התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל
ראיון

הצעד הבא הוא לקצר את הבירוקרטיה? "המדינה מסירה את החסם, עכשיו תור הרשויות"

שמאי המקרקעין ניב כרמי מסביר איך הפטור ממס על תשלומי השכירות לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי מסיר חסם מרכזי, מעלה את הרווחיות של היזמים - ויכול להפוך פרויקטים גבוליים לכדאיים. עכשיו, לדבריו, המדינה צריכה להשלים את המהלך גם דרך קיצור הליכי התכנון והפחתת הבירוקרטיה; וגם - מה הטיפ שלו לבעלי הדירות?


צלי אהרון | (1)

במשך שנים, אחד החסמים השקטים והמתסכלים ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי היה דווקא מס על התקבולים שהיזם נתן בגין השכירות. בעלי דירות שפונו מדירתם נאלצו לשלם מס על דמי השכירות שהועברו להם - למרות שמדובר בכלל בהחזר הוצאה, ולא בהכנסה אמיתית.


עבור דיירים רגילים זה יצר בלבול וחוסר ודאות; עבור משקיעים - זו הייתה נקודת תורפה שהרתיעה מהשתתפות בפרויקטים. החשש מתשלום מס לא צפוי הפך למכשול של ממש, ובמקרים מסוימים אף הביא לנטישת תוכניות מורכבות.

כעת, עם נייר העמדה החדש של רשות המסים, אשר מבהיר כי אין מס ואין צורך בדיווח - המדינה מסירה את החסם הזה מהדרך.

אבל האם זו באמת הבשורה שתניע את השטח? שמאי המקרקעין ניב כרמי מסביר איך ההטבה תורמת ליזמים, מדוע היא עשויה לשנות את התמונה בפרויקטים גבוליים בפן הרווחיות - ולמה הגיע הזמן שגם רשויות התכנון יזוזו.


למה הפטור כזה משמעותי?


"עד היום, בעלי דירות שפונו במסגרת פינוי בינוי נאלצו לשלם מס על דמי השכירות שקיבלו מהיזם בתקופת המעבר - וזה יצר עיוות. הרי מדובר בתשלום שנועד לאפשר להם לשכור דירה חלופית, ולא בהכנסה רגילה. החשש מתשלום מס, לעיתים גבוה ומבלבל - גרם למשקיעים רבים לחשוש מהשתתפות בפרויקט, ובמקרים מסוימים פשוט טרפד את קידומו.

עכשיו, עם נייר העמדה של רשות המסים, המדינה סוף סוף מבהירה: אין מס. לא צריך לדווח, לא צריך לשלם - וזה נכון גם אם הדירה שימשה להשכרה לפני הפינוי, וגם אם בעל הדירה הוא תושב חוץ. מדובר בשינוי חשוב שמסיר חסם מהותי מהדרך. זו לא רק הקלה בירוקרטית - זה המהלך הנכון"



             ניב כרמי, שמאי מקרקעין, (קרדיט: אילנקה)



אבל איך זה משפיע על היזמים?

"ההשפעה אדירה. ברוב המקרים, דיירים מקבלים את התמורות במונחי נטו - כלומר, כל מס שחל עליהם מגולגל בפועל אל היזם. לכן, כשיש הקלה במס, זה משפר את התחשיב הכלכלי של הפרויקט כולו. במילים פשוטות: ההכנסות נשארות זהות, אבל ההוצאות קטנות - וזה מקפיץ את הרווחיות. בפרויקטים רבים שנמצאים 'על הקו' של כדאיות. למשל כאלה עם רווח צפוי של 11% או 12%: כל אחוז נוסף יכול להיות זה שעושה את ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך, לפרויקט שנתקע. לכן ההטבה הזו עשויה להפוך עשרות מיזמים תקועים לפרויקטים שיזוזו ויצאו לפועל".


ולמה זה חשוב, דווקא עכשיו?

"אנחנו בעיצומה של מציאות ביטחונית מורכבת, ובפעם הראשונה מזה שנים - כל המדינה הבינה מה המשמעות של לגור בלי ממ"ד. הטילים כבר לא נופלים רק בעוטף, הם מגיעים למרכז הארץ, לאזורי ביקוש כמו רמת גן, פתח תקווה, תל אביב. הדיירים מבינים את זה, רוצים ביטחון, רוצים בניין מחוזק, רוצים ממ"ד.

עכשיו יש גם בשורה כלכלית שמצטרפת לצורך הביטחוני, וזה פותח חלון הזדמנויות אמיתי לקידום התחדשות עירונית בקצב אחר לגמרי".

אז מה עוד צריך לקרות כדי שפרויקטים יצאו בפועל אל הדרך?

"הצעד הבא חייב להגיע מהכיוון של רשויות התכנון. היום - גם אם כל הדיירים חתמו, גם אם היזם מוכן, גם אם יש כדאיות כלכלית - אנחנו מדברים על תהליך של שנים. שמונה שנים בממוצע כדי לקבל היתר. אם המדינה באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית, היא לא יכולה לעצור רק בהקלות במס. היא צריכה לדחוף רפורמה תכנונית שתאפשר לדיירים לראות תוצאה תוך 3-4 שנים, לא תוך עשור.

כל עוד הבירוקרטיה נשארת כמו שהיא - גם ההטבות הכי חכמות וטובות יהיו בגדר של דברים שאכן מזיזים פרויקטים - אבל לא בקצב הדרוש".

קיראו עוד ב"נדל"ן"


מה המסר/ טיפ שאתה רוצה להעביר במיוחד?

"לא למכור את הדירה בשלב הקריטי שבין אישור התוכנית (תב"ע) לבין הוצאת היתר הבנייה. זה אולי נשמע כמו משהו תכנוני, אבל בפועל - זו נקודת זמן רגישה מאוד מבחינת מסים, שעלולה להוביל לתשלום של היטל השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים.

רבים לא מודעים לכך: הם רואים שהשכן מכר לפני שנה ולא שילם שקל, ולכן מניחים שגם הם פטורים. אבל ייתכן שבדיוק מאז אושרה תכנית חדשה לבניין, מה שהופך את העסקה שלהם לחשופה להיטל השבחה.

התוצאה? תשלום גבוה שלא נלקח בחשבון, ולעיתים גם הפתעה לא נעימה מול רשות המסים או מול העירייה. לכן ההמלצה שלי חד משמעית: לפני שמוכרים נכס שמעורב בתוכנית התחדשות עירונית, לבדוק האם אושרה תכנית בסמוך, האם חל היטל השבחה, ואם כן -כמה.

זו בדיקה שמומלץ לבצע מול שמאי מקרקעין מוסמך, שיכול לבדוק את סטטוס התכנון העדכני, ולחשב את גובה ההיטל הצפוי. זה שווה הרבה יותר ממספר דקות באינטרנט או שיחה עם שכן.

בסופו של דבר, בעלי נכסים חייבים להבין שהשוק משתנה כל הזמן - גם תכנונית, גם מיסויית.

עסקה שנראית אטרקטיבית על פני השטח, עלולה להסתיים במינוס של מאות אלפים - רק בגלל חוסר תשומת לב לפרטים הקטנים".

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    יעלי 12/07/2025 07:49
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי קפלניסטים מיואשים עוזבים את גוש דן מידי שנה ומוכרים דירה.בשנתיים הבאות מחירי הדירות בהרצלייה ותל אביב יפלו בעוד 30 אחוז.
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אלעד לוי מאורי. קרדיט: ישראל כהןאלעד לוי מאורי. קרדיט: ישראל כהן

אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית

החברות רכשו קרקע בכ-304 מיליון שקל להקמת 438 דירות וכ-5.1 אלף מ"ר שטחי מסחר; הפרויקט יוקם בליווי סגור עם השלמות הון וצפי אכלוס ל-2030, והיקף המכירות הכולל נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל

צלי אהרון |


אפי קפיטל אפי קפיטל 0.06%   ומיכמן מימון מיכמן -2.91%   הודיעו על שותפות להקמת אחד מפרויקטי המגורים הגדולים בביתר עילית. במסגרת ההסכם, החברות רכשו קרקע בשטח של כ-13 דונם בעלות של כ-304 מיליון שקל, שעליה ייבנו 12 בניינים הכוללים כ-438 דירות וכ-5.1 אלף מ"ר של שטחי מסחר, לצד מבני ציבור ושירותים קהילתיים. 

לפרויקט קיימת תב"ע מאושרת, מה שמאפשר ליזמים להתחיל כבר ב-2026 בעבודות בשטח, עם צפי למסירה ואכלוס ב-2030. היקף המכירות הכולל צפוי להגיע לכ-1.3 מיליארד שקל.

הפרויקט יתבצע במתכונת של ליווי סגור, מודל שבו כל תזרימי הפרויקט מנוהלים בחשבון ייעודי בפיקוח, והזרמות ההון נעשות בהתאם להתקדמות הביצוע. מודל זה נותן יציבות פיננסית יחסית ומקטין את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים רחבי היקף. 

בנוסף, מיכמן צפויה לספק גם השלמות הון, פתרון שנועד לגשר על פערים במימון ולאפשר ליזם לנהל את הפרויקט באופן שוטף ללא עיכובים. עבור אפי קפיטל, המשמעות היא יכולת להוציא לדרך פרויקטים גדולים במקביל, תוך הישענות על גב פיננסי יציב שמעניק מענה למרכיבי ההון העצמי הנדרשים.

באפי קפיטל מציינים כי החיבור עם מיכמן הוא חלק מאסטרטגיה רחבה לשיתופי פעולה עם גופים פיננסיים גדולים, במטרה להמשיך ולהתרחב בפרויקטים בהיקף משמעותי. במיכמן מימון מדגישים כי השותפות מבטאת את הכניסה שלהם לעסקאות נדל"ן במבנה משולב - ליווי סגור, אקוויטי והשלמות הון, המאפשרות יצירת ערך הן ליזמים והן לשוק הדיור.