אלקו ממזגת חלק מפעילות הדיור בארה"ב בהיקף של 850 מיליון דולר
קבוצת אלקו החזקות מדווחת הבוקר (א') כי חתמה על הסכם עם חברת ELR (אלקו לנדמרק רזידנטל), המרכזת את פעילותה של אלקו בארצות הברית, במסגרתו תמוזג חלק מפעילותה עם חלק מפעילותה של קרן הריט האמריקנית ATA
(Apartment Trust of America). המיזוג ייצור קרן ריט חדשה שתיקרא LAT (Landmark Apartment Trust) שתנהל לאחר העסקה מקבצי דיור מסוג Multi Family בהיקף של 9,692 יחידות דיור.
שווי התמורה הכולל הצפוי לנבוע לאלקו מהעסקה, שיתקבל במניות ATA כאמור או במזומן (לרבות בגין מרכיב ה-promote בגין הנכסים המועברים) מוערך בכ-105 מליון דולר. הערך הפנקסני הנקי של הנכסים וההתחייבויות המועברים, לרבות הוצאות בגין העסקה, מוערך בכ-75 מליון דולר. שווי התמורה העולה על הערך הפנקסני של הנכסים וההתחייבויות הינו, בין היתר, כתוצאה מעליית הערך שמשתקפת בנכסים שימוזגו לתוך הקרן החדשה, וזאת באופן שישקף את עליית הערך של אותם נכסים כתוצאה מהעלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה באותם נכסים. את עיסקת המיזוג ליווה בנק ההשקעות מריל לינץ'.
על פי תנאי העיסקה, תעביר ELR, המוחזקת על ידי אלקו בשיעור אפקטיבי של 90%, אל ATA סך כולל של 15 מקבצי בהיקף של 4,635 יחידות דיור, ותקבל בתמורה מניות שיהוו כ-26.4% (כ-23.3% בדילול מלא) ממניותיה של ATA לאחר העיסקה, ובכך תהפוך לבעלת המניות האפקטיבית הגדולה בחברה.
בנוסף, יעבירו שותפים של ELR לידי ATA סך של 5 מקבצי דיור נוספים בהיקף של 1,084 יחידות דיור תמורת מניות של הקרן. הקרן הממוזגת תחזיק ב-35 מקבצים, בהיקף כולל של 9,692 יחידות דיור, שיניבו NOI המוערך בכ-50 מיליון דולר בשנה. סך שווי הנכסים בקרן לאחר המיזוג יסתכם ביותר מ-850 מיליון דולר, כאשר כ-340) מיליון דולר מתוכם מהווים את ההון העצמי של הקרן. הנכסים ממוקמים בעיקר בג'ורג'יה, טקסס, וירג'יניה וצפון קרוליינה אזורי פעילות בהם נוכחת ELR גם כיום.
לאחר העיסקה, יוותרו בידי ELR, ותחת ניהולה, מקבצים הכוללים למעלה מ-13,000 יחידות דיור, שהחברה תפעל להמשך השבחתם ותפעולם השוטף. כמו כן, יוותרו בידי ATA כ-12,000 יחידות דיור תחת ניהולה, כאשר הכוונה היא להעביר את ניהולן לידי חברת הניהול של ELR או גורם הקשור אליה. יצוין, כי ל-ELR חברת ניהול איכותית, הזכאית לקבלת דמי ניהול מהמקבצים המנוהלים על ידה. עם השלמת העיסקה, צפויה אלקו לקבל עמלת רכישה של כ-4(רחל עדכני) מיליון דולר במזומן ובמניות, וזאת כמעין "דמי השבחה" בגין עליית השווי שנוצרה בנכסים האמורים תחת ניהולה.
במסגרת העיסקה, מתבצעת גם הזרמת הון מצד צדדים שלישיים. מספר חברות השקעה, לרבות חברת ההשקעות של משפחת דה-ברטולו, סכום כולל של כ-50 מיליון דולר, וזאת תמורת הקצאה של מניות בכורה בקרן הממוזגת. סכום זה ישמש למימון הוצאות העיסקה הנוכחית, לרכישות עתידיות על ידי הקרן וכן לפירעון חובות לא מובטחים.
המניות האמורות יזכו את המשקיעים בדיווידנדים חודשיים, וכן יהיו ניתנות להמרה לכ-11.5%ממניות ATA לפי מחיר של 9 דולר למניה או לפי שווי של 80% ממחיר המניה בעת ההמרה הגבוה מבין השניים. יצוין, כי אלקו תקבל כ-11 מיליון מניות בגין חלקה בנכסים שיועברו ע"י ELR, לפי מחיר של 8.15 דולר למניה, ובנוסף, על פי מדיניות הקרן אלקו תהיה זכאית,כמו שאר בעלי המניות, גם לדיווידנד של 0.3 דולר למניה בשנה.
- 1.אז למה המניה שווה מחיר אפסי? (ל"ת)05/08/2012 10:01הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
