חיים על חשבוננו: כ-5% מההכנסות בגוש חלב ומטולה מופנים לבכירים
ראשון לציון היא העיר היציבה ביותר מבחינה פיננסית בקרב הערים הגדולות בישראל, כך עולה ממחקר חברת המידע העסקי BDI. העיר זוכה למעמד זה 3 שנים ברציפות.
בעוד הדירוג הסוציו אקונומי של ראשון לציון, המאכלסת 249 אלף תושבים, הוא רק 7, עלות שכר הנבחרים מהווה רק כ-0.20% מסך כול הכנסות העירייה לעומת ממוצע של 0.37% בעיריות הגדולות. מנגד, מהצד השני של המתרס, נמצאת השכנה מצפון בת ים אשר ירדה 12 מקומות בדירוג למקום ה32.
במקום השני זה שנתיים ברציפות נמצאת הרצליה עם כ-99 אלף תושבים. שיעור הגבייה בעיר עומד על 91%, והדירוג הסוציו-אקונומי הוא 8. שכר הנבחרים בהרצליה מהווה כ-0.27% מסה"כ הכנסות העירייה. במקום השלישי נמצאת עיריית רמת גן עם זינוק מרשים מהמקום השביעי אשתקד. שיעור גביית המסים בעיר הוא 90%, מספר התושבים הוא 155 אלף והדירוג הסוציו אקונומי הוא 8. מבחינת שכר הנבחרים רמת גן היא בין 10 הערים בהן שכר הנבחרים ביחס להכנסות הרשות הוא הנמוך ביותר, 0.18%.
במקום הרביעי נמצאת עיריית אשדוד, שירדה מהמקום השלישי אשתקד, עם שיעור גביית מיסים של 92%, 237 אלף תושבים, ודירוג סוציו-אקונומי של 5, כך שעל אף הירידה של מקום אחד בהשוואה לאשתקד, עדיין מדובר בהישג משמעותי. שכר הנבחרים באשדוד מהווה רק 0.31% מסה"כ ההכנסות של העירייה.
במקום החמישי מדורגת עיריית חולון, ששמרה על מיקומה ביחס לאשתקד, עם שיעור גביית מסים של 94%, 201 אלף תושבים, ודירוג סוציו-אקונומי של 6. בחמישייה השנייה מדורגות פתח תקווה ששמרה על מיקומה, מקום 6, ביחס לאשתקד; כרמיאל שקפצה מהמקום התשיעי אשתקד, ל-7; רמת השרון שבמקום ה-8; תל אביב-יפו במקום ה-9; וחותמת את העשירייה הראשונה עיריית אשקלון שנפלה 6 מקומות בדירוג.
קריית גת עלתה מהמקום ה-15 אשתקד ל-12 והוד השרון זינקה מהמקום ה-27 למקום ה-19. כפר סבא איבדה 4 מקומות למקום ה-14 ומודיעין-מכבים-רעות איבדה 3 מקומות וירדה למקום ה-15.
ב-BDI בחנו את יחס שכר נבחריי העיריות להכנסות וגילו שבעוד השיעור הממוצע מסך תקבולי העירייה המופנה לשכר בכירים עומד על 0.37%, בעיריות מסוימות השיעור הוא כפול - בכרמיאל הוא עומד על 0.82%, בנצרת על 0.71%, בעכו על 0.66%, בנהריה על 0.63% ובגבעתיים על 0.59%.
במועצות המקומיות המצב גרוע משמעותית - בגוש חלב לדוגמה 4.94% מסך הכנסות העירייה מופנה לשכר בכירים. במקום השני מדורגת מטולה עם 4.69% ובמקום השלישי מגדל עם 3.97%.
לדברי תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת ב-BDI' "ניתן לראות מקרים רבים בהם שכר הנבחרים הכולל את השכר של ראש העיר וסגניו, גבוה מאוד בלי שום קשר לביצועים של הרשות ולמספר התושבים. זאת, כשהדבר בולט במיוחד במועצות המקומיות, בהן שיעור שכר הנבחרים מההכנסות מגיע לעתים קרוב ל-5%".
נציין, שאחוז הערים הגירעוניות מכלל הערים המדורגות עמד על -21% ושאחוז המועצות הגירעוניות עמד על - 35%. כך למשל, יש רשויות שבהן שיעור התושבים שאינם משלמים את המיסים במלואם לעירייה גבוה מאוד וכך יוצא שקומץ תושבים מממן את השירותים שמקבלים כלל התושבים.
שיעורי גבייה שנתיים נמוכים במיוחד נרשמו בעיריות נצרת (69%), חיפה (78%), וירושלים (81%).נציין שעקב חובות קודמים שלא נגבו סך הגבייה, בניגוד לחיוב השוטף השנתי, עומד בערים אלו על 29%-48% בלבד. לעומתן בראש טבלת שיעורי הגבייה השנתיים עומדות מודיעין-מכבים-רעות (96%), רעננה (95%), רמת השרון (95%) וכפר סבא (94%); באותן ערים שיעורי סה"כ הגבייה עומדים על 81%-91%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
