"י גיוסי אג"ח סחיר ולא סחיר בהיקף של כ-2.6 מיליארד שקל. בחודש פברואר הנפיק המגזר העסקי (ללא בנקים וביטוח) אג"ח בשווי של כ-2.3 מיליארדי שקל, רובן באמצעות אג"ח סחיר; ההנפקות מתחילת 2013 הסתכמו בכ-6.7 מיליארד שקל.

בינואר קטן הפער בין הריבית הממוצעת על יתרת האשראי הבנקאי הלא צמוד לריבית הממוצעת על יתרת הפיקדונות הלא הצמודים בכ-0.2 נק' אחוז, כתוצאה מירידה גדולה יותר בריבית על יתרת האשראי מהירידה בריבית על יתרת הפיקדונות. זאת בהמשך למגמה בחודשים האחרונים ובמקביל לירידה בריבית בנק ישראל.

במגזר הצמוד למדד חלה ירידה של כ-0.3 נק' אחוז בפער בין הריבית על האשראי הבנקאי החדש שניתן והריבית על הפיקדונות, עקב ירידה בריבית על האשראי. בינואר עמד המרווח בין תשואת מדד האג"ח הקונצרני הצמוד, תל בונד 60, לבין ממוצע תשואות האג"ח הממשלתיות הצמודות - על רמה של 1.6 נק', ירידה של כ-0.1 נק' אחוז לעומת החודש הקודם. מאז חודש יוני 2012 ירד מרווח זה בכ-1.6 נק' אחוז. בפברואר לא נרשם שינוי בריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לא צמודות וצמודות למדד.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    אריאל מהבית היהודי 24/03/2013 22:38
    הגב לתגובה זו
    בנט מספר 2 שלך הוא כשלון טוטאלי שעה וחצי בתפקיד וכבר מקפל את הזנב האיש לא מתאים לתפקיד!!.
  • 13.
    בנת זה מספר 2 שלך? 24/03/2013 22:33
    הגב לתגובה זו
    כנראה שאחלנו אותה שוב עם שר שיכון כושל דברן ואינטרסנט הגיע הזמן למאבק
  • 12.
    תוצאות הבחירות הם בעיקר מצב הנדלן למעמד הביניים (ל"ת)
    ביבי לפיד ובנת 24/03/2013 22:30
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    לפיד הבטחות צריך לקיים העם ממתין (ל"ת)
    לפיד 24/03/2013 22:29
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    לפיד וכחלון מעמד הביניים לא ימתין עוד הרבה זמן לתוצאות (ל"ת)
    לפיד את כחלון 24/03/2013 22:28
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 24/03/2013 19:19
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    צורבה 24/03/2013 16:24
    הגב לתגובה זו
    דירת 4 חדרים בפתח תקווה ב 2000000 במקום 2300000, למהירי החלטה
  • 7.
    רוני הקבלן 24/03/2013 14:43
    הגב לתגובה זו
    לוקחים משכנתא כי זה כדאי וזה כלכלי. קחו היום משכנתא, קבלו דירה חדשה ממני בזיל הזול, בעוד כמה שנים היא תהיה שווה המון והמשכנתא קצת. בגלל זה כולם לוקחים, לא הבנתם את השיטה כנראה.
  • 6.
    כלכלן 24/03/2013 13:41
    הגב לתגובה זו
    בשנים הקרובות אנחנו נהיה עדים לאחד המשברים הגדולים בכלכלה ולהתרסקות הבנקים והנדלן להעביר השקעות לארה"ב
  • 5.
    גילי שם-טוב 24/03/2013 13:39
    הגב לתגובה זו
    די לאפליה ולגזענות!
  • 4.
    לכשתהיה ההיתמוטטות יש לתלות את תוקפי פישר על עץ ענק!! (ל"ת)
    סטייל טהרן. 24/03/2013 13:35
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אני וויתרתי 24/03/2013 12:51
    הגב לתגובה זו
    במבט-על מה שקרה הוא שנמחקו החסכונות של האזרחים ממעמד הביניים. בתיקון של 20% יימחק כל ההון העצמי של מי שרכש דירה בשנים האחרונות ויישאר רק חוב נקי לבנקים. אין לכם מה לחגוג סדר פסח. עם ישראל עבדים.
  • 2.
    oraemuna 24/03/2013 12:40
    הגב לתגובה זו
    גודל החוב הוא נקודת התורפה של הבנקים. דמיינו מצב שבו 10% מהחוב לא מוחזר. זה משבר. הבנקים יהיו חייבים להגדיל את הבטחונות הנדרשים מהלווים.
  • רועי 24/03/2013 13:05
    הגב לתגובה זו
    אתה צודק מאוד -ולכן בנק ישראל וכל הגופים מסביב נעמדים על הרגליים האחוריות בכל פיפס שקשור בנושא, לא משנה לאף גורם בנקאי\ציבורי\ממשלתי -מהאזרח הפרטי\קטן , יציבות המערכת הבנקאית עומדת בראש סולם הערכים שלהם, אנחנו משלמים.
  • 1.
    תמשיכו לפמפם, הפיצוץ יהיה יותר כיף (ל"ת)
    צורבה 24/03/2013 12:31
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.