זקן: "ביטול עמלת הפירעון יגרום לעליית ריבית המשכנתאות"
ועדת הכלכלה של הכנסת קיימה היום דיון בנושא עמלת הפירעון המוקדם על החזר משכנתה. היו"ר שאמה-הכהן, שיזם את הדיון, אמר כי עמלת הפירעון המוקדם יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים ופוגעת דווקא בלקוחות טובים שרוצים להחזיר את ההלוואה.
ד"ר דני בן שחר מהטכניון הציג את הבחינה שביצע, יחד עם עו"ד אורה בלום ופרופ' נטע זיו מאוניברסיטת תל אביב, ואמר כי "עמלת הפירעון המוקדם היא תוצר לוואי של נסיבות היסטוריות שאבד עליהן הכלח ואין לה הצדקה כלכלית, משפטית וחברתית במציאות המשק הישראלי כיום".
בן שחר הסביר כי העמלה נולדה בתקופה בה הייתה ירידת ריבית חדה והיה חשש שמחזור המוני של משכנתאות יסכן את יציבות הבנקים. "היום שערי הריבית לא באותן רמות ואין חשש למחזור המוני והשינויים הללו שומטים במידה רבה את הקרקע מתחת להצדקת עמלת הפירעון המוקדם בכלל ובצורתה הנוכחית בפרט". עוד טען ד"ר בן שחר כי לווה מסוכן משלם פעמיים, כאשר נגבית ממנו עמלה גבוהה יותר.
בחוות הדעת נכתב עוד כי "יש לבטל באופן מוחלט את העמלה, או לחלופין לשקול את אימוץ ההסדרים שנקבעו ביחס לעמלת פירעון מוקדם ברפורמה האמריקאית 'Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act', והתאמתם לשוק המשכנתאות הישראלי. רפורמה זו, שעוגנה בחוק הפדראלי בשנת 2010, בתגובה למשבר הכלכלי בשוק המשכנתאות שפרץ בשנת 2008, מטילה מגבלות משמעותיות על היקף העמלה ומשך הזמן שניתן לגבותה, ובמקרים מסוימים אף אוסרת עליה כליל".
המפקח על הבנקים, דודו זקן, אמר כי הוא חולק על ד"ר בן שחר באשר לנחיצות העמלה, אך מסכים איתו לגבי שינוי שיטת החישוב שלה. "יש הסדר לא סימטרי שהלקוח יכול לפרוע את ההלוואה בכל זמן, וטוב שכך. מנגד, הבנק לא יכול לפרוע את ההתחייבות מוקדם יותר. גם בארה"ב הולכים מכיוון שבו לא הייתה עמלת פירעון מוקדם לכיוון של כן עמלת פירעון מוקדם."
באשר לשיטת החישוב אמר זקן כי היום החישוב הוא הפער בין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת על המשכנתאות. החישוב צריך להתבסס על שינויי הריבית בשוק - נפעל לשינוי צו עמלת הפירעון המוקדם בהקשר הזה". זקן התייחס לאפשרות של ביטול העמלה, שיגרום לכך שריבית המשכנתאות תעלה ולטענת ד"ר בן שחר יגביר את השקיפות, ותהה "מה יותר טוב, האם עדיפה שקיפות שכוללת תשלום על מוצר שהלווה בכלל לא רוצה לצרוך, או שעדיף לא לשלם על המוצר הזה כלל?".
מנכ"ל איגוד הבנקים, משה פרל, אמר כי לא מדובר בעמלה שקבעו הבנקים אלא בחישוב שנקבע על ידי המפקח על הבנקים ואושר בוועדת הכספים, שנועד לאפשר לבנקים להחזיר את המצב לקדמותו במקרה של פירעון מוקדם. לדבריו, "אם תבוטל העמלה הבנקים יהיו חייבים להביא לידי ביטוי את ערך הסיכון בריבית. אבל במקרה כזה מי שייהנה מכך זה רק מי שיממש את האופציה של פירעון מוקדם, בעוד כל הלווים ישלמו על כך בפרמיה". הוא הסביר כי מי שיממש וייהנה מההטבה, על חשבון מי שלא יממש את האפשרות לפירעון מוקדם, יהיו בעיקר הלווים העשירים שייהנו על חשבון העניים".
- 5.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=חרםצרכן=הבועה תתפוצץ!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 09/07/2012 18:53הגב לתגובה זו
- 4.אלעד 09/07/2012 18:26הגב לתגובה זוחלק עצום מעמלת פירעון מוקדם נובע בעיקר משיטת הריבית על המשכנתאות - שפיצר. כך שאדם שלקח משכנתא ל-30 שנה וירצה לפרוע אחרי 20 שנה את יתרת הקרן. לא ישאר לו שליש לשלם אלא הרבה יותר מכיוון שהוא שילם כבר 85-90% מתשלומי הריבית ורק כ-50-55% ממרכיב הקרן. אם כך, מדוע אנשים לא משנים את התמהיל של המשכנתא? מדוע לא לקחת הלוואות רגילות, חלקן דחויות, חלקן צמודות על מנת להגיע לאיזשהו החזר חודשי סביר מבחינתם (שלא יהיה קבוע) ולהימנע מראש מה"שיטה" שסוחטת כאן את האנשים?
- 3.הברבור הירוק 09/07/2012 16:51הגב לתגובה זועושק הציבור בחסות מפקחי הבנקים שהולכים לעבוד בבנקים הוא עושק ממוסד חצוף ורומס שכר הבנקאים הטפילים שרוכבים על גבם של עובדי היצור חיב לרדת ועומד היום על 27000 בממוצע הבעיה שגם שכר בנק ישראל הוא גבוה והם חוגגים על חשבון הציבור האומלל
- 2.עציר של הבנקים 09/07/2012 16:26הגב לתגובה זואני במשך 10 שנים רוצה למחזר את המשכנתא ואני לא עשיר משכורת ממוצעת מינוס ולא יכול לעשות את הצעד הזה בגלל חיה שקוראים לה עמלת פרעון מוקדם וזה מגיע לעשרות אלפי שקלים ביחס למשכנתא באחוזים מגיע ל12% וזה מטורף כרמל שאמה הכהן אני מצדיע לך על האומץ לעלות את העוול הזה לשולחן כל הכבוד
- 1.עמלת הפירעון המוקדם זו גנבה לשמה (ל"ת)יוסי 09/07/2012 16:03הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.99% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
