אלקו ממזגת חלק מפעילות הדיור בארה"ב בהיקף של 850 מיליון דולר
קבוצת אלקו החזקות מדווחת הבוקר (א') כי חתמה על הסכם עם חברת ELR (אלקו לנדמרק רזידנטל), המרכזת את פעילותה של אלקו בארצות הברית, במסגרתו תמוזג חלק מפעילותה עם חלק מפעילותה של קרן הריט האמריקנית ATA
(Apartment Trust of America). המיזוג ייצור קרן ריט חדשה שתיקרא LAT (Landmark Apartment Trust) שתנהל לאחר העסקה מקבצי דיור מסוג Multi Family בהיקף של 9,692 יחידות דיור.
שווי התמורה הכולל הצפוי לנבוע לאלקו מהעסקה, שיתקבל במניות ATA כאמור או במזומן (לרבות בגין מרכיב ה-promote בגין הנכסים המועברים) מוערך בכ-105 מליון דולר. הערך הפנקסני הנקי של הנכסים וההתחייבויות המועברים, לרבות הוצאות בגין העסקה, מוערך בכ-75 מליון דולר. שווי התמורה העולה על הערך הפנקסני של הנכסים וההתחייבויות הינו, בין היתר, כתוצאה מעליית הערך שמשתקפת בנכסים שימוזגו לתוך הקרן החדשה, וזאת באופן שישקף את עליית הערך של אותם נכסים כתוצאה מהעלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה באותם נכסים. את עיסקת המיזוג ליווה בנק ההשקעות מריל לינץ'.
על פי תנאי העיסקה, תעביר ELR, המוחזקת על ידי אלקו בשיעור אפקטיבי של 90%, אל ATA סך כולל של 15 מקבצי בהיקף של 4,635 יחידות דיור, ותקבל בתמורה מניות שיהוו כ-26.4% (כ-23.3% בדילול מלא) ממניותיה של ATA לאחר העיסקה, ובכך תהפוך לבעלת המניות האפקטיבית הגדולה בחברה.
בנוסף, יעבירו שותפים של ELR לידי ATA סך של 5 מקבצי דיור נוספים בהיקף של 1,084 יחידות דיור תמורת מניות של הקרן. הקרן הממוזגת תחזיק ב-35 מקבצים, בהיקף כולל של 9,692 יחידות דיור, שיניבו NOI המוערך בכ-50 מיליון דולר בשנה. סך שווי הנכסים בקרן לאחר המיזוג יסתכם ביותר מ-850 מיליון דולר, כאשר כ-340) מיליון דולר מתוכם מהווים את ההון העצמי של הקרן. הנכסים ממוקמים בעיקר בג'ורג'יה, טקסס, וירג'יניה וצפון קרוליינה אזורי פעילות בהם נוכחת ELR גם כיום.
לאחר העיסקה, יוותרו בידי ELR, ותחת ניהולה, מקבצים הכוללים למעלה מ-13,000 יחידות דיור, שהחברה תפעל להמשך השבחתם ותפעולם השוטף. כמו כן, יוותרו בידי ATA כ-12,000 יחידות דיור תחת ניהולה, כאשר הכוונה היא להעביר את ניהולן לידי חברת הניהול של ELR או גורם הקשור אליה. יצוין, כי ל-ELR חברת ניהול איכותית, הזכאית לקבלת דמי ניהול מהמקבצים המנוהלים על ידה. עם השלמת העיסקה, צפויה אלקו לקבל עמלת רכישה של כ-4(רחל עדכני) מיליון דולר במזומן ובמניות, וזאת כמעין "דמי השבחה" בגין עליית השווי שנוצרה בנכסים האמורים תחת ניהולה.
במסגרת העיסקה, מתבצעת גם הזרמת הון מצד צדדים שלישיים. מספר חברות השקעה, לרבות חברת ההשקעות של משפחת דה-ברטולו, סכום כולל של כ-50 מיליון דולר, וזאת תמורת הקצאה של מניות בכורה בקרן הממוזגת. סכום זה ישמש למימון הוצאות העיסקה הנוכחית, לרכישות עתידיות על ידי הקרן וכן לפירעון חובות לא מובטחים.
המניות האמורות יזכו את המשקיעים בדיווידנדים חודשיים, וכן יהיו ניתנות להמרה לכ-11.5%ממניות ATA לפי מחיר של 9 דולר למניה או לפי שווי של 80% ממחיר המניה בעת ההמרה הגבוה מבין השניים. יצוין, כי אלקו תקבל כ-11 מיליון מניות בגין חלקה בנכסים שיועברו ע"י ELR, לפי מחיר של 8.15 דולר למניה, ובנוסף, על פי מדיניות הקרן אלקו תהיה זכאית,כמו שאר בעלי המניות, גם לדיווידנד של 0.3 דולר למניה בשנה.
- 1.אז למה המניה שווה מחיר אפסי? (ל"ת)05/08/2012 10:01הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
