למרות משבר הנדל"ן: גב-ים רשמה גידול של 10% בהכנסות משכירות ב-Q4
חברת גב ים, מקבוצת נכסים ובניין IDB, מסכמת את הרבעון הרביעי של 2011 עם הכנסות מהשכרת מבנים בהיקף של כ-83.4 מיליון שקל, זאת לעומת 75.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-10%. סך הכנסות החברה הסתכמו ברבעון הרביעי בכ-93.7 מיליון שקל, קיטון של כ-14% בהשוואה לנתוני הרבעון המקביל אשתקד. עיקר הפער נובע מעליית השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה אשר הסתכם ב-2011 ב-7.14 מיליון שקל, לעומת 30.7 מיליון שקל אשתקד. החברה מסכמת את הרבעון הרביעי עם הפסד המיוחס לבעלי המניות של החברה בהיקף של 71.7 מיליון שקל, זאת לעומת רווח של 45.33 מיליון שקל אשתקד. ההפסד נובע מהוצאה חד פעמית בגין עליית ההפרשה למס בשיעור של 144.6 מיליון שקל בעקבות ועדת טרכטנברג. הרווח לפני מיסים הסתכם בכ-53.8 מיליון שקל, זאת לעומת 60.57 מיליון שקל אשתקד. הרווח התפעולי הרבעון הסתכם בכ-79.15 מיליון שקל, זאת לעומת 96.25 מיליון שקל. דירקטוריון החברה החליט ב-2 בפברואר לחלק לבעלי מניות החברה דיבידנד במזומן בסך 150 מיליון שקל (כ-74.8 שקל למניה) שחולק ב-1 במארס. סך כל הנכסים של החברה ליום 31 בדצמבר 2011 מסתכם בכ-5.3 מיליארד שקל, זאת לעומת 4.85 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-9%. ברמה השנתית, הכנסות מעליית השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, לרבות נדל"ן להשקעה בהקמה הסתכמו בכ-134 מליון שקל, לעומת סך של כ-156 מליון ש"ח בשנת 2010. בחודש יוני 2011 ערכה החברה הערכות שווי לכלל הנכסים המניבים של החברה. זאת, עקב שינוי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מנכסי החברה עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד ועליית המדד בשיעור של 2.8%, ממועד עריכת השערוך הקודם, וכן עקב עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים בנכסיה השונים של החברה. שיעורי ההיוון ששימשו את מעריך השווי החיצוני בהערכות השווי, נותרו בעינם מאז השערוך הקודם של כלל נכסי החברה, שנערך בספטמבר 2010. ברבעון השלישי של שנת 2011 ערכה החברה שערוך לכלל עתודות הקרקע שבבעלותה. ההכנסות מהשכרת מבנים הסתכמו ב-2011 ב-320 מיליון שקל, לעומת כ-293 מיליון שקל בשנת 2010, גידול של כ-9%. הוצאות מימון, נטו הסתכמו ב-2011 ב-150 מיליון שקל לעומת 136 מליון ש"ח אשתקד. בשנת 2011 עלה מדד המחירים לצרכן (ידוע) ב-2.55% לעומת עליית מדד (ידוע) בשיעור של 2.3% אשתקד. כתוצאה מכך נרשמו הוצאות הפרשי הצמדה בסך של כ-52 מליון ש"ח בשנת 2011 לעומת סך של כ-41 מליון ש"ח בשנת 2010. רפי ביסקר, יו"ר דירקטוריון החברה, אמר היום: " למרות המשברים הכלכליים והעלייה בהיצע שטחי המשרדים בעיקר באזור המרכז, שוק הנדל"ן המניב בישראל רשם בשנה החולפת יציבות הן ברמת הביקושים והן ברמת המחירים. גם השנה המשיכה גב-ים להציג שיעור תפוסה ממוצע מרשים ויציב של מעל ל- 96%. הגדלת מצבת הנכסים האיכותיים של החברה ועליה בדמ"ש תרמו לצמיחה בהכנסות וב- EBITDA, אשר הגיעה ל- 287 מיליון שקל." ביסקר הוסיף כי "בימים אלה מקדמת החברה תכנון, רישוי וביצוע של מספר פרויקטים למשרדים ומסחר בהיקף כולל של מאות אלפי מ"ר, חלקם מהגדולים במדינה, אשר יהוו מנועי צמיחה משמעותיים לשנים הקרובות. העיקרי שביניהם הוא פארק ההיי-טק בבאר שבע, שיוקם עפ"י המודל המוצלח של פארק מתם בחיפה, ויסייע לקדם את חזון פיתוח אזור הנגב. בנוסף, פועלת החברה לקידום התכנון והרישוי של פרוייקט בשטח עשרות אלפי מ"ר של משרדים, שטחי מסחר וחניות ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב." שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, מסר: "החברה מפרסמת הבוקר תוצאות טובות לרבעון הרביעי ברמה התפעולית וברמת התפוסה שהיא מהגבוהות בענף. אין להתייחס יותר מדי להוצאה החד פעמית בגין עליית ההפרשה למס בעקבות ועדת טרכטנברג, מזכיר שוב כי לא מדובר בהוצאה תזרימית. החברה סולידית בעלת תשואת דיבידנד גבוהה ובעלת יכולות ייזום ופיתוח מוכחות שנחשבות לאיכותיות ביותר בענף בנדל"ן המניב בישראל. החברה נשארת בהמלצת קנייה במחיר של 815 שקל למניה."
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
