הקיפאון בדיור - ירידה של 9% בהיקף העסקאות באוקטובר
דיור משרד האוצר פרסם היום (א') בסקירתו השבועית נתונים נוספים שמצבעים על הקיפאון בשוק הדיור, ולפיהם נרשמה ירידה של 9% במכירות באוקטובר לעומת חודש ספטמבר האחרון. עם זאת לעומת נתוני אוקטובר אשתקד מדובר בעלייה של 25% במספר העסקאות. מנגד צריך לציין כי באוקטובר אשתקד חלו חגי תשרי ולכן המכירות בזמנו היו בשפל.
במצטבר, בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה נרכשו 12.1 אלף דירות ב"מחירי שוק", ירידה של 13% לעומת ספטמבר-אוקטובר אשתקד. שיעור ירידה זה דומה לקצב הירידה שנרשם בשמונת החודשים הראשונים של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש אוקטובר עמד על 1.9 אלף דירות, מזה 1.4 אלף דירות שנמכרו "במחירי שוק". בהשוואה לחודש הקודם מדובר בירידה של 6% ובהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 24%. עם זאת, יש להדגיש כי באוקטובר אשתקד נרשמה אחת הרמות הנמוכות במכירת דירות חדשות לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
פילוח גיאוגרפי מלמד כי את הגידול במכירת דירות חדשות ("במחירי שוק") הובילו אזור ת"א, עם עליה של 72% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ואזור ירושלים עם גידול של 50%. מנגד, באזור ב"ש, גם בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר אשתקד, הוסיף לרדת מספר הדירות החדשות שנרכשו באוקטובר השנה. בהקשר זה יש לציין כי עדות נוספת לביקוש הנמוך לדירות חדשות באזור ב"ש ניתן למצוא בעובדה לפיה מספר הדירות שעמדו להגרלה במסגרת "ההגרלה השניה" במחיר למשתכן בעיר ב"ש עצמה, היה גבוה ממספר הנרשמים להגרלה בעיר זו.
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- בגלל מחירי הדירות - הפרו פלסטיני שצפוי להיות ראש עיריית ניו יורק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי נתוני האוצר תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות ירד באוקטובר ב-14% ל-3 מיליארד שקל בלבד לעומת ספטמבר. לעומת רמת השפל שנרשמה באוקטובר של השנה שעברה מדובר בעלייה של 33%. באוצר כותבים כי הנתון הינו גבוה מהעלייה הכמותית במכירת דירות חדשות, בין היתר, על רקע גידול במכירות הקבלנים בת"א ובשל פרויקט חדש ברמת השרון.
רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת באוקטובר, והסתכמו בפחות מאלף דירות, ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. בכך ירד משקל המשקיעים בשוק ל-16% בלבד, ירידה של 3% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. במונחים כמותיים אמנם נרשמה עליה של 14% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם זוהי עלייה כמותית של 100 דירות בלבד, מזה גידול של 60 דירות שנרכשו באזור ת"א. מנגד, באזור המרכז הוסיפו לרדת בשיעור חד רכישות המשקיעים (ירידה של 33% בהשוואה לאוקטובר אשתקד) ואלו הסתכמו בכ-70 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר ירדו בשיעור של 17% לעומת החודש הקודם, גבוה משיעור הירידה בסך מכירות דירות יד שניה (ירידה של 10% לעומת ספטמבר). בהשוואה לאוקטובר אשתקד. חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. קצב הירידה נותר ללא שינוי לעומת החודש הקודם.
- 11.שימי 11/12/2017 11:19הגב לתגובה זואני מנסה למכור כבר יותר משנה ומתווכים אומרים לי שבקושי יש עסקאות בעיר והדירות שנמכרות הן אלו שהורידו בהן מחירים. לצערי אאלץ להוריד מחיר כי כבר קנינו במקום אחר. לא יודע מה קורה יותר במרכז אבל אצלנו ברחובות רואים את הירידות בשטח. יש לי רק דירה אחת, זה לא שאני משקיע. חבל לי שאני מפסיד מהמצב הנוכחי.
- 10.אני לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)אדי 11/12/2017 11:01הגב לתגובה זו
- 9.בן 10/12/2017 18:31הגב לתגובה זוהיחיד שעושה משהו. לא קיימת את כל מה שהבטחת אבל אין ספק שיש לך חלק נכבד במה שמתרחש עכשיו ועתיד לקרות בקרוב
- 8.ארץ 10/12/2017 16:41הגב לתגובה זואפילו במחיר למשתכן אין הבדל במחיר לעומת הסביבה אם מוסיפים את הסיבסוד.
- 7.רבי מילשטיין 10/12/2017 16:13הגב לתגובה זוכאשר עקומת המחירים מתחילה לרדת לוקח זמן עד שהקונים והמוכרים מפנימים את השינוי. לכן מיעוט העיסקאות. בעוד זמן קצר המחיריעם ירדו בפןעל
- 6.ירידה בעסקאות 10/12/2017 15:42הגב לתגובה זולא קונים דירות כי הוא השתלט על השוק ומבטיח בזול דירות פגומות. לא סתם אנשים ביטלו את הזכייה .
- 5.nnh 10/12/2017 15:20הגב לתגובה זואחד כולו. היו אולי 3-4 ימי עבודה. לעומת שלושה שבועות עבודה באוקטובר הזה.
- 4.רועי 10/12/2017 14:53הגב לתגובה זובהרצליה המלכודת דבש הכי מסוכנת והפיתיון הכי גדול.....הדבש הוא הכי מתוק ב700 אלף שקל והמלכודת חוב משכנתה היא אכזרית הישמרו לנפשותייכם...... סוף סוף הציבור מתחיל להבין שמחיר למסתכן זה מלכודת דבש ועם עוד סבלנות הציבור יוכל לקנות איפה שהוא רוצה בהתרסקות של 70 אחוז בעזרת השם
- 3.כלכלן 10/12/2017 14:41הגב לתגובה זוהירידות יגיעו והם יהיו הרבה יותר אגרסיביות מתהליך העליות.
- שט 10/12/2017 15:13הגב לתגובה זוקבלני שיכולים יעברו לבניות שאינן למגורים או לבניה בחו"ל. אף חברת בניה לא תמכור לך פחות ממה שזה עולה לה.
- 2.קבלן סיני 10/12/2017 14:21הגב לתגובה זויש ירידות חזקות בדרום הארץ - מי שרצה 270,000 שקל בערד, מתפשר על 240,000 בסופו של דבר. יש דירות כאלה מיד 2 -לא גולות אבל 45-66 מטר בד"כ. אני מאמין שזה יגיע בשנה הבאה כבר למרכז והמחירים יחזרו לשנת 2006 - עם תיקון של הצמדה למדד - אז בסדר, הדירה תעלה לא 55,000 דולר אלא 62,000 דולר אי שם בחולון.
- 1.הצדיק מסדום 10/12/2017 14:14הגב לתגובה זוכל חודש גידול בהיקפי מכירת דירות ...בקרוב המחירים ירדו בקצב של 2 אחוז בממוצע..מי שקונה זורק כסף לפח
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
