"נקים סביב 10,000 דירות ב'פינוי בינוי', אנחנו לא עומדים בקצב פניות הדיירים"
תחום ההתחדשות העירונית מתחיל אט אט לצבור תאוצה בשנה האחרונה, וכאשר מסתובבים ברחובותיה הראשיים של רמת גן למשל נתקלים באינספור שלטים המבשרים על פרויקטים של תמ"א 38, כאשר מספר לא קטן הם מסוג של תמ"א 38 תיקון 2 המאפשר פינוי בינוי.
לאור ההתעוררות, חברות בנייה רבות מעמיקות את פעילותן בתחום. Bizportal שוחח עם יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י אשר הרחיבה בתקופה האחרונה את פעילותה בתחום.
לאחר דשדוש של שנים אנו נתקלים לאחרונה בניצנים של התעוררות בתחום ההתחדשות העירונית
"אנחנו לא עומדים בקצב הפניות של הדיירים, בפרויקט שאנחנו מקימים בקהילת קנדה ביפו הדיירים פתחו עמוד בפייסבוק כדי לקדם את הפרויקט ולשכנע את כולם לחתום. אין ספק שהעתיד נמצא בפינוי בינוי, ניתן להוסיף בקלות מאות אלפי דירות בלב אזורי הביקוש. הקמנו שתי חברות העוסקות בהתחדשות עירונית - חברת נקסט העוסקת בפינוי בינוי וא.י העוסקת בתמ"א 38, במיוחד מסוג תיקון 2 המאפשר פינוי בינוי. לנקסט יש 20 פרויקטים בכל הארץ, ובסך הכול הפוטנציאל הוא ל-10 יחידות דיור."
ובכל זאת, מדובר בתהליך של שנים, היכן בכל זאת רואים יותר התקדמות?
"אני מעריך שב-2013 נעלה לקרקע בשני פרויקטים בחיפה ובראשון לציון - בכל אחד מהם נקים כ-280 דירות במקום 50 הדירות הקיימות בהם כיום. אולם הפרויקט הגדול ביותר שלנו כיום הוא בבאר יעקב היכן שאנחנו צפויים לבנות כ-2,400 דירות במקום 440 דירות כיום. אנחנו מקדמים לאט אבל בטוח, במיוחד במקומות כמו גבעת שמואל, ראשון לציון, יבנה. ביפו כאמור פנו אלינו הדיירים בבקשה לפנות 156 דירות ישנות בקהילת קנדה ולהקים 600 דירות במקום."
אתה רואה שינוי בהתייחסות מטעם הרשויות לפינוי בינוי?
"אין ספק שאנחנו רואים הקלות ברגולציה - ביטול מס השבח במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 בהחלט מגדיל את הכדאיות הכלכלית, כמו כן החלטת הממשלה לאפשר להשתמש בקרקע של המדינה הגובלת למתחם בהחלט מקלה את העבודה, ללא ספק פעולה שתוביל ליותר יוזמות לקרום עור וגידים."
ומה עם הרשויות המקומיות? לא פעם הן תוקעות מקלות בגלגלים
אנחנו מתקרבים לשנת 2013, אילו מקומות הולכים להיות החמים בשנה הבאה?
"ראש העין תהיה ללא ספק בכותרות בשנה הקרובה מבחינת התחלות בנייה, שיווקו בעיר הרבה מאוד קרקעות ורק כעת הקבלנים יתחילו לבנות, יש בעיר מאסה. גם באר יעקב תמשיך לבלוט עם פוטנציאל לאלפי דירות נוספות. גם ברעננה נראה עניין לדעתי, למרות המחירים הגבוהים."
ומה לדעתך יקרה למחירי הדירות?
"המחירים הגיעו לרף מעט גבוה לרוכש, אך ריאלית הכל מתייקר - ברגע שיש התייקרויות בשוק, מחירי תשומות הבנייה עולים. כשמחיר הדלק עולה ב-30 אגורות לליטר לא מייחסים לזה את המחיר, גם המלט, הבטון והאלומיניום עולים בהתאם. מאמין שעליית מחירים ריאלית תהיה של 3%-4%, אולם אם לא נצליח להגדיל את קצב התחלות הבנייה אז נראה קפיצת מחיר של למעלה מ-10%."
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.שמעון 07/12/2012 00:59הגב לתגובה זוחברי הוועדה המקומית ברמת גו פוחדים לאשר פינוי בינוי שמצריך הקמת מגדל למשל כדי לפנות בניין רכבת עד אחרי הבחירות לרשויות בעוד שנה כי הם פוחדים שלא יבחרו הכל נתקע ברמת גן
- 4.מה עם אמסססססססססססאלם אלק????????????. (ל"ת)אמסלמית 02/12/2012 08:05הגב לתגובה זו
- 3.שוב דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוץ לנדלניסטים בפנים!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 01/12/2012 20:24הגב לתגובה זו
- 2.יזם 01/12/2012 15:07הגב לתגובה זוובעלי הדירות סחטנים ובסביבה פתעום מתעוררים כל מיני מתנגדים ,שימור החברה להגנת הטבע וכל אחד שחושב שעושים לו צל או לא יגיע אוויר לוילה/דירה שלו. במדינה הזאת עד שהם יקימו 10000 דירות המשיח יגיע קודם אז שלא יעבדו עליכם.
- יהויכין 03/12/2012 10:14הגב לתגובה זומה שנכון - נכון. העיריות מדברות גבוהה גבןהה על תמיכתן בתמא 38 ופינוי ביוני, אך כשזה מגיע לשטח כל בעל תפקיד ברשות תןקע מקלות בגלגלים ומציב תנאים בלתי אפשריים (מנסיוני מול עת.א.\) הדרך היחידה בה ניתן יהיה להזיז את הענין אם העיריה תמנה מנהל בעל שיניים וסמכויות שלכל בעלי הבתים והיזמים יהיה קשר רק עימו ושהוא יהיה אחראי לכל הפעולות שבאחריות העיריה.
- 1.שוזי 01/12/2012 14:00הגב לתגובה זונתניה היא העיר הכי אידיאלית לחיות בה אחרי תל אביב- יש בה הכל מהכל והיא גם נגישה לכל. צריך להפוך מחדש את מרכז העיר הישן, וכמו כן את שכונות דרום העיר נאות גולדה וקריית נורדאו ולעשות מהן יהלומים.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
