המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של  5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.

 המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים. 

נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.

כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא. 

• ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
• איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה. 

השקעה ברכישת דירה התבררה כהשקעה טובה לטווח ארוך. שוק המניות אמנם לאורך זמן משיג תשואה טובה יותר, אבל היתרונות המיסויים שיש על השקעה בדירה (לרבות פטור ממס על שכר דירה עד 5,470 שקלים) כשלרוב גם הרוכשים יודעי לחמוק ממס במכירה, הופכים את הדירה להשקעה מאוד פופולארית. זאת הסיבה למספרים המדהימים האלו: מעל 300 אלף איש מחזיקים 2 דירות וכ-100 אלף איש מחזיקים 3 דירות ומעלה. הנתונים האלו לא מספרים את כל הסיפור כי יש הורים שמחזיקים בדירות דרך רישום על שם הילדים. סיכוי טוב שמעל 600 אלף איש מחזיקים ב-2 דירות ומעלה - וזו הערכה צנועה. 

 כ-68% מהציבור גר בדירה בבעלות וכ-32% גרים בדירה בשכירות. נוצרו בישראל שני מעמדות - כאלו שיש להם דירה וכאלו שאין להם. המגמה של רכישת דירות להשקעה התחזקה מאוד בעשורים האחרונים, במיוחד על רקע הריבית הנמוכה שהיתה והובילה משפחות רבות לקנות דירה שתהיה "הפנסיה" שלהם או שתשמש בעתיד את הילדים. כך קרה שמשפחות "רגילות" הפכו למשקיעות בנדל"ן. וזה ממשיך. התיאבון להשקעה בדירה גדול ובשנים האחרונות מתפתח טרנד מסוכן - השקעה ברכישת חלק מדירה 

איך אפשר לקנות חלק מדירה? דמיינו שאתם רוכשים דירה עם חבר-חברה. כל אחד מקבל חצי; דמיינו שאתם קונים עם עוד 2 חברים - לכל אחד יש שליש. אתם לרוב לא תגורו עם החברים שלכם ותחלקו את הדירה ביחד. מי שפועל כך עושה זאת למטרת השקעה. קונים דירה עם חברים, משפחה ומשכירים את הדירה ומתחלקים בהכנסות. מה קורה כשחבר אחד רוצה למכור? או שקובעים מראש מה עושים, או שמסכימים או שלא מסכימים ונוצר בלאגן. מה קורה כשאחד רוצה לגור בדירה והשני לא מסכים? מה קורה אם אחד רוצה ללכת על השבחה והשני לא מעוניין? כן, זה יכול להיות מורכב ולכן אם עושים זאת במטרה להינות מעליית ערך הדירות ושכר דירה שוטף, צריך לעשות זאת עם אנשים שאתם סומכים-מאמינים-מכירים, וגם לסגור את הבעיות התיאורטיות שיכולות לצוץ בהמשך, כבר מראש.

הטרנד שנוצר - לרכישת חלק מדירה עונה על הרצון להשקיע בדירה לאלו שאין להם מספיק כדי לרכוש דירה שלמה ומעבר לכך - בקנייה של עד שליש דירה לא נפגעות הזכויות ויש הטבות מס - קנייה עד שליש דירה לא פוגעת בזכאות שלכם להשתתף בפרויקטים של המדינה לרבות פרויקטים של דירות בהנחה. כמו כן, זה לא נחשב כהחזקת דירה ולכן יש הקלות מס - מס רכישה וגם מס שבח. ההתייחסות לדירה היא לא כדירה שנייה שחייבת במס רכישה גבוה ובמס שבח. אבל יש גם סיכונים וחסרונות ברכישת חלק מדירה. נתחיל עם חצי הכוס המלאה.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יתרונות ברכישת שליש דירה

הפחתת מסים: רכישת חלק קטן מדירה יכולה להפחית או להימנע מתשלומי מס רכישה כבדים, שנכנסים לתוקף כאשר קונים מעל שליש דירה.