בלאומי צופים היפוך בנדל"ן: "רכישת דירה - חלופה מרכזית עבור הציבור; לחץ לעליית מחירים"

כלכלני בנק לאומי התייחסו היום (ה') בבלוג לאומי לנתוני הביקוש לדירות של חודש פברואר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בשבוע שעבר. לפי הנתונים, בחודש פברואר הסתכם היקף המכירות של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית ב- 1,423 דירות (נתון מנוכה עונתיות), עלייה של כ- 4.2% בהשוואה לחודש ינואר.

"במונחים שנתיים, מדובר בהיקף מכירות של כ- 17,080 דירות חדשות. מנגד עומד המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנותרו למכירה על 14,415 (נתון מנוכה עונתיות). כאשר זהו החודש הראשון מאז ראשית 2011 שבו המלאי הבלתי מכור קטן", מוסרים כלכלני הבנק.

לדבריהם, הפער בין מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה וקצב המכירות החודשי חזר להתרחב, בשלושת החודשים האחרונים. "הדבר בא לידי ביטוי בירידת חודשי ההיצע אשר עומדים כעת על 10.4 חודשים. כלומר, מלאי הדירות שנותרו למכירה יספיק לכ- 10 חודשים, במידה ויימשך קצב המכירות הנוכחי."

"מבדיקה שערכנו קיים קשר ברור בין מספר חודשי ההיצע ובין קצב השינוי במחירי הדיור", מוסרים הכלכלנים. "בדיקה זו מעלה שבין 10-13 חודשי היצע מתקיים "טווח נייטראלי", כלומר טווח בו פוחתים הלחצים לשינויי מחירים. לאור המגמה הנוכחית, במידה וקצב המכירות הנוכחי יימשך, ימשיכו חודשי ההיצע לרדת והלחצים לעליות מחירים יימשכו גם כן. זאת, במיוחד לאור ההתמתנות שחלה בחצי השנה האחרונה בקצב התחלות הבנייה ואשר מגבילה את הגידול של היצע הדירות למכירה." עוד מציינים הכלכלנים כי הערכה זו תואמת את השינויים שחלו לאחרונה במדד סקר מחירי הדיור שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (המבוסס על מחירי העסקאות המדווחות לרשויות המס). "מדד זה מצביע על כך שבמקביל להתחדשות העלייה בביקוש לדירות חדשות בחודש דצמבר 2011 נרשמה עלייה מחודשת במחירי הדיור בממוצע כלל ארצי. זאת לאחר שלושה חודשים בהם נרשמה ירידת מחירים, כאשר באותם חודשים קצב המכירות החודשי של דירות חדשות היה נמוך במיוחד."

לפי הכלכלנים, התחדשות הביקוש לדירות חדשות נובע מגורמים שונים - ראשית, ישנן אינדיקציות לגבי התפוגגות של אפקט המחאה החברתית מן הקיץ שעבר, אשר תרם ככל הנאה לירידה החדה, אך הזמנית, במספר העסקאות בשוק הדיור בחודשי הקיץ אשתקד. שנית, תוואי העלייה של הריבית הממוצעת על המשכנתאות נבלם והתחלף שוב בירידה של הריבית. הריבית הממוצעת על המשכנתאות (צמודות מדד) ירדה מאז חודש אוקטובר ב- 0.3 נקודות אחוז במקביל לירידה של 0.75 נקודות אחוז בריבית בנק ישראל.

"עוצמת ההשפעה של הריבית הממוצעת על המשכנתאות על הביקוש לדירות אולי פחתה בעקבות המגבלות השונות שהטיל בנק ישראל בשוק המשכנתאות, אולם, השפעה זו עדיין קיימת", טוענים בבנק. "לבסוף יש לציין כי במקביל לעליית מחירי הדירות חלה התייקרות משמעותית גם בשוק הדירות להשכרה. לפי מדד סקר מחירי הדיור, עלו מחירי הדירות מאז ראשית 2008 בכ- 58% ובמקביל עלו מחירי ההשכרה בכ- 34%. מכאן, ולאור ציפייה להמשך עליית מחירי השכירות, רכישת דירה עדיין מהווה חלופה מרכזית עבור הציבור."