כלכלני איזיפורקס: הדולר עדיין חזק, כל עוד האירו מתחת ל-1.32 דולר מגמת הירידה תימשך
הדולר התחזק במהלך שבוע המסחר שחלף מול מרבית המטבעות העיקריים. לאחר ימים של עליות שערים, השווקים הפיננסיים התאפיינו בירידות והתגברה שנאת הסיכון בקרב הסוחרים, דבר שסיפק רוח גבית למטבע האמריקאי.
בנאום שנשא חבר הפדרל ריזרב, וורש, נאמר כי הכלכלה האמריקאית סובלת מבהלה שתלווה אותה עוד תקופה ארוכה, דבר שצפוי להעיב על התאוששותה של הכלכלה המקומית. כלכלני איזיפורקס אומרים בסקירה השבועית כי "למרות שהקורלציה בין אהבת הסיכון לדולר התפוגגה קצת לאחרונה, אפשר להגיד כי לאחר שבוע המסחר האחרון היא חיה ובועטת".
בדו"ח ישיבת הבנק המרכזי נאמר כי שיעור האבטלה צפוי להמשיך לגדול בתקופה הקרובה נוכח המצב השורר בכלכלה הגלובלית. חיזוק לכך אפשר למצוא בנתוני התעסוקה שיצאו טובים מהצפי אך עדיין קרובים מאוד לשיא כל הזמנים של 674,000 שנרשם בשבוע שעבר. נתון מאזן הסחר יצא טוב מהצפי גם כן, זאת לאור הירידה בהיקף הייבוא. השבוע צפוי נגיד הבנק המרכזי, ברננקי, לנאום ואמורים להתפרסם נתוני התחלות בניה ותעסוקה.
לאחר סוף השבוע הארוך בשווקים הפיננסיים העולמיים בעקבות חג הפסחא יתקיים שבוע מסחר מקוצר ברב הבורסות אך יתפרסמו מספר רב של נתונים כלכליים בעיקר בארה"ב. הסוחרים יתמקדו בנתוני האינפלציה בארה"ב ובגוש האירו ובנתוני בתפוקה התעשייתית. בנוסף יתפרסמו נתונים על שוק הבתים בארה"ב והסוחרים ירצו לדעת האם ההתאוששות שנרשמה בשוק הבתים בחודש פברואר המשיכה גם בחודש מרץ. במהלך השבוע ינאם נגיד הבנק הפדראלי בן ברננקי פעמיים בנאומים שיכולים להשפיע על המסחר המטבע האמריקאי.
האירו נחלש בשבוע שעבר מול המטבע האמריקאי. חבר הבנק המרכזי של גוש האירו, ג'ורג' פרובופולוס, התבטא ואמר כי לעניות דעתו הריבית תופחת ב-0.25% לרמה שפל היסטורי של 0.75%. זאת במידה ואנו נמשיך להיות עדים להתדרדרות הכלכלית. באיזיפורקס מציינים כי "ללא צל של ספק התבטאות שכזו לא סיפקה לסוחרים סיבה לרכוש את האירו והחלישה אותו".
מבחינת נתונים, נתון המכירות הקמעונאיות הצביע על ירידה נוכח החמרת המצב הכלכלי ואיתו הירידה בביקושים. מדד המחירים ליצרן הצביע על הירידה החדה ביותר מאז 1999. "הנתונים השליליים רק מעלים את הסיכויים לקיומה של דפלציה בגוש האירו". השבוע צפויים להתפרסם מדד המחירים לצרכן,תפוקה תעשייתית ואת שבוע המסחר יחתום נאום של נגיד הבנק המרכזי, טרישה.
מבחינה טכנית, האירו ירד מתחת לרמת התמיכה ב- 1.3200 וכל עוד הוא נמצא מתחתיה מגמת הירידה בערכו של האירו בכל הטווחים נמשכת. עליה מחודשת של האירו מעל לרמה זו תשנה את התמונה לטווח הקצר בלבד ותחזיר אותו לטווח המחירים בו שהה בתקופה האחרונה 1.3200-1.3700. ירידה מתחת ל-1.3100 תחזק את מגמת הירידה, אומרים באיזיפורקס.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
