נדל"ן מטאורי: באיזו מדינה זינקו מחירי הבתים ב-436% בשבע שנים?

רוסיה, אחת ממדינות ה-BRIC המבטיחות רשמה בשנים 2010-2011 צמיחה נאה של כ-4% כל שנה ובשנת 2011 צפוי לפי הערכות לצמוח בשיעור דומה. הצמיחה הכלכלית במדינת הענק משפיעה באופן ישיר על שוק הנדל"ן המקומי, אשר רשם זינוק מטאורי ב-11 השנים האחרונות, לאחר שב-2001 נערכה רפורמה בשוק הקרקעות שאפשרה בעלות פרטית על נכסים למקומיים וזרים.

בין השנים 2000 ל-2007 זינקו מחירי הבתים בשוק הבתים הסטנדרטיים ב-436% ומחירי הבתים בשוק בתי היוקרה זינקו ב-362%. כך עולה מאתר הגלובל פרופרטי גייד. ברבעון הראשון של 2012 התמונה מחירי הבתים במדינה זינקו ב-7.88% (3.86% בהשפעות האינפלציה) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מחירי הבתים במוסקבה עלו ב-4.02% (0.15% בהשפעות האינפלציה), אולם בסנט פטרבורג, העיר השנייה בגודלה במדינה ירדו המחירים ב-0.74% (ירידה של 4.43% בהשפעות האינפלציה).

שוק הנדל"ן למגורים הרוסי הושפע באופן מתון יחסית מהמשבר הכלכלי העולמי אשר פרץ ב-2007-2008 עם התפוצצות בועת הנדל"ן בארצות הברית. מחירי הבתים החלו לרדת ברבעון השני של 2009 ובשנת 2011 ירדו ב-9.3% ל-1,347 דולר למ"ר, והיו נמוכים ב-16.8% ממחיר השיא ב-2008 אשר עמד על 1,619 דולר למ"ר. מחיר דירות היד שנייה ירד ב-19.6% ל-1,488 דולר למ"ר. למרות ירידת המחירים, היחס בין המחיר למ"ר לתוצר לנפש במדינה הוא הגדול בעולם, נתון המהווה תמרור אזהרה לקיומה של בועת מחירים. בשנת 2011 נבנו 62.3 מיליון מ"ר של שטחי מגורים, גידול של 6.7% בהשוואה לנתוני 2010. סך כל שטחי המגורים במדינת הענק הסתכמו ב-3.3 מיליארד מ"ר ב-2011.

מוסקבה נחשבת לעיר היקרה ביותר בעולם לתושבי חוץ, לפי מחקר של חברת מרסר (Mercer) מ-2009. שכר הדירה הממוצע עבור דירות יוקרה בעיר בשטח של 80-150 מ"ר עומד על כ-6,615 דולר לחודש (26,371 שקל) והתשואה שניתן להשיג עומדת על כ-3.41%. בסנט פטרבורג ניתן להשיג תשואה גבוהה משמעותית בשיעור של 6.9%.

לפי הערכות בשוק המקומי, התוצר הלאומי הגולמי של רוסיה צפוי לגדול ב-2012 ב-4%, לאחר שגדל ב-4% בשנים 2010 ו-2011. אולם הבנק האירופאי לפיתוח ((EBRD פחות אופטימי וצופה שהמשבר באירופה יפית את הצמיחה לשיעור של 3.1%.