חברת ICR של קנדה ישראל תקים פרויקט בירושלים בהיקף של 480 יח״ד

החברה מוחזקת ב-50% על ידי קנדה ישראל; מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית; להערכת החברה צפוי רווח של 75 מיליון שקלים. מניית החברה משלימה זינוק של כ-15% מתחילת השבוע
צחי אפרתי | (2)
נושאים בכתבה ישראל קנדה

חברת ישראל קנדה 0% מדווחת על תוכנית התחדשות עירונית שאושרה להפקדה בשכונת  קריית יובל בירושלים, התוכנית כוללת פינוי של 12 מבני מגורים בני 138 יח"ד ומתפרסת על פני שטח של כ-9.5 דונם שיפונו במסגרת מהלך ההתחדשות עירונית.  במקומם תחל בניית 480 יח"ד ב-4 מגדלים בני 25 קומות הפונים לכיוון עין כרם, עם חזית מסחרית ושטחים ציבוריים.

 

המתחם ממוקם ברח' ארתור הנטקה בסמוך לתחנת הרכבת הקלה. עפ"י הערכות החברה הכנסות הצפויות מהפרויקט נאמדות בכ-800 מיליון שקל ועלויות ההקמה מוערכות בכ-650 מיליון שקל. 

 

חברת  ICR (מנרב פרויקטים לשעבר) נרכשה במהלך השנה האחרונה לפי שווי של 574 מיליון שקלים ונמחקה מהבורסה. לחברה בעלות משותפת של ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, ובידי ראם מגורים שבשליטת האחים נקש ורז עודד.

החברה מתרכזת בתחום ייזום הבנייה למגורים ברחבי הארץ ומתמחה ביזמות ובשיווק פרויקטי מגורים וכשבידיה פרויקטים בהיקף מצטבר של קרוב ל-3.4 מיליארד שקל. כמות יח"ד לביצוע בהיקף של כ- 2,800 יח"ד, מתוכן 2,100  יח"ד לשיווק. כמו כן, קרקעות בהיקף של כ- 253 אלפי מ"ר המיועדים בעיקר למשרדים מסחר ומלונאות, ומגוון פרויקטים שנמצאים בקנה, בהיקפים משמעותיים.

 

מניית קנדה ישראל נסחרת בשווי שוק כ-1.2 מיליארד שקלים, בתחילת השנה הגיע לשיא של 8.5 שקלים למנייה, ומשלימה ירידה של כ- 48% למחיר של כ- 4.5 שקלים. מתחילת השבוע מטפסת מניית החברה כ-15%.

 

מורדי שבת, מנכ"ל ICR ישראל קנדה ראם מגורים: "מדובר בפרויקט דגל נוסף אותו תבנה החברה בירושלים, בהמשך לפרויקטים מוצלחים אחרים שהחברה כבר ביצעה בעיר כדוגמת J Tower אשר נבנה בצומת הרחובות יפו וכי"ח. ICR ישראל קנדה ראם מגורים הינה שחקנית מובילה בתחום ההתחדשות העירונית בארץ ופועלת בערים נבחרות בהן בת ים, הרצליה, גבעתיים, יהוד וירושלים."

 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    לא ברור איך... 27/07/2020 22:30
    הגב לתגובה זו
    הכנסות של 800 מיליון ל 350 דירות יוצא יותר משתי מיליון לדירה... נו שויין. החישוב אופטימי מידי.
  • 1.
    אלה רק הכתבות. השוק קפא וימשיך להישאר קפוא זה לא י 24/07/2020 10:49
    הגב לתגובה זו
    אלה רק הכתבות. השוק קפא וימשיך להישאר קפוא זה לא ישנה כמה ישדרו עסקים כרגיל.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 


שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.