"הקניונים לא בדעיכה, אין מה להספיד; המשרדים? טרם הגיעו למיצוי"
סקטור הנדל"ן המניב עבר תהפוכות בשנה האחרונה. במחצית הראשונה של שנת 2017 הציג עלייה של למעלה מ-30% והחל מאמצע שנת 2017, החלה תנודתיות גדולה במחירי מניות הסקטור בבורסה. אפשר להניח כי התנודתיות מיוחסת לזו שנרשמה בשוק המניות הכללי, אך חלקה מוסברת בהשפעות על הסקטור בגין ציפיות להעלאת ריבית, והשפעות נוספות הספציפיות לסקטור המסחר.
בניגוד לשנת 2017, סקטורי הנדל"ן השונים מציגים השנה בידול, ובעיקר בין החברות הפועלות בתחום המשרדים לבין אלו הפועלות בתחום המסחר. תחום המשרדים נהנה מהמצב הכלכלי הטוב של המשק, ובעיקר בשל הביקושים הגבוהים מענף ההייטק. לעומתו, תחום הנדל"ן למסחר סובל מסנטימנט שלילי שנובע מעליית הרכישות online ורכישות ישראלים בחו"ל, וגם מעליית צד ההיצע שגדל משמעותית בשנים האחרונות, באופן שהשפיע לשלילה על הפדיונות בקניונים.
ביצועי חברות הנדל"ן המניב ביחס למשרדים (בשנה האחרונה ממאי - מאי)
באופן מסורתי, הנדל"ן המניב מושפע באופן ישיר ממצב המשק. בשנת 2017 המשק הישראלי רשם צמיחה של 3.4%; גידול של 1.4% בתוצר לנפש; השכר הריאלי עלה בקצב מואץ בשלוש השנים האחרונות, בשנת 2017 עלה בכ-2.9%; ושיעור האבטלה עמד על 4.2%; סביבת הריבית נמוכה. הצמיחה נמשכה גם ברבעון הראשון של שנת 2018, עם צמיחה של יותר מ-4%, ולגבי ההמשך, משרד האוצר העלה את תחזית הצמיחה של המשק השנה מ-3.2% ל-3.5%. יחד עם זאת, עננת חוסר הוודאות, ובעיקר ברמה הגיאופוליטית יכולה לגרום להשפעות שליליות על ביצועי שוקי ההון, ועולה השאלה איך המצב ישפיע על סקטור הנדל"ן המסחרי.
בצד הביקוש, בין הגורמים שפועלים לטובה על הנדל"ן למסחר ניתן למצוא את שיעור הצמיחה של התוצר המקומי, הגידול בצריכה הפרטית וגידול האוכלוסייה. מנגד, בין הגורמים שמעיבים ניתן למצוא את עליית פעילות הרכישות באינטרנט שמדירה את רגלי הרוכשים מהקניונים ומשכך מביאה לירידה בפדיונות השוכרים, וכן את עלייה ברכישות הישראלים בחו"ל.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי אביטל איגנר, מרוסאריו ייעוץ ומחקר: "בהמשך למגמה העולמית, ענף המסחר בישראל עובר בשנים האחרונות תמורות ושינויים, אשר חלקם נובעים מצד הביקוש וחלקם נובעים מצד ההיצע. שני צדי המטבע מתחילים להראות את אותותיהם בביצועי חברות הנדל"ן המחזיקות בנכסי מסחר, אם כי ברמה מאוד מתונה".
"בשנה האחרונה, חל שינוי מגמה - הרכישות באינטרנט ביחד עם רכישות ישראלים בחו"ל בעקבות מדיניות השמיים הפתוחים אשר הוזילו את מחירי הטיסות לחו"ל, השפיעו באופן חריף יותר על פדיונות הקניונים. בדו"חות חברות הנדל"ן המניב, רואים התמתנות בגידול בפדיונות בפעם הראשונה מזה זמן רב. יחד עם זאת, ישנם גם גורמים ספציפיים אשר השפיעו לרעה ואשר כוללים את מזג האוויר (איחור והתקצרות החורף) אשר תרם אף הוא להקטנת כמות רכישות הבגדים בחורף. נראה כי הרכישות באינטרנט ביחד עם הרכישות של ישראלים בחו"ל, הגיעו למסה קריטית, וחדרו גם לתחומים שמהווים נגיסה ברורה ברכישות בקניונים. להערכתנו, ככל שקיים פער בין מחירי הסחורות אשר ניתן לרכוש באינטרנט או בחו"ל ביחס למחירים בקניונים, נפח הרכישות בקניונים ימשיך להיפגע".
"סימני התחרות בתחום הקמעונאות ניכרים גם בביצועי חברות הקמעונאות הישראליות (למעט קבוצת פוקס) באופן שהרווחיות יורדת וחלק מן הרשתות הישראליות אף הגיעו לקריסה (הוניגמן, יפו תל-אביב ועוד). יחד עם זאת, נראה כי מרבית קבוצות חברות הנדל"ן נערכות לשינויים ואנו רואים את בעלי הקניונים נערכים למערכה זו בין אם שינוי תמהיל הקניונים (דגש על חוויית הבילוי והקנייה), בידול באמצעות הכנסת רשתות חדשות, שיפוץ חנויות והקניונים על מנת לשמור על הרלוונטיות שלהם", אמרה איגנר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
שטח המסחר לנפש בישראל נחשב נמוך בהשוואה בינלאומית ועומד על כ-1.1 מ"ר. שטחי המסחר לנפש בבאר-שבע הם מהגבוהים בישראל (6.1 מ"ר לנפש), לעומת תל אביב עם 1.38 מ"ר לנפש. לעומת זאת בירושלים, שטחי המסחר לנפש הינם נמוכים ועומדים על כ-0.7 מ"ר לנפש בלבד.
מידי שנה נפתחים בישראל מרכזי מסחר בשטח של כ-160-150 אלף מ"ר. היקף זה תואם, פחות או יותר, את קצב הגידול באוכלוסיה, כך ששטחי המסחר לנפש אינם גדלים. אם כך, נראה שהרמה הנוכחית של כ-1.1 מ"ר לנפש מהווה סוג של שיווי משקל. בין השנים 2017-2009 נפתחו כ-127 מרכזי מסחר בשטח כולל של כ-26.1 מ' מ"ר. לפי איגנר, נראה כי השוק מתחיל לאזן את עצמו שכן בשנים 2017-2016 ניכרת ירידה משמעותית הן במספר הקניונים והן בשטח הקניונים שנפתחו.
"שוק צועד לכיוון של התגברות התחרות אשר צפויה להשפיע לרעה הן מצד הביקושים והן מצד ההיצע, אלה צפויים ליצור אתגרים משמעותיים לחברות הנדל"ן הפועלות בתחום, במיוחד באזורים בהם מופר שיווי משקל של שטחי המסחר", אמרה איגנר. "מבחינת ההשפעה של ההתפתחויות הללו על ה-NOI של הקניונים, להערכתנו, השינוי לא יהיה דרמטי כפי שמחירי מניות חברות המסחר מתנהגות, ולהערכתנו, לאור התוצאות של חברות הנדל"ן, ירידת NOI משמעותית לא נראית באופק הקרוב. תחום הקניונים אינו בדעיכה ולא צריך להספיד אותו".
שוק המשרדים טרם הגיע למיצוי
"שוק המשרדים בישראל נמצא כיום בפריחה בפרט, בתל-אביב והרצליה, שם שיעורי התפוסה עולים, ובהרצליה מתקרבים לתפוסה מלאה, וכל ההיצע החדש נספג במהירות", אומרת איגנר. "מחירי שכר הדירה בתל-אביב, נמצאים במגמה מעורבת. חלק מן האזורים חווים ירידה קלה בעקבות ההיצע הרב שנכנס לשוק בתקופה האחרונה, עם דגש על מחירי שכר הדירה של בניינים שנבנו על ידי קבוצות רכישה. לעומת זאת, אזורים מרכזיים מאוד ממשיכים לרשום עליית מחירים. המצב בשוק המשרדים ביתר אזורי הארץ ובאזור המרכז בפרט, גם בצמיחה אשר מתבטאת הן בעלייה בשיעורי התפוסה והן במחירי שכר דירה אשר עולים בהדרגה".
להערכתה, תהליך ההתפתחות המואצת של שוק המשרדים טרם הגיע למיצוי כך שלא ניתן לראות השפעה ארוכת טווח של עודפי היצע. "כיום מורגשת ירידה קלה מאוד של דמי השכירות אשר מתבטאים בעיקר בבניינים חדשים שנבנו על ידי קבוצות רכישה, לעומת המשך עלייה של משרדים A class חדשים. במידה והמשק ימשיך בצמיחה גבוהה יחסית, בעיקר בענף ההייטק, השוק יוכל לספוג את ההיצע המתווסף באופן מלא ללא ירידה בדמי השכירות".
עזריאלי - "יכולה להתמודד עם השינויים"
מניית עזריאלי סבלה מן הסנטימנט השלילי אשר קיים בתחום הנדל"ן למסחר בתקופה האחרונה. מאז השיא האחרון שנרשם באוגוסט 2017 איבדה המניה כ-13% מערכה. אינגר מחזיקה במחיר יעד של 195 שלק למניה תחת ההנחה כי החברה גדולה דיו כדי להתמודד עם השינויים. " השווי הראוי לחברה עומד על כ-23.7 מיליארד שקל. התמורות שחלו בתחום המסחר טרם קיבלו ביטוי בביצועי החברה - לא בפדיונות, לא ב-NOI מנכסים זהים אשר ממשיכים לצמוח. אנו חושבים כי להתגברות התחרות מצד ההיצע ולשינויים בביקושים כתוצאה מנסיעות ישראלים לחו"ל ומהמסחר המקוון, יכולה היות השפעה על ביצועי הנכסים בטווח הקצר-בינוני, אך לחברה כלים רבים להתמודד עם שינויים אלו".
מניית עזריאלי בחודשים האחרונים:
מליסרון - קיפאון בפדיונות
חברת הקניונם רשמה ברבעון החולף קיפאון בפדיונות הקניונים, לראשונה מזה מספר שנים. דווקא הקניונים הגדולים, אל ושברמת אביב, פתח תקווה וברחובות הציגו ירידה בפדיונות של למעלה מ-1.5%, קניון באר שבע הציג ירידה מתונה יותר של 0.6%, ומנגד קניון הקריון הציג גידול של 1.8% בפדיון. איגנר מעריכה כי הסיבות לירידה בפדיונות בקניונים הגדולים מיוחסים לשינויים המבניים שעוברים על השוק, כמו גידול ברכישות המקוונות, וגם פתיחת קניון גינדי TLV שמצליח לנגוס בחלק מהפדיונות של קניון רמת אביב.
עם זאת, איגנר מחזיקה בדעה כי החברה ממשיכה להתאים את תמהיל הקניונים למגמות המאפיינות את ענף המסחר לאחרונה, כמו הביקוש לחנויות גדולות יותר, כניסת רשתות ספורט, חזרת בתי הקולנוע לקניונים, כניסת מסעדות ובתי קפה והקטנת מתחמי המזון המהיר. נתון הפדיונות התמתן בשנת 2017 ולהערכתנו מבטא שינוי מגמה - מעלייה רציפה בשנים האחרונות למצב של קיפאון. יחד עם זאת, קשה לנבא את הכיוון. מליסרון הציגה עד היום עמידות גבוהה לתהליכים אלו והצליחה גם לשפר את ביצועי הקניונים באמצעות השקעות בשיפוץ, שינויי תמהיל וניהול אקטיבי, כאשר חלק מתהליכים אלו להערכתנו הגיעו למיצוי".
"בראיה כוללת על החברה, נראה כי היא ממשיכה לבנות מנועי צמיחה עתידיים באמצעות המשך פיתוח פרויקטי ייזום הן על קרקעות חדשות דוגמת הפרויקט בשרונה והן השבחה ומיצוי של זכויות בנייה בנכסים קיימים תוך הוספת שימושים של משרדים ואף מגורים. עיקר ההתפתחות היא בכיוון של משרדים כפי שמתבטא בפיתוח שלבים נוספים בפארק עופר בפתח תקווה, בניית בניין משרדים ביוקנעם ועוד. הגדלת רגל המשרדים, ובפרט כאשר תחום זה מציג ביצועי שיא בשנים האחרונות, תתרום להקטנת התלות של החברה בתחום המסחר".
בשורה התחתונה, כותבת איגנר, "להערכתנו, שנת 2017 מהווה שנת מפנה עבור חברות המחזיקות בנדל"ן למסחר. אם בשנים האחרונות ראינו פדיונות הולכים ועולים בקצבים גבוהים, בשנה זו אנו רואים התמתנות בפועל, ולהערכתנו, התמתנות זו תמשיך בשנה הקרובה. מחירי המניות של החברות החזקות בתחום זה ספגו ירידות מחירים משמעותיות אשר להערכתנו משקפות overshooting המגלם ירידה משמעותית ב-NOI אשר השוק צופה".
מניית מליסרון בחודשים האחרונים:
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
