"בנק ישראל מרים דגל אדום לענפי הבנייה והנדל"ן"
"בנק ישראל מרים דגל אדום לענפי הבנייה והנדל"ן", כך טוען אלכס זבז'ינסקי, כלכלן מיטב, בסקירה השבועית שלו. לטענתו, "דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל יצר הרבה כותרות בזכות העלייה בסיכון הסביבה המאקרו כלכלית מבינוני-נמוך לבינוני גבוה, בעיקר בגלל עליית הריבית והאירועים הפוליטיים. אולם, זה היה די צפוי ולא הוסיף מידע חדש. לדעתנו, מידע חשוב למשקיעים נמצא בפרק שעוסק באשראי, בפרט באשראי העסקי בעיקר לענף הבינוי והנדל"ן".
בפרק שעסק באשראי למשקי הבית, בנק ישראל מתאר עלייה בעומס החזר החוב. לדברי זבז'ינסקי, הדבר "לא מוביל למסקנה כי קיים סיכון גבוה לפשיטות רגל רבות של משקי הבית וסיכון ליציבות המערכת צפויה פגיעה בצריכה של משקי הבית, מאחר שרבים מהם נאלצים להפנות יותר כספים להחזר ההלוואות, בעיקר המשכנתאות. מצב זה צפוי להוביל להאטה בצמיחה ולירידה באינפלציה".
תמונה חמורה יותר משתקפת בהתפתחות האשראי העסקי. לדבריו, בניגוד לאשראי לצרכנים ולמרות עליית הריבית, האשראי לעסקים ממשיך לגדול בקצב גבוה. הגידול מתרחש בעיקר בבנקים, בעיקר לעסקים גדולים (עלייה של 24% בשנה האחרונה - תרשים 5) ובעיקר לחברות בענפי הבנייה והנדל"ן (תרשים 6). האשראי לחברות הבנייה והנדל"ן מהווה כ-40% מהאשראי העסקי במשק. לפיכך, התפתחות משמעותית בענף, עלולה לגרור השלכות על המערכת הפיננסית כולה.
להלן מספר נקודות שעלו בניתוח של בנק ישראל:
1. המשך גידול מהיר באשראי לחברות הבנייה נבע מהאטה במכירות דירות חדשות. בשנה האחרונה חלה עלייה בשיעור האשראי הבעייתי בענף הבינוי יחד עם הגידול בהוצאות המימון - פועל יוצא של עליית ריבית, אך גם נוכח רכישות הקרקעות בשנת 2021 במחירים חריגים ובמינוף גבוה.
2. רק כשליש מהאשראי המאזני של הבנקים לענפי הבינוי והנדל"ן מובטח בבניינים שהושלמו. שני שלישי בנדל"ן בתהליכי בנייה, בקרקע או שאינו בביטחון נדל"ן.
3. מתוך האשראי המובטח בנדל"ן בישראל כ-64% הם ב-LTV גבוה מ-60%. באשראי שמובטח בקרקע 82% מהאשראי עם LTV גבוה מ-60%.
4. 60% מסך האשראי שניתן ע"י חברות האשראי החוץ בנקאי ניתן לחברות בענף הנדל"ן. אשראי זה באיכות נמוכה במיוחד. היקפו של האשראי שניתן ע"י חברות אלה אומנם נמוך, אך הוא מהווה סיכון למערכת. ראשית, כי חלק מהלווים לקחו בעת ובעונה אחת מימון גם מהבנקים וגם מהגופים החוץ בנקאים. שנית, כי כ-50% מהמימון של הגופים החוץ בנקאים מגיע מהבנקים, כך שהבנקים חשופים לאשראי זה בעקיפין.
5. על אף שיפור ברווחיות ב-2022 בחברות הציבוריות בענף הנדל"ן והבינוי, חלה עלייה של שיעור הוצאות מימון מ-EBITDA מ-27% ב-2021 ל-52% ב-2022. על פי ההערכות של בנק ישראל, ב-2023 שיעור ההוצאות צפוי להגיע ל-87%. העלייה משקפת ירידה חדה צפויה ב-EBITDA בגלל הירידה במכירות הדירות מחד, ומאידך בעקבות העלייה בהוצאות מימון ובהוצאות בנייה. מדד מחירי התשומות הבנייה המשיך לעלות מתחילת השנה לעומת הירידה במדד מחירי הדירות החדשות שככל נראה לא משקף נאמנה פגיעה בהכנסות החברות.
6. בנק ישראל פילח את החברות הציבוריות על פי רמות הסיכון הפיננסי. בענפי המסחר והשירותים (ענף שחברות רבות בו הן הלקוחות של חברות הנדל"ן מניב) ובענפי הנדל"ן יותר מ-75% מהחוב אופיין בסיכון בינוני וגבוה. בענף הנדל"ן והבינוי 30% מהחוב מוגדר בסיכון גבוה.
"בנק ישראל כותב שממצאים אלה מתיישבים עם הירידה הצפויה באיכות האשראי לענף הבינוי והנדל"ן הן במערכת הבנקאית והן בגופים החוץ בנקאים. לסיכום, כותב בנק ישראל, עליית הסיכון בענף הנדל"ן והבינוי עלולה להשפיע גם על המערכת הפיננסית", מסביר זבז'ינסקי.
לדבריו, "האירועים שהתרחשו לאחרונה מעלים עוד יותר את הסיכון לענף. עוד לפני אישור חוק עילת הסבירות, שיעור משקי הבית שדיווחו בסקר אמון הצרכנים שלא מתכוונים לקנות דירה בשנה הקרובה עמד בשיא של כל הזמנים מאז תחילת הסקר ב-2011. נראה, שבעקבות האירועים האחרונים יהיו עוד פחות קונים פוטנציאלים שמוכנים להיכנס להתחייבות לעשרות שנים כדי לקנות דירה, במיוחד כמשקיעים. עלה גם הסיכון לפיחות השקל, שיכול לדחות מועד הורדת הריבית ע"י בנק ישראל ואף לגרום לעליות ריבית נוספות. זאת לא התחזית המרכזית שלנו, אך הסיכון לכך עלה".
לעומת זאת, בשוק אג"ח החברות סיכונים אלה כמעט לא באים לידי ביטוי. "המרווח הממוצע ברמות הדירוג השונות נמצא קרוב לממוצע היסטורי. באג"ח החברות ששייכות לענפי הנדל"ן והבנייה המרווחים אף נמוכים מהממוצע ההיסטורי מאז 2010. בחברות הבנייה והנדל"ן המדורגות A מינוס ומטה המרווח עומד כעת על כ- 4.6% לעומת הממוצע ההיסטורי של 6.2% (תרשים 7). בדירוגים הגבוהים יותר המרווח עומד על 1.8% לעומת הממוצע של 2.1% (תרשים 8). המרווח של חברות הבנייה בלבד עומד על כ-2.1%, לעומת הממוצע של 1.9% בשנתיים האחרונות", הוא מסכם. "קשה לחבר בין הממצאים אותם מציג בנק ישראל לגבי הסיכון בענפי הבינוי והנדל"ן עם 'רוגע' שמשתקפת במרווחי האג"ח בענפים אלו. אם באופן כללי המרווחים בשוק הקונצרני נראים נמוכים מדי, על אחת כמה וכמה לאור משקל הגבוה של ענף הבינוי והנדל"ן בסך האשראי העסקי".
- 17.דבורי 21/10/2023 13:20הגב לתגובה זומאחר וזה הקיום של הבנקים למשכנתאות אני בטוח שיפנו לפסיכולוגיה הכי טובים בעולם וישלמו להם הרבה כסף לפיתוח שיטות פירסום הכי מתוחכמות כדי להכניס בחזרה את העדר למיכלאה שלהם אז שווה ולמתין ולראות
- 16.מפיסטו 12/08/2023 16:59הגב לתגובה זוממשלה של נוכלים מע"מ 17 אחוז על דירה אין בשום מדינה נאורה בעולם . בנוסף מספסרים במחיר הקרקע . ויש לנו גם את הקבלנים תאבי הבצע מרוויחים אחוזים גבוהים מאוד על ההשקעתם. והאזרח הקטן נעשק על ידי ממשלתו והקבלנים .
- 15.My grandmizer smartu 08/08/2023 13:06הגב לתגובה זוגם אתם יוצרים תבהלה , חשבתי שזה רק השמאל
- שמעון לביא 08/08/2023 13:59הגב לתגובה זוביזפורטל רק מהדהדים את האנליסטים בארץ שחוששים. הם לא יוצרים שום תבהלה. הם כן הרבה יותר אובייקטיביים מכלכליסט ודה מרקר השמאלנים
- 14.צפונית 08/08/2023 10:17הגב לתגובה זובתל אביב כבר כמה חודשים יש ירידה של 10 אחוז במחיר שזה ירידה של כמה מאות אלפי שח כשמדובר בדירה של 4 מיליון אבל זה עדיין מאוד גבוה ביחס לשנת 2012 לפני הקפיצה הגדולה. משפיע כמובן גם על הערים מסביב, ירידה של 15 אחוז מהמחיר, אבל עדיין המחיר מאוד גבוה לאור העלייה המאסיבית במחיר שהיתה בשנים האחרונות
- 13.אזרח צופה מהצד 08/08/2023 09:06הגב לתגובה זותרשמו ביומן! עוד שלוש שנים, נקנה 2 דירות במחיר של דירה אחת כיום!!! עוד שנה שנתיים הבנקים יתחילו למכור את הדירות של החייבים ואז המדרון לצניחה במחירים יתחיל באמת!
- יוסי 08/08/2023 23:12הגב לתגובה זוכדי שזה יקרה וזה צריך להיות כדי שהזוגות הצערים לא יעזבו את הארץ.ה נגיד צריך ןחייב לעלות את הריבית בעוד 1 אחוז מנימום
- א 08/08/2023 13:10הגב לתגובה זובמקומות שטופי קרקע - ייתכן מאוד שאתה צודק, שהרי המחיר גבוה בלא סיבה - הביקוש לא יעלה על ההיצע. ויש פוטנציאל ירידה. מאידך באזורי ביקוש גבוה, אז אכן קיים ביקוש עצור שעשוי להתפרץ
- א 08/08/2023 13:07הגב לתגובה זווהביקושים העצורים של השנה האחרונה (מדינת ישראל מדינה צומחת עם ילודה חיובית) יפרצו בבת אחת כמו אחרי הקורונה - ומה תקבל? עלייה של 20%
- 12.7 08/08/2023 08:17הגב לתגובה זואזרחים שבורים יורקים דם להחזיר הלואות הייטק מרוסק.נדלן מת.הריבית קפצה ללא הפסקה וללא פרופורציות אנחנו כבר במיתון .מטורפים . וכולם שותקים . ביבי תעיף את הנגיד עוד היום .ומשפט צדק לנגיד . הבנקים חוגגים ואזרחים גוססים
- משה 21/10/2023 12:10הגב לתגובה זוהוא הציל את הכלכלה.תראה מה קרה לטורקיה. שם הורידו את הריבית. זה עבד כמה שנים ואז אינפלציה וקריסה כלכלית
- שמעון לביא 08/08/2023 13:56הגב לתגובה זוהאינפלציה היא הסכנה הכי גדולה. הבעיה היא שבנק ישראל לא יודע להסביר את זה. אבל אינפלציה גבוהה זה אומר שכל הכסף שלך הולך לפח. הוא לא שווה כלום. זה מה שאתה רוצה?
- אין לך מושג מה זאת הלוואה.אתה בטח בעשירון או האלפיון. (ל"ת)ח 08/08/2023 15:19
- אתה חי בעולם אחר.אנחנו בתוך אסון כלכלי.החיים שלך דבש. (ל"ת)8 08/08/2023 14:55
- קודם להעיף את ביבי מחריב המדינה (ל"ת)אור 08/08/2023 10:42הגב לתגובה זו
- 11.אוהד 07/08/2023 21:00הגב לתגובה זוהקבלנים נאחזים בקרנות המזבח ומתעקשים לנסות למכור דירות בפריפריה בשני מיליון וצפונה. בזמן שהשוק קפוא החובות שלהם ממשיכים להערם ..
- י 08/08/2023 11:44הגב לתגובה זותאמין לי אני חי את השוק. אין בכלל פניות לכל דירה שהיא בכל מחיר. בדוק אותי . הריבית ריסקה את כלכלת ישראל והנדלן . הנגיד שלנו לדעתי איבד את השפיות. העלה ריבית בצורה מטורפת. וחייב לפרוש עכשיו או לקבל בעיטה דחוף
- שוק מת => ירידת מחירים. עדיין מת ? - התרסקות מחירים (ל"ת)המגיב 08/08/2023 13:23
- 10.72 07/08/2023 19:27הגב לתגובה זוהריבית היא אל העניין ואחרי שאמרו בתקשורת והבנקים שתעלה רק חצי אחוז עלתנ כבר 6. שינוי מגמה מנדלן תמיד עולה והכל ענין של היצע וביקוש להכל ענין של ריבית. אולם. ברבור שחור נוסף לחגיגה. מהפיכה משפטית. אף אחד לא רוצה לקנות. וגם ככה ירידה של 80 אחוז בביקוש. אז... ברוך הבא לשינוי מגמה אוראנוס ופלוטו מתכננים זאת זמן רב. לפחטת לשלושים שנה הבאות. עשרות אחוזים מטה וריהית מעלה עוד ועוד גם אם התקשורת תגיד אחרת
- 9.המגיב 07/08/2023 18:54הגב לתגובה זוובכל מקרה - הבנקים לא יפסידו. יקחו כסף מהאזרחים, ויחלקו לבנקאים. כמו שעשו בארה"ב מאז 2008.
- 8.30 אחוז מכלל האוכלוסיה, שהם 80 אלוז מהצעירחם, שוכרים די (ל"ת)שרה 07/08/2023 18:08הגב לתגובה זו
- 7.אחד שיודע 07/08/2023 14:22הגב לתגובה זובעלי-ההון שולטים על התקשורת אבל לא לעולם חוסן בקרוב תקום מפלגת הייטקיסטים שתגרוף 10-12 מנדטים ואז השוק הישראלי יהיה חופשי באמת, חוקי פרטיות נוקשים יחולו ויאפשרו לאזרחים שמעוניינים למכור את המידע שלהם לחברות מסחריות בתמורה לכסף, הממסד ובנק ישראל לא יוכלו להשתמש במידע אישי של האזרחים כדי לגרוף מהם מיליארדרים לקופת המדינה.
- 6.הבנקים מעולם לא הפסידו בלווי בינוי מגורים (ל"ת)לילי 07/08/2023 13:45הגב לתגובה זו
- 5.חסר דירה 07/08/2023 12:54הגב לתגובה זוזה הזמן לשבת על הגדר ולראות את מגדל הקלפים נופל עוד שנה יהיו אלפי דירות מכוהסי נכסים בחצי מחיר מהמחיר כיום
- אנונימי 08/08/2023 00:15הגב לתגובה זואת ה"עוד שנה" הזה אני שומע כבר 15 שנים.. בהצלחה באוהל
- ההסטוריה מכילה קצת יותר שנים מאשר 15 השנים האחרונות (ל"ת)מוטי 08/08/2023 08:16
- 4.אנונימי 07/08/2023 12:37הגב לתגובה זוזה עכשיו הזמן לשבת על הגדר ותוך שנה יהיו אלפי דרחות מכונסי נכסיםהמחירים יחזרו אחורה 10 שניםהסבלנות משתלמת ככול שתמתינו על הגדר החבל על צוואר הקבלנים וימיים מתאדק
- קראנו על כך משנת 1993... אנחנו כבר זקנים בלי דירה (ל"ת)אורי 07/08/2023 18:08הגב לתגובה זו
- סתם אחד 07/08/2023 22:01הניתוק חוגג
- 3.הדברים ברורים ולא מפתיעים- קריסה פעילה של בועת הנדל"ן (ל"ת)הכל פועל כמו שעון 07/08/2023 12:06הגב לתגובה זו
- 2.לא לעולם חוסן (ל"ת)שי 07/08/2023 10:58הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 07/08/2023 10:52הגב לתגובה זוהניתוח הזה לא מחדש כלוםידוע כבר במניות הגיבו בירידה .לכן אין משמעות לכתבה בעת הזו
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיות"השוק יקר מאי פעם - אבל תחושת הביטחון חזרה, וזה משנה הכול"
רז דומב מלידר שוקי הון מסביר כי מניות הנדל״ן נסחרות קרוב לשיאים היסטוריים, אך המשקיעים מתמקדים פחות במחיר ויותר בתחושת היציבות: “מה שמניע עכשיו את השוק זה לא רק ריבית - זה חזרת האמון בכלכלה הישראלית”; בין החברות הבולטות לטובה הוא מציין את דמרי, ישראל-קנדה ודוניץ, שנהנות מפריסה רחבה ומביקושים חזקים
לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, תנודתיות גבוהה ומלחמה ששינתה את התמונה לרעה - שוק ההון המקומי משדר שוב ביטחון: מניות הנדל״ן, שבמשך חודשים היו בין הנפגעות העיקריות, אשר פיגרו אחרי המדדים המובילים בבורסה, מציגות בשבועיים האחרונים התאוששות חדה, אשר משקפת שינוי במצב הרוח של המשקיעים. מי שעד לא מזמן חשש מחשיפה לענף המגורים והמניב, חוזר בהדרגה אל המניות הללו - גם במחירים שנראים על פניו גבוהים היסטורית.
התחושה המרכזית שמניעה את השוק כעת היא יציבות. המשקיעים, כך נראה, בוחנים פחות את תווית המחיר ומסתכלים יותר על התמונה הכוללת - כלכלה שמתייצבת, סביבה ביטחונית רגועה יותר, וציפייה גוברת לתחילת תהליך של הורדת ריבית. הירידה בתשואות האג"ח, יחד עם ההתבהרות בזירה הגיאו-פוליטית, יוצרת אפקט פסיכולוגי של "חזרה לשגרה", שבמונחי שוק ההון מתורגם למומנטום חיובי.
במקביל, ענף הדיור עצמו ניצב בצומת: קבלנים ששרדו את תקופת הקיפאון מחזיקים היום בצבר קרקעות רחב ובפרויקטים מתקדמים לקראת שיווק, בעוד הריבית הגבוהה מתחילה לאבד מכוחה כגורם מעכב - במידה מסוימת יש לומר.גם בתחום הנדל״ן המניב, התמונה מתפצלת בין אזורי הביקוש החזקים לבין השוליים. תל אביב, הרצליה והערים הסמוכות ממשיכות להציג תפוסות גבוהות, בעוד ששווקים משניים כמו ראשון לציון, חולון ובני ברק נותרו מאתגרים. עם זאת, בסך הכול, התחושה בענף היא של מעבר הדרגתי ממצב של בלימה למצב של זהירות אופטימית - בדיוק כפי שמשתקף גם במדדי המניות בבורסה.
שוחחנו עם אנליסט הנדל״ן רז דומב - מלידר שוקי הון
אנליסט הנדל״ן רז דומב, צילום: איה בן עזרי
- דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
- "נותנים לך - תיקח", דמרי ממשיכה לחלק מתנות למוסדיים כדי להישאר במדד ת"א 35
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר גל העליות האחרון שראינו במניות הנדל״ן - מה בעצם משקפים המחירים הנוכחיים?
"קודם כל, צריך לומר שסביבת המחירים כיום רחוקה מלהיות מפוכחת. אם מסתכלים היסטורית, רוב המניות כבר קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, חלקן אפילו מגרדות אותם. אבל אחרי שנתיים קשות - עם מלחמה, חוסר יציבות פנימית וכלכלית. המשקיעים מחפשים דבר אחד: ודאות. וברגע שהתחושה הזו חוזרת, השוק מגיב בהתאם. היציבות הכלכלית והביטחונית משדרות למשקיעים שאנחנו חוזרים למסלול נורמלי, וזה מתבטא ישירות במחירי המניות״.
אז מה
בעצם צפוי לשוק הדירות בתקופה הקרובה?
פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
מכה לרשויות המקומיות: עיריות תל אביב וירושלים לא יגבו היטלי השבחה מתוכניות מכוח תמ"א 38; העליון קובע פה אחד: אישור תמ"א 38 אינו מהווה השבחה המזכה בהיטל וזאת למרות תמיכת היועמ"שית בעמדתן; השופטים קבעו כי אין קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין השבחה בפועל - ולכן אין עילה להטלת היטל
פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו, ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל.
הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."
לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.
פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות
במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.
