מתחם נגה, השכונה התל אביבית של יפו, מצוי כבר כמה שנים במומנטום חיובי. את המוסכים ובתי המלאכה המחוספסים מחליפים מעצבים ובוטיקים שיקיים. אז איך נראית השכונה המעניינת של תל אביב כיום, ואיך היא תראה בעתיד הלא רחוק?

זה היה בערך לפני 15 שנים שמתחם נגה התחיל לשנות את פניו ולהפוך מרובע המוסכים של תל אביב, לרובע המעצבים של העיר. זה התחיל בהתחלה בטפטוף, והמשיך בטרנד חזק וסוחף, שהתוצאה שלו היא כמות מרשימה של מעצבים מכול קשת התחומים – אופנה, תכשיטים, אקססוריז, ריהוט, ולצידם בתי קפה שכונתיים ומסעדות טרנדיות – כאשר הדגש הוא על יצירתיות, קיימות ושיתופיות. חלק מבתי העסק במתחם התוסס נראים כאילו נלקחו משכונות המעצבים של ניו יורק, סאן פרנסיסקו, לונדון או ברלין. בשנתיים האחרונות אף נוספה המילה "יוקרתי" ללקסיקון התיאורים של מתחם נגה, דבר שנתן את החותמת לשינוי שעבר המתחם.

אלא שמתחם נגה עבר עוד שינוי משמעותי, והוא נוגע יותר לשינוי הנדל"ני שמתרקם בשכונה הקטנה והאינטימית. אם בעבר רק משוגעים באו לגור במתחם שהיה תעשייתי ומחוספס, אז כיום המתחם הפך למתחם מגורים מבוקש ואטרקטיבי. אבל למרות הביקוש, ההיצע במתחם נגה לא עומד לגדול באותם סדרי גודל. השכונה האינטימית לא צפויה לעבור תנופת בינוי רחבה, ולא נראה במתחם גורדי שחקים היסטריים.

אחות תאומה למושבה האמריקאית

הייחוד של המתחם, שאפשר להתאהב ביופיו, לא מסביר לבד את הזינוק הנדל"ני של השכונה. אם כך - חוץ מהפיכתו של מתחם נגה לרובע המעצבים, מה הסיבות הנוספות שגורמות לתנודות הנדל"ניות בשכונה? התשובה לכך מצויה בכמה גורמים. הסמיכות למושבה האמריקאית היא גורם חשוב. המושבה האמריקאית, האחות התאומה והצמודה למתחם נוגה, ביצעה בשנים האחרונות השבחה נדל"נית משמעותית, וזו משפיעה בצורה ישירה על המתחם. גם נווה צדק הסמוכה, שם המחירים נמצאים בסקאלה הגבוהה של תל אביב, משפיעה באופן ישיר על מתחם נגה. לכך יש להוסיף את הקרבה – דקות הליכה ברגל למרכז העסקי והפיננסי של תל אביב – שדרות רוטשילד – שדוחפים נדל"נית את כול סביבותיה, כולל מתחם נגה. הקרבה לים ולאתרים ההיסטוריים של יפו העתיקה, כמה מאות מטרים בקו אווירי, מהווים גם כן פקטור השבחה משמעותי.

• תל אביב בחצי מחיר - המחירים ביפו מזנקים ועדיין לא מתקרבים למרכז העיר
• 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל כאן לא תם הסיפור של מתחם נגה. בניגוד לתכניות הפיתוח של סביבות המתחם, שכוללות הקמה של גורדי שחקים בגובה 60 קומות והקמה של מתחמי מלונאות חדשים, הרי שברובע המעצבים התכניות צנועות מאוד, והמטרה של עיריית תל אביב היא ליצור המשכיות לקו הצנוע והייחודי של המתחם. הבנייה לא תעלה על שש קומות, יהיה בה דגש על עירוב שימושים – שמשמעותו שילוב בין מגורים ובין חנויות המעצבים ובתי העסק שלהם. הדגש יהיה על התחדשות עירונית של המבנים הקיימים, תוך שימור הארכיטקטורה הייחודית של השכונה וצביונה, והמשמעות היא שכמות הדירות המיועדות למגורים תישאר דומה למספר שלה היום.

הזדמנות לחיות את החלום התל אביבי

דוגמא לפרויקט כזה שכבר עבר התחדשות עירונית הוא "בית טאנוס", מבנה שהוקם בשנות ה-30 של המאה שעברה, ואשר ניצב ברחוב ניצנה 11. המבנה המקורי היו בו קומת קרקע שיועדה למסחר ומעליה קומת מגורים. הוא עבר מתיחת פנים כאשר על המבנה הוותיק נבנו עוד שתי קומות נוספות, ונוספו 36 דירות ל-10 הדירות שהיו במבנה המקורי. התוצאה היא מבנה יפהפה, פרויקט יוקרה המתכתב עם הארכיטקטורה המקורית של המבנה, אך בסגנון חדיש ושובה לב. המבנה אף נבחר במסגרת פרויקט "בית מבפנים", שמאפשר לאזרחים כניסה לבתים מיוחדים ומרשימים במיוחד ברחבי העיר תל אביב-יפו.

פרויקט נוסף שנמצא בשלבים הראשוניים שלו הוא פרויקט המגורים ברחוב ניצנה 20, בפינת הרחובות ניצנה ופוריה. על קרקע, אחת האחרונות הזמינות לבנייה במתחם, עמדה במשך שנים סככה ששימשה מוסך. על הקרקע הזו עומד לקום מבנה יוקרה חדש, המכיל 28 דירות בלבד, החל מכאלה בנות 2 חדרים, 3 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. המבנה החדש שייבנה יכלול אלמנטים ארכיטקטוניים שיהיו ברוח הבנייה המקורית של המתחם, וייתנו מקום של כבוד לאותנטיות של המקום.

שיחות עם גורמים הפעילים בתחום הנדל"ן מעלות מספר תובנות מעניינות. "מה שנראה במתחם נגה זו בנייה ששמה דגש על איכות ולא על הכמות", מציין יזם הפעיל במתחם. "המשמעות היא שמתחם נגה הקטן והאינטימי יישאר כזה גם בעתיד. אלא שאם כיום כרטיס הכניסה למתחם עומד על 40 ומשהו אלף שקלים למ"ר, אז הצפי הוא שתוך חמש שנים נראה התכנסות של המחירים לכיוון אלו של המושבה האמריקאית ונווה צדק – והמשמעות היא זינוק במחירים בסדרי גודל של כ-50%."

מתווך הפעיל במתחם סיפר לנו שמכאן גם נגזרת הדמות של הרוכש הממוצע במתחם. "האופי של מתחם נגה כיום הוא כול כך שונה מזה של לפני 15 ו-20 שנה. זה רובע מעצבים, אזור עם אופי מיוחד, אינטימי ולא צעקני, ובאותו הזמן גם תוסס ויצירתי, עם עומק היסטורי וארכיטקטורה שאין דומה לה בתל אביב-יפו. זה מושך לשכונה הזו שלושה סוגי אנשים מרכזיים – האחד את אלו שרוצים לחיות בחלום התל אביבי, בדירה חדשה בליבו של מתחם יוצא דופן. השני הוא של אלו שמבינים את פוטנציאל ההשבחה של השכונה הזו, ואת עליית המחירים שהמתחם – שהוא כבר היום נהפך ליוקרתי – יוכל עוד לתת עם התכנסות המחירים לכיוון אלו של המושבה האמריקאית ונווה צדק. ויש כמובן את אלו המשלבים את השניים – הגשמת החלום התל אביבי יחד עם ראייה נדל"נית מפולפלת."