"ירידת הריבית והתפוגגות המחאה מחזירות את רוכשי הדירות לשוק"
כלכלני בנק לאומי סבורים כי מהחלטת הריבית של בנק ישראל אשר הותירה את שיעורה על 2.5% ניתן ללמוד כי לעת עתה הפחית בנק ישראל את המשקל של ההתפתחויות בשוק הדיור בהחלטות הריבית, זאת לאור האפקטיביות של הצעדים שננקטו עד כה על ידי המפקח על הבנקים ומשרד האוצר לצינון הביקושים לרכישת דירות.
לפי הכלכלנים, בחודשים האחרונים התחדשה העלייה בביקושים לרכישת דירות, לאחר שאלו ירדו לרמתם הנמוכה ביותר בארבע השנים האחרונות. התחדשות זו באה לדבריהם בעקבות התחדשות הירידה של הריבית על המשכנתאות וכן על רקע התפוגגות הסנטינמנט הצרכני השלילי שנוצר בחודשי המחאה החברתית. עוד ניתן להסיק מהנתונים כי רמת הביקושים הנוכחית עדיין נמוכה משמעותית מרמת השיא שאפיינה את שנת 2010. ההסבר לכך נעוץ בירידה משמעותית בפעילות של רוכשי הדירות להשקעה בשוק הדיור. ביטוי ניתן לראות גם בנתוני האשראי לדיור מהבנקים, אשר גדל בקצב הולך ופוחת.
"בסקירותינו על שוק הדיור אנו מדגישים כי בעוד שמיתון הביקושים מאפשר הפחתה זמנית בלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור, צד ההיצע הנו משתנה מפתח שיכול לאזן את רמות המחירים בשוק. מהודעת הריבית של בנק ישראל, ניתן ללמוד כי קצב התחלות הבנייה ב- 12 החודשים האחרונים שמר על רמה גבוהה של כ- 44.9 אלף יחידות במהלך ינואר ופברואר 2012. נזכיר כי ב- 2011 הסתכם היקף התחלות הבנייה ב- 44.6 אלף יחידות. איתות חיובי זה מצד ההיצע, הפועל לבלימת הלחץ לעליית מחירים, יכול להסביר את הירידה במשקלו של שוק הדיור בהחלטות הריבית, זאת למרות התחדשות מסוימת של הביקוש לדירות חדשות."
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש אפריל נמכרו 1,331 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות), עלייה של כ- 9.1% בהשוואה להיקף המכירות הממוצע מאז ראשית 2012. הכלכלנים סבורים כי נתוני המגמה מצביעים בחודשים האחרונים על עלייה מתונה של הביקושים, זאת לצד עלייה מתונה של המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית.
- 4.מי יכול לקנות במחירים כאלו?פשוט חוסר אונים . (ל"ת)א.מ 31/05/2012 14:26הגב לתגובה זו
- 3.פרסום להרצת פראייר=הבועה תתפוצץ=מיתון!!!!!!!!!!!!!!!!!! (ל"ת)הפרסום=בלוף שיווקי!! 31/05/2012 13:10הגב לתגובה זו
- 2.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,אוצר גנבים 31/05/2012 13:09הגב לתגובה זו
- 1.של הנדל"ן 31/05/2012 11:21הגב לתגובה זולא יעזור להם המחירים יפלו וחזק מי שקונה דירה במחירי היום הופך להיות לעני במקרה הטוב.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
