מלחמה בטחנות רוח: המשקיעים של היום אינם הבעיה של השוק
מחירי הדירות לפני כשבוע פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים על פיהם כמות העסקאות שביצעו משקיעי הנדל"ן ברבעון השלישי של 2015 צנחה דרמטית לשפל היסטורי מאז שנת 2003, בהשוואה לרבעון הקודם. היתה זו הזדמנות מצוינת עבור שר האוצר משה כחלון ומשרד הבינוי והשיכון , להכריז כי הם מנצחים את המשקיעים ומובילים בהצלחה את המהלך להורדת מחירי הדיור.
מה ששוכחים אותם פוליטיקאים לציין, שברבעון הקודם כמות המשקיעים הגיעה לשיא של השנים האחרונות ועמדה על קרוב ל-30% משיעור העסקאות הכללי. התנודות הקיצוניות נובעות ככל הנראה מיוזמת השר כחלון להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, אשר גרמה למשקיעים "להתנפל" על כל דירה ובכל מקום, בטרם יוחל החוק. מכאן שברבעון השלישי, השוק ביצע תיקון.
עצתי לשר להמתין ולחכות יותר מרבעון אחד לפני שהוא יוצא בהכרזות וחגיגות על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. שוק אשר כבר למעלה מעשור מכתיב מגמת עלייה. רק אתמול ראינו אינדיקציה נוספת לכך, כשבנק ישראל הודיע כי חל זינוק של כ-30% בלקיחת משכנתאות על ידי הציבור בחודש נובמבר השנה מול נובמבר אשתקד.
כמו כן, הדבר נכון לגבי רכישת דירות על ידי משקיעים, שמאז 2011 ובאופן יציב מהווים כרבע מרוכשי הדירות בישראל. גם כיום, לאחר העלאת מס הרכישה והקיטון בתשואה לאורך השנים, רכישת דירה היא אפיק ההשקעה המשתלם ביותר, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנוחה והסיכונים הגבוהים יותר בשוק ההון.
- סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
- להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשקיעים נושאים עיניהם גם למרכיב השבחתו של הנכס, ולא רק על התשואה החודשית ובעצם יכולים להיות כל אחד מאתנו. בניגוד ל "משקיעים" מנוכרים כבעבר, היום אילו אנחנו או ההורים שלנו, אנשים שיצאו לפנסיה, משפחות שסיימו לשלם את המשכנתא ורוצים להתחיל לחשוב על גיל הפרישה, אנשי עסקים המחפשים לעשות אקזיט או משקיעים על צומת דרכים. לכל אחד מהם מתאים סוג אחר של נכס להשקעה, בהתאם לפרופיל שלו.
פנסיונרים למשל הם קהל שקיבל פיצויי פרישה מוגדלים, סכום כסף גדול מקרנות שנצברו לו במהלך שנות עבודתו - וזה הרגע ליהנות מהכנסה חודשית קבועה בזכות הפנסיה שלו. לעיתים בנקודת זמן זו הוא "יצמצם דיור" וכך יקבל לידיו סכום כסף אותו יוכל להשקיע בנכס נוסף. משקיעים אלה הם לאו דווקא מחפשים את פוטנציאל השבחת הנכס, אלא את הביטחון שהוא מקנה להם משכר דירה קבוע במטרה לשמור על רמת החיים לה הורגלו לפני היציאה לפנסיה.
לעומתם משקיעים על צומת דרכים אלו משקיעים שקיבלו ירושה או שהשתחררה להם קרן השתלמות גדולה שצברו במהלך השנים. בניגוד למשקיעים ש"חיים" את שוק ההון, משקיעים אלה רואים בנכס שהם רוצים לרכוש השקעה פיזית ולא ספקולטיבית, ובדירה שרכשו כאמצעי לממש ולהשביח את הסכום הכספי שקיבלו. בצומת דרכים זו נמצאים גם רווקים שטרם החלו להקים משפחה אך צברו הון ובוחרים לממשו ברכישת דירה להשקעה עד שהסטטוס שלהם ישתנה. הם יחפשו בעיקר להשכיר את הדירה בתשואה הגבוהה ביותר, לכן יחפשו לרכוש את הדירות החדשות הזולות יותר או דירות יד שניה.
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
לסיכום, רוכשי דירה להשקעה אינם "האיש הרע" שבגללו מתדרדר השוק - הם מגיעים היום מקבוצות רבות באוכלוסייה, מאחר וההשקעה בדירה היא אידיאלית ומקנה שלוות נפש וביטחון לעתיד. מקבלי ההחלטות חייבים להבין זאת ולא להתמקד בהם במסגרת מלחמתם במחירי הדירות הגואים. הפתרון פשוט הרבה יותר ונעוץ במדינה עצמה ובקרקעות הרבות שהיא מחזיקה.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 3.שניר 16/12/2015 08:53הגב לתגובה זובהנחה(שאני מסכים לה) שיש סוגים שונים של משקיעים לא כל מדיניות להפחתת כמות המשקיעים תפגע בכל סוגי המשקיעים. לדוג' אם מחליטים על העלאת מס הרכישה למשקיעים, אזי משקיעים צעירים שאין ברשותם דירה לא ייפגעו כלל מההחלטה הזו. לדעתי ,בהחלט כדאי לכוון את המדיניות כדי להפחית במשקיעי נדל"ן "גדולים"(בעלים של שלוש דירות ומעלה)
- 2.עינת 16/12/2015 08:01הגב לתגובה זואנשים חושבים שמחירי הדירות תמיד יעלו ,אין חיה כזו אלא אם יש אינטרסים חזקים שהמחיר לא ירד .המדינה היא המרוויחה העיקרית ממחיר דירות גבוה אז לכן המחיר לא יורד .הכי פשוט להוריד חלק מהמיסים על הדירות וכך להוריד מחיר אבל זה לא יקרה כי הממשלה הזאת משעבדת את אזרחיה .
- 1.אחת שרוצה להבין יותר 15/12/2015 12:56הגב לתגובה זובאין בנמצא אפיק חסכון אלטרנטבי בסביבת ריבית אפסית מחפשת גברת ישראל ישראל איפה השקעה סולידית ובטוחה.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
