הצעד הבא הוא לקצר את הבירוקרטיה? "המדינה מסירה את החסם, עכשיו תור הרשויות"
שמאי המקרקעין ניב כרמי מסביר איך הפטור ממס על תשלומי השכירות לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי מסיר חסם מרכזי, מעלה את הרווחיות של היזמים - ויכול להפוך פרויקטים גבוליים לכדאיים. עכשיו, לדבריו, המדינה צריכה להשלים את המהלך גם דרך קיצור הליכי התכנון והפחתת הבירוקרטיה; וגם - מה הטיפ שלו לבעלי הדירות?
במשך שנים, אחד החסמים השקטים והמתסכלים ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי היה דווקא מס על התקבולים שהיזם נתן בגין השכירות. בעלי דירות שפונו מדירתם נאלצו לשלם מס על דמי השכירות שהועברו להם - למרות שמדובר בכלל
בהחזר הוצאה, ולא בהכנסה אמיתית.
עבור דיירים רגילים זה יצר בלבול וחוסר ודאות; עבור משקיעים - זו הייתה נקודת תורפה שהרתיעה מהשתתפות בפרויקטים. החשש מתשלום מס לא צפוי הפך למכשול של ממש, ובמקרים מסוימים אף הביא לנטישת תוכניות מורכבות.
כעת, עם נייר העמדה החדש של רשות המסים, אשר מבהיר כי אין מס ואין צורך בדיווח - המדינה מסירה את החסם הזה מהדרך.
אבל האם זו באמת הבשורה שתניע את השטח? שמאי המקרקעין ניב כרמי מסביר איך ההטבה תורמת ליזמים, מדוע היא עשויה לשנות את התמונה בפרויקטים גבוליים בפן הרווחיות - ולמה הגיע הזמן שגם רשויות התכנון יזוזו.
למה הפטור כזה משמעותי?
"עד היום, בעלי דירות שפונו במסגרת פינוי בינוי נאלצו לשלם מס על דמי השכירות שקיבלו מהיזם בתקופת המעבר - וזה יצר עיוות. הרי מדובר בתשלום שנועד לאפשר להם לשכור דירה חלופית, ולא בהכנסה רגילה. החשש מתשלום מס, לעיתים גבוה ומבלבל
- גרם למשקיעים רבים לחשוש מהשתתפות בפרויקט, ובמקרים מסוימים פשוט טרפד את קידומו.
עכשיו, עם נייר העמדה של רשות המסים, המדינה סוף סוף מבהירה: אין מס. לא צריך לדווח, לא צריך לשלם - וזה נכון גם אם הדירה שימשה להשכרה
לפני הפינוי, וגם אם בעל הדירה הוא תושב חוץ. מדובר בשינוי חשוב שמסיר חסם מהותי מהדרך. זו לא רק הקלה בירוקרטית - זה המהלך הנכון"
קרדיט: אילנקה
אבל איך זה משפיע על היזמים?
"ההשפעה אדירה. ברוב המקרים, דיירים מקבלים את התמורות במונחי נטו - כלומר, כל מס שחל עליהם מגולגל בפועל אל היזם. לכן, כשיש הקלה במס, זה משפר את התחשיב הכלכלי של הפרויקט כולו. במילים פשוטות: ההכנסות נשארות זהות, אבל ההוצאות קטנות - וזה מקפיץ את הרווחיות. בפרויקטים רבים שנמצאים 'על הקו' של כדאיות. למשל כאלה עם רווח צפוי של 11% או 12%: כל אחוז נוסף יכול להיות זה שעושה את ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך, לפרויקט שנתקע. לכן ההטבה הזו עשויה להפוך עשרות מיזמים תקועים לפרויקטים שיזוזו ויצאו לפועל".
ולמה זה חשוב, דווקא עכשיו?
"אנחנו בעיצומה
של מציאות ביטחונית מורכבת, ובפעם הראשונה מזה שנים - כל המדינה הבינה מה המשמעות של לגור בלי ממ"ד. הטילים כבר לא נופלים רק בעוטף, הם מגיעים למרכז הארץ, לאזורי ביקוש כמו רמת גן, פתח תקווה, תל אביב. הדיירים מבינים את זה, רוצים ביטחון, רוצים בניין מחוזק, רוצים
ממ"ד.
עכשיו יש גם בשורה כלכלית שמצטרפת לצורך הביטחוני, וזה פותח חלון הזדמנויות אמיתי לקידום התחדשות עירונית בקצב אחר לגמרי".
אז מה עוד צריך לקרות כדי שפרויקטים יצאו בפועל אל הדרך?
"הצעד הבא חייב להגיע מהכיוון של רשויות התכנון. היום - גם אם כל הדיירים חתמו, גם אם היזם מוכן, גם אם יש כדאיות כלכלית - אנחנו מדברים על תהליך של שנים. שמונה שנים בממוצע כדי לקבל היתר. אם המדינה באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית, היא לא יכולה לעצור רק בהקלות
במס. היא צריכה לדחוף רפורמה תכנונית שתאפשר לדיירים לראות תוצאה תוך 3-4 שנים, לא תוך עשור.
כל עוד הבירוקרטיה נשארת כמו שהיא - גם ההטבות הכי חכמות וטובות יהיו בגדר של דברים שאכן מזיזים פרויקטים - אבל לא בקצב הדרוש".
מה המסר/ טיפ שאתה רוצה להעביר במיוחד?
"לא למכור את הדירה בשלב הקריטי שבין אישור התוכנית (תב"ע) לבין הוצאת היתר הבנייה. זה אולי נשמע כמו משהו תכנוני, אבל בפועל - זו נקודת זמן רגישה מאוד מבחינת מסים, שעלולה להוביל לתשלום של היטל השבחה בגובה
של מאות אלפי שקלים.
רבים לא מודעים לכך: הם רואים שהשכן מכר לפני שנה ולא שילם שקל, ולכן מניחים שגם הם פטורים. אבל ייתכן שבדיוק מאז אושרה תכנית חדשה לבניין, מה שהופך את העסקה שלהם לחשופה להיטל השבחה.
התוצאה? תשלום גבוה שלא נלקח בחשבון,
ולעיתים גם הפתעה לא נעימה מול רשות המסים או מול העירייה. לכן ההמלצה שלי חד משמעית: לפני שמוכרים נכס שמעורב בתוכנית התחדשות עירונית, לבדוק האם אושרה תכנית בסמוך, האם חל היטל השבחה, ואם כן -כמה.
זו בדיקה שמומלץ לבצע מול שמאי מקרקעין מוסמך, שיכול
לבדוק את סטטוס התכנון העדכני, ולחשב את גובה ההיטל הצפוי. זה שווה הרבה יותר ממספר דקות באינטרנט או שיחה עם שכן.
בסופו של דבר, בעלי נכסים חייבים להבין שהשוק משתנה כל הזמן - גם תכנונית, גם מיסויית.
עסקה שנראית אטרקטיבית על פני השטח, עלולה
להסתיים במינוס של מאות אלפים - רק בגלל חוסר תשומת לב לפרטים הקטנים".
