"מחירי הדירות בישראל גבוהים ב-30% ממה שהם צריכים להיות - הניסיון העולמי לא מעודד ביחס לפיצוץ של בועות נדל"ן"

הכלכלנים רפי גוזלן, אלכס ז'בז'ינסקי ויניב חברון מגיבים לתרחישי הקיצון של בנק ישראל. מה המצב המסוכן ביותר שיכול לקרות?
לירן סהר | (17)

בנק ישראל פרסם היום במסגרת הסקירה השנתית למערכת הבנקאות בישראל תרחיש קיצון לפיו מחירי הדירות ירדו ב-20% במידה ונראה כאן מיתון דומה לזה ששרר במשק בשנת 2002, שיא ימי האינתיפאדה השנייה. לפי תרחיש זה 5% מנוטלי המשכנתאות ייכנסו לקשיי פירעון, מדובר בכ-23,000 משכנתאות.

"הניסיון העולמי הראה שתרחישי ירידות בנדל"ן והתפוצצות בועה בהחלט לא פשוטים, אם יהיה זעזוע כלכלי גלובלי אז המצב בארץ יהיה קשה", אומר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI . "הניסיון העולמי לא מעודד לגבי פיצוץ של בועות נדל"ן, לממשלה יש את האפשרות למתן את מחירי הדירות, אך היא לא עושה את זה, במקום זאת היא יוצאת בהצעות הזויות של מע"מ 0%, זה פשוט חלם כי שופכים שמן למדורה, דבר שעשוי להחריף את ירידת המחירים בתרחיש קיצון".

גוזלן אינו מעריך שאירוע ביטחוני, בדומה לזה שראינו ב-2002, יגרום לירידת מחירים דרמטית "אירוע של מספר חודשים כמו מלחמת לבנון השנייה לא השפיע על מחירי הדירות, אלא השפיע זמנית. הפגיעה המשמעותית תגיע בעקבות פגיעה בשוק העבודה זה ייפגע בכושר ההחזר החודשי ויוריד דרמטית את הביקוש לדירות. האיום הנוסף הוא כמובן הריבית שתתחיל לעלות. לפי קרן המטבע העולמית מחירי הדירות גבוהים ב-25% ממחיר שיווי המשקל, המחיר בו הם צריכים להיות אני חושב שהם גבוהים כבר ב-30%. לרוב בהתפוצצות של בועות מחירי הדירות יורדים אל מתחת לשיעור השיווי משקל, זה מהניסיון בעולם."

ז'בז'ינסקי: "לא מדובר בתרחיש שיכול לקרות מהיום למחר"

אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של דש מיטב, אומר כי ההסתברות שנראה את תרחיש הקיצון של בנק ישראל מתממש נמוכה: "לא מדובר בתרחיש שיכול לקרות מהיום למחר, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה ביטחונית. שתי הסתברויות הגינויות יותר הן שנראה ירידה איטית במחירי הדירות תוך מספר שנים, או שמחירי הדירות לא יעלו, אבל היכולת של הצרכן תשתפר בכך ששכרו יעלה ואז הפער ייסגר. לדעתי ירידה של 10% במחירי הדירות בהחלט יכולה להתרחש בטווח זמן של שנתיים".

ביחס לעליית ריבית עתידית, טוען ז'בז'ינסקי, שאם היא תתרחש בשילוב של האטה במשק ואבטלה עולה אז רבים מנוטלי המשכנתאות ייקלעו למצב מסוכן, מנגד, במידה ולא תהיה הרעה במצב המשק אז לא תהיה הרעה משמעותית במצבם "בנק ישראל ער לסיכון ולכן הטיל מגבלה על מינוף רוכשי הדירות וגם על יחס ההחזר, יחד עם זאת לחלק גדול עדיין יש

משכנתאות עם רכיב גדול של ריבית משתנה והם יהיו בבעיה גדולה."

חברון: "בנק ישראל הזניח את נושא מחירי הדירות בשנה האחרונה"

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס, אינו מתרגש מתרחישי הקיצון: "נראה לי שבנק ישראל מעלה מחדש את הסיכון בשוק הדיור לסדר היום, לא יודע אם מדובר בשינוי מדיניות או בהשפעת דו"ח קרן המטבע העולמית אשר הצביע על בועה במחירי הדיור בישראל. אני לא רואה טריגר למצב קיצוני שכזה, בנק ישראל באמת מודאג ממחירי הדירות הגבוהים והגיע הזמן שיהיה מודאג בשנה האחרונה הוא דאג למיתון ולמט"ח והזניח את מחירי הדירות. זה ברור שעד שהממשלה תגבש פתרון אמיתי למחירי הדירות, צריך לקרר את מחירי הדירות והדרך היחידה של בנק ישראל לעשות זאת זה על ידי העלאת ריבית".

לדברי חברון, משקי הבית לא יסבלו מהעלאת הריבית של אחוז "מדובר בכסף קטן, הבעיה הגדולה היא הגידול המשמעותי בהון העצמי לו נדרשים רוכשי הדירות, הם צריכים לחסוך כל חודש 3,000 עד 4,000 שקל כדי להגיע להון שכזה, וזה משפיע על הצריכה הפרטית. הבעיה היא שמחירי הדירות והשכירות עלו ב-60%-70% ב5-6 שנים בעוד השכר עלה ב-22% בלבד, כתוצאה מכך ההכנסה הפנויה נפגעה. אני ממש לא רואה שינוי במחירי הדירות בשנתיים הקרובות לממשלה ייקח לפחות 5 שנים להציף את השוק בדירות, הפתרון היחיד כעת הוא העלאת ריבית".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    עד למחיר שפוי 02/07/2014 00:12
    הגב לתגובה זו
    אני כבר יותר משנה עוקב אחר דירות ביד 2 שלא נמכרות והמחיר שלהן רק יורד. תתאזרו בסבלנות ואל תיקנו עד שהמחירים השפויים של פעם יחזרו.
  • 11.
    דמגוגיה=אין סיכון בנקים=היצע מוסתר=מחיר הזוי50%=דור עני (ל"ת)
    נדלניסט=בלוף לפראייר 01/07/2014 23:34
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    חזירות=שליטמחיר גבוה=בועה מעל50%=דור עני=סיכון מדינה!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 01/07/2014 23:31
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    פלג 01/07/2014 20:08
    הגב לתגובה זו
    מהיכן יש לך את הידע בנדלן? ולגבי התחום שלך - בורסה - שים לב הבורסה בניו יורק עולה ואילו בתל אביב יורדת מתחיל מיתון - הבורסה תרד ב 50 אחוז בארץ - והכול בגלל שער חליפין לא נכון של השקל דולר גברת פלוג עם התיאוריות שלה על שער החליפין גורמת לאסון כלכלי - אפילו שר העוצר לפידו מבין את זה
  • 8.
    פואד בן אליפואד 01/07/2014 19:22
    הגב לתגובה זו
    היום ריבית משכנתא 2.5% ותשואה על שכר דירה בערך 3% אחרי הוצאות.
  • טוטי 02/07/2014 09:44
    הגב לתגובה זו
    לא בהשקעה בת"א, למי שסבתא שלו השאירה לו בירושה כבר דירה אחת או יותר! יש קושי להעניק גג מעל ראש ילדינו עם המחירים כיום. הכי חשוב שיש כאלה שחושבים על הכנסה פסיבית :)!
  • 7.
    ציניקן 01/07/2014 19:17
    הגב לתגובה זו
    כשמנתחים מחירי נדלן של מדינה, אין משמעות לגובה המשכורות, או גובה האשראי שהציבור לוקח. אין דבר כזה מחזורים כלכליים. אין דבר כזה מדיניות מוניטרית מרחיבה. אין דבר כזה היצע אמצעי התשלום במשק. חשוב רק לבדוק כמה תינוקות נולדים היום, לקבוע בבטחון שקצב בניית הדירות לא ייספיק, ולהסיק שהמחירים רק יעלו. כן- גם אם יאסרו על לקיחת משכנתאות, המחירים רק יעלו.
  • כל כלב מומחה נדלן 02/07/2014 14:21
    הגב לתגובה זו
    כולם נהיו משקיעים מתווכים ויועצי נדל"ן
  • 6.
    כותבי תרחישים 01/07/2014 19:01
    הגב לתגובה זו
    יש מחסור מכוון בהוראת בובו הצק-רן פלוס "אל תגיד נגיד" בהוראה הם נימקו המחסור המכוון בדאגה לעמידות הבנקים המחסור "תפקידו " לבלום ירידת מחיר שמעל ל2-3% לשנה [ רוב הציבור שוגה בהערכתו את נושא ירידת מחירים מי ששיכנע את השק-רן לגרום למחסור (דאגה לבנקאים ולא לאזרחים) הוא האיש שרצה להיבחר לנגיד האירופאי- זו היתה הקריצה שלו לבנקאים שהיו אמורים לבחור בו לנגידות ראו קראתם
  • 5.
    חיים 01/07/2014 18:41
    הגב לתגובה זו
    יורידו את מחירי הדירות ב-30% איך זה יכול להיות שיש מס על פק"מ ובורסה ועל ההכנסה הכי בטוחה אין מס????? בגלל זה המחירים גבוהים ב-30%!!!
  • 4.
    אנונימי 01/07/2014 16:44
    הגב לתגובה זו
    לפני 4 שנים הערכתי ש40.000 לוקחי משכנתאות יפסידו את ביתם והשקעתם בכינוס נכסים ודבר לא ימנע זאת ובעקבות זה 40% ירידה במחירי הנדל"ן
  • 3.
    צביקה דורון יועץנדלן 01/07/2014 16:18
    הגב לתגובה זו
    רוב הציבור יגור במרכז הארץ בעוד 30 שנים. הנגב יהיה של הבדואים והגליל של ערביי ישראל. אם בכל שנה יבנו במרכז הארץ 30,000 דירות חדשות, לא תישאר בעוד 30 שנים קרקע פנויה. ומה אז...????!!!!
  • צביקה הרועץ מושקע חזק, לכן הוא מפחד מפיצוץ הבועה (ל"ת)
    מה עם לוד צביקה???? 01/07/2014 23:03
    הגב לתגובה זו
  • אז קדימה צביקה - לך תקנה עוד דירות (ל"ת)
    שונא נוכלים 01/07/2014 17:49
    הגב לתגובה זו
  • ירושלמי 01/07/2014 16:38
    הגב לתגובה זו
    חאלס, די, מספיק, זה כבר לא עובד יותר... כל ההפחדות האלה כבר לא עושות לנו כלום... פשוט - נגמר הכסף.. אפילו אחרוני האהבלים הבינו שעובדים עליהם ואנחנו בבועה מטורפת... בקיצור, חבל על האנרגיה שלך - המטוטלת כבר התהפכה..
  • 2.
    גם ללא רעיוניתיו ההזויים של גוזלן הייצוא דועך. (ל"ת)
    אנונימי 01/07/2014 16:02
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אני רץ לקנות דירה כדי להציל את הקבלנים והבנקים ,רוצו גם (ל"ת)
    בא 01/07/2014 15:27
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.