רוברט שמין: "מחירי הדירות בישראל בדרך לתיקון מטה של עד 30%, בארה"ב הפוך - הזדמנות של פעם במאה שנה"

כך אמר גורו הנדל"ן במועדון לילה כלכלי. ירון דייגי מפסגות: "בעוד שנתיים רמת המחירים בארץ תהיה נמוכה יותר" - צפו בראיון המלא

לירן סהר | 13/03/2013 13:50 (34)

הכנס השישי של מועדון לילה כלכלי של שרון גל, בשיתוף בית ספר מגמות של קו מנחה, עסק בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ובישראל. מרבית דוברי הכנס סבורים שההשקעה בנדל"ן בישראל פחות כדאית בהשוואה לעסקאות שניתן להשיג מעבר לים.

"השקעה בנדל"ן בישראל לטווח של 10-15 שנה היא דבר נהדר, אולם מחירי הדירות בישראל מאוד יקרים כעת לכן יש להיזהר מרכישות להשקעה בשנה-שנתיים הקרובות."

ירון דייגי, מנכ"ל פסגות קרנות נאמנות, טוען כי "רמת מחירי הדירות בישראל מאוד מאוד גבוהה, בעוד שנתיים רמת המחירים תהיה נמוכה יותר מאחר וראינו עלייה מאוד חדה בעוד השכר לא עלה באותו הקצב. הממשלה החדשה תתחיל לטפל בשורש הבעיות שגרמו לעליית המחירים החדה ונתחיל לראות ירידות. אחת לכמה שנים יש ירידה במחירי הנדל"ן, ראינו ירידה ריאלית של כ-20% בין 1995 ל-2004. צפו בראיון המלא:

כתבות מעניינות נוספות:

בתחתית שוק הנדל"ן: דירות בת"א סביב ה-1,700 שקל לחודש - תמונות קשות

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(34):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

27.
שיר 17/03/2013 19:22
הגב לתגובה זו
מה שאנשים לא מבינים זה שככל שמחיר מדשדש במקום מסויים(במקרה של שוק הנדל"ן, הוא מדשדש בשיא), הוא יוצר ערך, והערך הזה נותן למחיר בסיס מעולה להמשך עליות. כשמחיר רוצה לרדת, הוא יורד מיד ובלי דשדוש כי הוא מחפש מקום חדש. ולכן במקרה של הנדל"ן בארץ- צפויות עוד עליות...
26.
רוברט שמין בא לארץ לשווק לישראלים תפרוייקטים שלו בארהב (ל"ת)
ליצני ההמתנה באקסטזה 16/03/2013 10:10
הגב לתגובה זו
25.
המשך עליות ב-3 שנים הקרובות לאחר מכן ירידה של עד 10% (ל"ת)
ליאור 16/03/2013 09:17
הגב לתגובה זו
24.
הלך דוד לוי 14/03/2013 14:40
הגב לתגובה זו
אני כבר 5 שנים מחכה להתרסקות. אך אני יודע שנפילה של 30 אחוז תפיל את הבנקים ותגרור מיתון.
יורם 15/03/2013 17:16
הגב לתגובה זו
המיתון מגיע גם בלי ירידת מחירי הדירות. ועם המיתון ירדו מחירי הדירות ביתר שאת.
23.
כרות ראש 14/03/2013 11:30
הגב לתגובה זו
ולמה כל מרואיין שמדבר רואים אותו גם בכנס כאילו עושים לו דיבוב?
22.
אטיאס חייב לשלם על מחדל הנדלן הגדול מקום המדינה!!. (ל"ת)
אטיאס=חורבן בית3 14/03/2013 07:30
הגב לתגובה זו
21.
אטיאס לאן אתה רוצה להביא אותנו (ל"ת)
אטיאס שר ההרס 14/03/2013 07:29
הגב לתגובה זו
20.
יניב 14/03/2013 07:28
הגב לתגובה זו
נמאס כבר מהמחירים המטורפים האלו, מי שקונה פראייר !!!
19.
יורם מראשון 14/03/2013 06:30
הגב לתגובה זו
לא ברור לי איך מחיר הדירות בישראל ירד ... במציאות שכ- 50% ממחיר הדירה בישראל זה מיסים והיטלים, רק הורדת המיסוי יכולה להוזיל את הדירות ... במציאות של בור תקציבי של 40 מיליארד שקל .... רק יעלו את נטל המיסים בישראל ...
18.
אנונימי 13/03/2013 19:39
הגב לתגובה זו
כל מי שמאמין בתהליך המדיני הצפוי .חייב להאזין לתזה .שאלה ראשונה לקוראים :אם מדינת ישראל תכנס לתהליך מדיני רציני האם המדינה תפצה את המתנחלים במחירים הנוכחיים ??? לא יודע ? אם לא יהיה תהליך מדיני רציני האם תהיה אינתפדה ? לא יודע ? שאלה שנייה: האם מדינת היהודים יכולה להעלות את הסחורות והדירות בלי להעלות את שכרם של עובדי המדינה ? לא יודע ?אם היא תעלה את שכרם של עובדי המדינה .היא תמשיך להעלות מיסים ולהרחיב גירעונות ?לא יודע ? האם מדינת ישראל תמשיך להיות יקרה לתיירים ? והאם התיירים ימשיכו להגיע לפה על אף המחירים היקרים ? לא יודע ? האם יוקר המחייה וצימצום המשרות הצפוייה יעזרו למחירי הדירות להשאר למעלה ?לא יודע ?
אברהם 17/03/2013 15:48
הגב לתגובה זו
מה שאתה לא יודע תשאל.
17.
אספן מכוניות יוקרה 13/03/2013 18:38
הגב לתגובה זו
על דירה זו אני מבקש מחיר של כ4 מיליון ש"ח לפי הערכת שמאי שיש בידי נכון לחודש זה..דירה זו תמכר בסופו של יום בירידה של 30% כלומר במחיר של כ2.8 מיליון ש"ח זה לא מפחיד אותי כי את הדירה הזו קניתי בעבר ב2007 במחיר של 295000 ש"ח כך שאני עדין אהיה ברווח יפה...
16.
נילס אולגרסון 13/03/2013 18:05
הגב לתגובה זו
הסיפור. המשכורות תקועות , האשראי מוגבל וההוצאות הולכות ועולות לכן אין ספק לדעתי שמחירי הדיור הגיעו לשיא מכאן אפשר רק לרדת. לבנקים לא יקרה כלום- רווחיותם תיפגע אבל המערכת תשרוד משום שבמקרה ולא יחזירו לה משכנתאות היא תיקח לאותם אנשים את הבית תמכור ותחזיר לעצמה את סכום הללואה בעוד שההון העצמי של האזרח שהושקע בעיסקה ירד לטימיון - הבנקים מבוטחים עד 25% ירידה , לכן אם עדין הייתה לי דירה כרגע הייתי עושה הכל כדי למכור אותה לפני שתתחיל תנועה כבדה של מוכרים ואתקע בפקק בעוד שהמחיר ירד וירד ואז איאלץ למכור במחיר נמוך משמעותית ממה שאצליח להיפטר היום.
15.
דויקו 13/03/2013 17:56
הגב לתגובה זו
יתכן לגבי חו"ל והלואי שיהיה צודק גם בארץ
14.
למכירה, חלומות באספמיה תשואה של 15% (ל"ת)
מיכאל 13/03/2013 17:17
הגב לתגובה זו
13.
צביקה דורון 13/03/2013 17:04
הגב לתגובה זו
בשנת 2002 נתנו בבנק ריבית של 8% בפיקדון
יש לו מושג 16/03/2013 09:57
הגב לתגובה זו
1 מיתון עולמי 2 עלית מחירים מטורפת ללא פרופרציה לעלית השכר (131 משכורות לעומת 90 בשנת 2008 לדירה ממוצעת) 3. לרוב האנשים פשוט אין אפשרות גם אם הם רוצים להתאבד על משכנתא כתוצאה מההגבלות של סטנלי 4 כל כלכלן או איש מקצוע בתחום הנדלן ללא אינטרסט(בניגוד אליך :) והיום אחרי הבחירות גם למעלה בראש הפרמידה הבינו שבעיית הנדלן היא בעיית הפנים המרכזית היום ראה ערך לפיד את כחלון אמורים לפחות להזיז ולעשות את העבודה בניגוד לראה ערך אטיאס את שטיניץ ולכן אין ספק שהמחירים ירדו השאלה היא רק בכמה????
12.
דירת 4 חדרים, מקסימום 400,000 ש"ח (ל"ת)
אלי 13/03/2013 16:39
הגב לתגובה זו
11.
צביקה דורון 13/03/2013 16:31
הגב לתגובה זו
1. בישראל אין קרקע ויש רק עיר גדולה אחת 2. כל יהודי מחו"ל קונה דירה לילדים שלו בארץ 3. בישראל כמות הילדים עצומה 4. בישראל לא אוהבים לגור בשכירות
יש לו מושג 16/03/2013 09:56
הגב לתגובה זו
1 מיתון עולמי 2 עלית מחירים מטורפת ללא פרופרציה לעלית השכר (131 משכורות לעומת 90 בשנת 2008 לדירה ממוצעת) 3. לרוב האנשים פשוט אין אפשרות גם אם הם רוצים להתאבד על משכנתא כתוצאה מההגבלות של סטנלי 4 כל כלכלן או איש מקצוע בתחום הנדלן ללא אינטרסט(בניגוד אליך :) והיום אחרי הבחירות גם למעלה בראש הפרמידה הבינו שבעיית הנדלן היא בעיית הפנים המרכזית היום ראה ערך לפיד את כחלון אמורים לפחות להזיז ולעשות את העבודה בניגוד לראה ערך אטיאס את שטיניץ ולכן אין ספק שהמחירים ירדו השאלה היא רק בכמה????
10.
שלמה 13/03/2013 15:35
הגב לתגובה זו
אין יותר דלק לעליות במחירים. לא מצטער, לך תדע עכשיו אם אני ארצה למכור שנה הבאה כמה ירצו לחתוך לי במחיר.
9.
זרח מודאג 13/03/2013 15:19
הגב לתגובה זו
כל טיפש יורה איזו שטות שלא משכנעת מי יזכור בעוד שנתיים מה אמר דביל כזה או אחר....
8.
זרח מודאג 13/03/2013 15:14
הגב לתגובה זו
כל טיפש יורה איזו שטות שלא משכנעת מי יזכור בעוד שנתיים מה אמר דביל כזה או אחר....
7.
מחירי הדירות ירדו הרבה יותר מ 30% (ל"ת)
שמאי 13/03/2013 14:54
הגב לתגובה זו
6.
שנה דמגוגיה שיקרית לפראייר=בועה בפיצוץ קרוב ל-40% !!!!! (ל"ת)
נדלן=בועה בפיצוץ 13/03/2013 14:44
הגב לתגובה זו
5.
חי במינוס 13/03/2013 14:26
הגב לתגובה זו
נותן 100000 ש'ח. מוכן לקבל כסף זה מ'היועץ' עד לקניית דירה.
4.
עוד קשקשן בשקל. (ל"ת)
מני 13/03/2013 14:19
הגב לתגובה זו
3.
זה בטוח למכור דירה היום ,ולא לקנות, השוק הוא של מוכרים (ל"ת)
thvu 13/03/2013 14:13
הגב לתגובה זו
2.
עורב 13/03/2013 14:04
הגב לתגובה זו
שברחה לכם הדירה. רק אם לא תקנו דירות חדשות עם ארבעה טון שיש ולובי ומאתיים חדרים, אלא דירת יד שניה שמתאימה לכם, ומשכנתא שמתאימה לכם תגיעו לדירה.
לפי ההגיון שלך עוד 3 שנים דירה תעלה 3 מליון שקל (ל"ת)
5555 13/03/2013 16:10
הגב לתגובה זו
1.
גיא 13/03/2013 14:01
הגב לתגובה זו
אופציה לניהול הנכס. לפרטים: [email protected] http://www.zillow.com/homedetails/3413-NW-44th-St-APT-106-Lauderdale-Lakes-FL-33309/67844615_zpid/
למה שבתשואה כזו,לא תקנה בעצמך????? (ל"ת)
חי במינוס 13/03/2013 14:27
הגב לתגובה זו
בשבילו 12% זה כסף קטן. לא שווה לו לעבוד בשביל 12%. (ל"ת)
אלי 14/03/2013 19:36

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן