האוצר: "הגבלת המשכנתאות הרחיקה צעירים מרכישת דירה; המשקיעים בת"א זקוקים ל-60 משכורות כדי לקנות דירה"

ברבעון הרביעי של 2012 נרכשו כ-28.6 אלפי דירות, עלייה של כ-5% בהשוואה לרבעון הקודם, כך עולה מנתוני הנדל"ן של משרד האוצר שפורסמו היום (ג' ). מדובר בשיעור עליה מתון יחסית לזה שנרשם בשני הרבעונים הקודמים (כל אחד לעומת קודמו). בהשוואה לרבעון הרביעי אשתקד נרשמה עלייה חדה של 52% אולם יש לציין כי כמות העסקאות ברבעון הרביעי אשתקד הייתה נמוכה במיוחד, על רקע פרוץ המחאה החברתית.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה עם גידול של כ-17% במספר העסקאות ברבעון הרביעי לעומת הרבעון הקודם. גידול זה חל על רקע עליה חדה של כ-45% ברכישת דירות חדשות, כאשר רכישת דירות יד שניה באזור זה עלתה ב-12%. מי שהובילו את הגידול בעסקאות באזור זה היו הזוגות הצעירים, עם עליה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם. אזור חדרה רשם אף הוא עליה של 17% במספר העסקאות, אולם באזור זה התרכז הגידול ברכישת דירות יד שניה (עליה של כ-32%), בעוד רכישת דירות חדשות ירדה ב-14%.

אזור נתניה הינו האזור היחידי בו נרשמה ירידה במספר העסקאות ברבעון הרביעי, ירידה של 4%, זאת על רקע ירידה חדה של כ-18% ברכישת דירות חדשות.

פחות זוגות צעירים רוכשים דירה ברבעון הרביעי של 2012 נרכשו כ-11 אלף דירות על ידי זוגות צעירים, ירידה של 1.2% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 41% בשלושת הרבעונים הקודמים. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אשר עמד בצל המחאה החברתית, נרשמה עליה חדה של 39%. משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות ירד ל-38.6%, לאחר שלושה רבעונים רצופים של יציבות בהם עמד משקלם על כ-41%. הירידה במשקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות חלה במקביל לעליה משמעותית במשקל משפרי הדיור, כאשר לראשונה בשנתיים האחרונות השתווה משקל משפרי הדיור למשקלם של הזוגות הצעירים. משקל המשקיעים בשוק ירד בחצי נקודת אחוז.

באוצר מניחים כי לצעדים שנקט בנק ישראל באוקטובר האחרון בתחום המשכנתאות היתה השפעה על הירידה במשקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות. אמנם, תנאי המימון הוקשחו במיוחד עבור מי שרוכשים דירה להשקעה (שיעור מימון של לא יותר מ-50% מערך הדירה), בעוד ששיעור המימון המרבי נקבע עבור זוגות צעירים. אלא שהעובדה לפיה רמות השכר של הזוגות הצעירים נמוכות משמעותית מאלו של המשקיעים, בעוד מחירי הדירות הנרכשים ע"י הזוגות הצעירים דומים לאלו של המשקיעים, מביאה לכך שמגבלות המימון של בנק ישראל אפקטיביות יותר לגבי הזוגות הצעירים. .

ירידה של 16% ברכישת משקיעים בת"א באזור ת"א, המאופיין ברמות מחירים גבוהות, נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי, גם במונחים כמותיים וגם כשיעור מסך העסקאות. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון עמד על 854 דירות, ירידה של כ-16% בהשוואה לרבעון הקודם. השכר החציוני למשק בית של משקיעים באזור זה ברבעון הרביעי עמד על 21.4 אלף שקל, הגבוה ביותר שנרשם באזור זה בשנתיים האחרונות. היחס בין מחיר הדירה שרכשו משקיעים לבין השכר שלהם עמד על 60, הנמוך ביותר באזור זה מאז הרבעון השלישי של 2011. יצוין שלפי נתוני משרד השיכון שפורסמו אתמול נדרשות 131 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל, או הכנסת משקי בית משותפת של 91 חודשים.

ברבעון הרביעי של 2012 נמכרו כ-4.3 אלף דירות על ידי משקיעים, עליה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, כפול משיעור הגידול בסך העסקאות באותה התקופה. כ-23% מסך מכירות המשקיעים ברבעון האחרון התרכז באזור ב"ש, גבוה משמעותית ממשקלו של אזור זה בסך הדירות שנמכרו (משקל אשר עומד על כ-14% בלבד).

על רקע העליה המחודשת בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה" באזור רחובות יש לציין כי מלאי ה"דירות בהמתנה" באזור זה (מלאי זה נובע בחלקו אף מעסקאות רכישה של משפרי דיור בשנת 2011, שטרם מכרו את דירתם הקודמת) הינו הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, וגבוה ממשקלו בסך העסקאות.

נכון לינואר 2013 קיים מלאי של 3.5 אלף "דירות בהמתנה" באזור רחובות, כמות המהווה 23% מסך המלאי של "דירות בהמתנה" ברמה הארצית, בעוד משקלו של אזור זה בסך העסקאות בדירות יד שניה עומד על 15% בלבד. כמות זו הינה שוות ערך ל-3.5 חודשי מכירת דירות יד שניה באזור רחובות (במונחי רמת המכירות של 2012), גבוה משמעותית מרמתו של משתנה זה ברמה הארצית (2.3 חודשי מכירה) ובפרט בהשוואה לאזור ת"א (1.1 חודשי מכירה).