אחרי שנים של חוסר בהירות, רשות המסים פרסמה נייר עמדה דרמטי שעשוי לשנות את כללי המשחק בפרויקטים של התחדשות עירונית: תשלומי השכירות שמועברים לדיירים שפינו את דירתם בפרויקטים - פטורים ממס הכנסה, גם אם הדירה הושכרה לצד שלישי לפני הפינוי.

בפועל, מדובר בהטבה משמעותית במיוחד עבור בעלי דירות להשקעה, אלה שעד היום היו בין המתנגדים הבולטים לפרויקטים מהסוג הזה, בשל החשש שיידרשו לשלם מס על דמי השכירות שמתקבלים מהיזם ב'תקופת הביניים', כלומר בין מועד הפינוי למסירת הדירה החדשה.

כעת, רשות המסים מבהירה: התשלומים שמועברים מהיזם לדיירים אינם נחשבים להכנסה רגילה החייבת במס הכנסה, אלא מהווים חלק מהתמורה בעסקת מקרקעין - ולכן הם פטורים ממס, כמו הפטור ממס שבח שמוענק בגין מכירת זכויות בדירה.

עד לפרסום נייר העמדה אמש, בעלי דירות להשקעה פעלו באי ודאות. מצד אחד, הם לא התגוררו בנכס אלא השכירו אותו, ולעיתים אף שילמו מס על ההכנסה מהשכרתו או נוכה מהם מס במקור.

מצד שני, בפרויקט פינוי בינוי, הם אינם ממשיכים להשכיר את הדירה אלא מפנים אותה, ומקבלים מהיזם תשלום חודשי שנראה כמו שכירות. זה יצר בלבול: האם מדובר בפיצוי? האם זו הכנסה? האם יש לדווח עליה ולשלם מס?

בפועל, היו מקרים שבהם בעלי דירות קיבלו דרישות דיווח, ניכו להם מס במקור, או שפשוט חששו לחתום על הסכם מול היזם - מתוך דאגה שישלמו עשרות אלפי שקלים במס על תשלום שנועד רק לכסות דיור חלופי.

בנייר העמדה שפורסם אמש נכתב:

• הצעד הבא הוא לקצר את הבירוקרטיה? "המדינה מסירה את החסם, עכשיו תור הרשויות"
• הגירעון במאי - 5% מהתוצר; ההכנסות ממסים ברמות שיא
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"תשלומי דמי השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו ולמשך התקופה המוגדרת בחוק, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור - וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או הושכרה לצד ג'".

כלומר - גם אם הדירה הושכרה, גם אם דווחו עליה הכנסות בעבר, ברגע שפונתה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית = תשלומי השכירות מהיזם פטורים ממס.

הוסר חסם מהותי

המשמעות עבור בעלי דירות, ובעיקר למשקיעים - אינה זניחה. יזמים מדווחים כבר שנים על קושי בגיוס רוב להסכמים בשל התנגדות מצד בעלי דירות להשקעה, בעיקר בבניינים שבהם שיעור גבוה מהדירות מושכרות.

אותם משקיעים חששו מתשלום מס לא צפוי, מסובך או מיותר - מה שהפך אותם לגורם מעכב.

כעת, ההטבה החדשה עשויה להסיר את החסם הזה. גם היזמים עצמם נהנים מהמהלך, הם יכולים להציג לדיירים מסמך רשמי, להבהיר שאין חובת דיווח, ואין סכנת מס, ולהגביר את האמון והנכונות מצד בעלי הדירות להצטרף לפרויקט.

המצב שנוצר כאן הוא שהמדינה מוותרת על המס - בשביל שפרויקטים של פינויבינוי יוכלו לזוז. ההטבה אינה רק הקלה בירוקרטית, היא מסירה חסם מהותי, מחזירה ודאות לבעלי דירות, מאפשרת תכנון כלכלי מדויק יותר, ומקטינה את הסיכון בתהליך שגם כך דורש לא מעט סבלנות.

עבור מי שהחזיק בנכס להשקעה וחשב שזה 'מסובך מדי להיכנס להרפתקה של פינוי בינוי' - מדובר בבשורה גדולה.

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...

ומה לגבי תושבי חוץ?

ההבהרה של רשות המסים חלה לא רק על מי שהתגורר בדירה או השכיר אותה לשוכר פרטי - אלא גם על תושבי חוץ ועל בעלי דירות שהושכרו לתאגידים או לחברות. המשמעות: גם מי שהיה חשוף עד היום לניכוי מס במקור בשיעור של 30% - יהיה זכאי לפטור מלא על התקבולים מהיזם בתקופת הפינוי.

עבור תושבי חוץ, מדובר בבשורה של ממש: רבים מהם נתקלו בקושי להבין את מערכת המס בישראל, ולעיתים נוכה מהם מס במקור גם כשלא הייתה חובה לכך.

כעת, עם פרסום נייר העמדה, הם יודעים בוודאות, כל עוד מדובר בתשלום מהיזם בגין תקופת הביניים - אין חובת דיווח ואין מס.

אם כבר לעזור - אז למה לא דרך התכנון המסורבל?

לא משנה מאיפה מגיע הכסף. העיקר שהיזם מממן

אחת השאלות שעלו בעקבות נייר העמדה של רשות המסים היא מה קורה כאשר היזם אינו מעביר את דמי השכירות לדייר באופן ישיר, אלא דרך גוף ניהול, נאמן, או חברה מתווכת שמנהלת את ההתחשבנות בפרויקט.

וזו לא שאלה תיאורטית: בפרויקטים רבים, במיוחד הגדולים - זה בדיוק מה שקורה. הדייר מקבל תשלום חודשי, אבל ההעברה לא מגיעה מחשבון היזם אלא מגוף מלווה, חברת ניהול או נאמן.

אז האם זה משנה? לפי ההיגיון שבבסיס נייר העמדה - לא. וכאן בדיוק ניכרת הגישה הנכונה: המדינה בוחנת את המהות, לא את הצורה. כל עוד מדובר בתשלום שניתן לדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי, כחלק מהתמורה הכוללת שהוא מקבל בעבור הדירה שפינה, אין חשיבות לשאלה האם הכסף הועבר ישירות מהיזם או דרך מיופה כוח מטעמו.