מלחמה בטחנות רוח: המשקיעים של היום אינם הבעיה של השוק

חיה נחום מנכ"לית המטבחון פרסום ומומחית למיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים, על הבעיה העיקרית של סקטור הנדל"ן בישראל, ומי הגורמים שמביאים למגמה העלייה בשוק הדיור המקומי
חיה נחום | (3)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לפני כשבוע פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים על פיהם כמות העסקאות שביצעו משקיעי הנדל"ן ברבעון השלישי של 2015 צנחה דרמטית לשפל היסטורי מאז שנת  2003, בהשוואה לרבעון הקודם. היתה זו הזדמנות מצוינת עבור שר האוצר משה כחלון ומשרד הבינוי והשיכון , להכריז כי הם מנצחים את המשקיעים ומובילים בהצלחה את המהלך להורדת מחירי הדיור.

מה ששוכחים אותם פוליטיקאים לציין, שברבעון הקודם כמות המשקיעים הגיעה לשיא של השנים האחרונות ועמדה על קרוב ל-30% משיעור העסקאות הכללי. התנודות הקיצוניות נובעות ככל הנראה מיוזמת השר כחלון להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, אשר גרמה למשקיעים "להתנפל" על כל דירה ובכל מקום, בטרם יוחל החוק. מכאן שברבעון השלישי, השוק ביצע תיקון.

עצתי לשר להמתין ולחכות יותר מרבעון אחד לפני שהוא יוצא בהכרזות וחגיגות על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. שוק  אשר כבר למעלה מעשור מכתיב מגמת עלייה. רק אתמול ראינו אינדיקציה נוספת לכך,  כשבנק ישראל הודיע כי חל זינוק של כ-30% בלקיחת משכנתאות על ידי הציבור בחודש נובמבר השנה מול נובמבר אשתקד.

כמו כן, הדבר נכון לגבי רכישת דירות על ידי משקיעים, שמאז 2011 ובאופן יציב מהווים כרבע מרוכשי הדירות בישראל. גם כיום, לאחר העלאת מס הרכישה והקיטון בתשואה לאורך השנים, רכישת דירה היא אפיק ההשקעה המשתלם ביותר, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנוחה והסיכונים הגבוהים יותר בשוק ההון.

המשקיעים נושאים עיניהם גם למרכיב השבחתו של הנכס, ולא רק על התשואה החודשית ובעצם יכולים להיות כל אחד מאתנו. בניגוד ל "משקיעים" מנוכרים כבעבר, היום אילו אנחנו או ההורים שלנו, אנשים שיצאו לפנסיה, משפחות שסיימו לשלם את המשכנתא ורוצים להתחיל לחשוב על גיל הפרישה, אנשי עסקים המחפשים לעשות אקזיט או משקיעים על צומת דרכים. לכל אחד מהם מתאים סוג אחר של נכס להשקעה, בהתאם לפרופיל שלו.

פנסיונרים למשל הם קהל שקיבל פיצויי פרישה מוגדלים, סכום כסף גדול מקרנות שנצברו לו במהלך שנות עבודתו - וזה הרגע ליהנות מהכנסה חודשית קבועה בזכות הפנסיה שלו. לעיתים בנקודת זמן זו הוא "יצמצם דיור" וכך יקבל לידיו סכום כסף אותו יוכל להשקיע בנכס נוסף. משקיעים אלה הם לאו דווקא מחפשים את פוטנציאל השבחת הנכס, אלא את הביטחון שהוא מקנה להם משכר דירה קבוע במטרה לשמור על רמת החיים לה הורגלו לפני היציאה לפנסיה.

לעומתם משקיעים על צומת דרכים אלו משקיעים שקיבלו ירושה או שהשתחררה להם קרן השתלמות גדולה שצברו במהלך השנים. בניגוד למשקיעים ש"חיים" את שוק ההון,  משקיעים אלה רואים בנכס שהם רוצים לרכוש השקעה פיזית ולא ספקולטיבית, ובדירה שרכשו כאמצעי לממש ולהשביח את הסכום הכספי שקיבלו. בצומת דרכים זו נמצאים גם רווקים שטרם החלו להקים משפחה אך צברו הון ובוחרים לממשו ברכישת דירה להשקעה עד שהסטטוס שלהם ישתנה. הם יחפשו בעיקר להשכיר את הדירה בתשואה הגבוהה ביותר, לכן יחפשו לרכוש את הדירות החדשות הזולות יותר או דירות יד שניה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

לסיכום, רוכשי דירה להשקעה אינם "האיש הרע" שבגללו מתדרדר השוק - הם מגיעים היום מקבוצות רבות באוכלוסייה, מאחר וההשקעה בדירה היא אידיאלית ומקנה שלוות נפש וביטחון לעתיד. מקבלי ההחלטות חייבים להבין זאת ולא להתמקד בהם במסגרת מלחמתם במחירי הדירות הגואים. הפתרון פשוט הרבה יותר ונעוץ במדינה עצמה ובקרקעות הרבות שהיא מחזיקה.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    שניר 16/12/2015 08:53
    הגב לתגובה זו
    בהנחה(שאני מסכים לה) שיש סוגים שונים של משקיעים לא כל מדיניות להפחתת כמות המשקיעים תפגע בכל סוגי המשקיעים. לדוג' אם מחליטים על העלאת מס הרכישה למשקיעים, אזי משקיעים צעירים שאין ברשותם דירה לא ייפגעו כלל מההחלטה הזו. לדעתי ,בהחלט כדאי לכוון את המדיניות כדי להפחית במשקיעי נדל"ן "גדולים"(בעלים של שלוש דירות ומעלה)
  • 2.
    עינת 16/12/2015 08:01
    הגב לתגובה זו
    אנשים חושבים שמחירי הדירות תמיד יעלו ,אין חיה כזו אלא אם יש אינטרסים חזקים שהמחיר לא ירד .המדינה היא המרוויחה העיקרית ממחיר דירות גבוה אז לכן המחיר לא יורד .הכי פשוט להוריד חלק מהמיסים על הדירות וכך להוריד מחיר אבל זה לא יקרה כי הממשלה הזאת משעבדת את אזרחיה .
  • 1.
    אחת שרוצה להבין יותר 15/12/2015 12:56
    הגב לתגובה זו
    באין בנמצא אפיק חסכון אלטרנטבי בסביבת ריבית אפסית מחפשת גברת ישראל ישראל איפה השקעה סולידית ובטוחה.
ניר חצבניר חצב
הצפת ערך

89bio יצאה מחברת טבע ושווה כבר יותר מ-600 מיליון דולר. האם זאת רק ההתחלה?

החברה מפתחת תרופה בעלת ייתרון מובהק ביחס לתרופות של חברות מתחרות למחלה ממנה סובלים כיום כ-16.5 מיליון אמריקאים, מספר שגדל בקצב גבוה וצפוי להגיע ל-27 מיליון איש עד 2030
ניר חצב |
חברת 89bio (סימול: ETNB) היא חברת ביוטכנולוגיה אמריקאית העוסקת בפיתוח תרופות ל-Unmet Needs, כלומר לאינדיקציות שהטיפול הנוכחי עבורן אינו אפקטיבי מספיק. הנכס המוביל של החברה הוא התרופה BIO89-100, שמיועדת לטיפול ב-NASH - non-alcoholic steatohepatitis, שמכונה גם מחלת הכבד השומני, וכן לטיפול ב- SHTG - hypertriglyceridemia, שהיא רמת טריגליצרידים גבוהה בדם. האינדיקציה המובילה היא ל-NASH, כשהתרופה נמצאת כעת בניסוי 2a/1b, בעוד האינדיקציה ל-SHTG נמצאת לאחר ניסויים פרה-קליניים ולפני ניסוי ראשון בבני אדם. למרות היותה חברה אמריקאית, ל-89bio יש הקשר ישראלי מובהק, והיא מנהלת את חטיבת המחקר והפיתוח שלה מישראל. בנוסף, שניים ממייסדיה הם בכירים לשעבר בטבע - סמנכ"ל התפעול שלה הוא ד"ר רם וייסבורד, לשעבר סגן נשיא לענייני אסטרטגיה בטבע, ואחד מחברי הדירקטוריון שלה הוא ד"ר מייקל היידן, שכיהן כמדען הראשי של טבע בשנים 2012-2017. כמו כן, ואולי חשוב מכל, המולקולה המרכזית של 89bio הייתה שייכת בעבר לטבע, והיא נרכשה על ידי 89bio באפריל 2018. בתמורה למולקולה זו שילמה 89bio לטבע סכום של 6 מיליון דולר, עם אפשרות לשלם 135 מיליון דולר נוספים, ביחד עם תשלום תמלוגים, אם וכאשר תגיע התרופה לשוק. הקשר ישראלי נוסף הוא דרך קרן פונטיפקס הישראלית, שהשקיעה ב-89bio בשלביה הראשוניים וגם כיום מחזיקה בכ-7% ממניות החברה. מחלת הכבד השומני – אינדיקציית ענק שרק הולכת וגדלה ה-NASH, או מחלת הכבד השומני, היא אחת מהאינדיקציות ה"חמות" ביותר בעולם הביוטכנולוגיה כיום. לפי הערכות, כ-30% מאוכלוסיית העולם סובלים מבעיה שנקראת NAFLD - Non Alcoholic Fatty Liver Disease, שמוגדרת כמצב בו בכבד יש 6% שומן או יותר. ה-NASH הוא השלב המתקדם יותר של ה-NAFLD, בו הכבד מתחיל לפתח דלקת – משם סכנת ההידרדרות לצלקת, שחמת ואפילו סרטן גדלה. חולי NASH סובלים בדרך כלל ממספר בעיות בריאותיות נוספות, כמו רמת טריגלצרידים גבוהה בדם (hypertriglyceridemia, שהיא כאמור אינדיקציה נוספת ל-BIO89-100), משקל יתר וסכרת. כמו הבעיות הבריאותיות ה"מודרניות" הללו, שתפוצתן הולכת וגדלה בשל אורח החיים בעולם המערבי, כך גם מספר החולים ב-NASH גדל משמעותית בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לגדול גם בעתיד – לפי ההערכות הנוכחיות, כ-16.5 מיליון אמריקאים סובלים כיום מ-NASH, ומספר זה צפוי לגדול לכ-27 מיליון איש עד לשנת 2030. אין כיום טיפול תרופתי ייעודי ל-NASH, כאשר הטיפול הנפוץ הנוכחי מבוסס על ניסיון לשנות את אורח החיים של החולים, דרך הגברת כושר גופני ושיפור תזונה. המון חברות פרמצבטיקה וביוטכנולוגיה עומלות על פיתוח טיפולים למחלת ה-NASH, ביניהן חברות ענק כמו Novartis ו-Bristol Myers Squibb וגם חברות קטנות יותר, כמו חברת Galmed הישראלית (GLMD) שנסחרת בשווי של כ-100 מיליון דולר. לא מעט חברות נכשלו בפיתוח תרופה אפקטיבית למחלה לאורך השנים, כולל Gilead, שהודיעה באפריל 2019 כי ניסוי שלב 3 בתרופה לטיפול ב-NASH לא עמד ביעדיו. הכישלון האחרון היה של חברת Intercept Pharmaceuticals - ICPT שהודיעה בחודש יוני כי בקשתה לאישור התרופה לשיווק נדחתה על ידי ה-FDA בשלב זה, כשהסוכנות ביקשה מידע פוסט קליני נוסף שיוכיח כי התועלת שבתרופה עולה על הסיכונים שבה. התרופה של 89 מציעה יתרון אחד משמעותי מאוד מנגנון הפעולה של ה-BIO89-100 מבוסס על ההורמון FCF21, שהוא הורמון מטבולי שהגוף מייצר באופן טבעי, ושמטרתו היא לווסת את המטבוליזם של גלוקוז וליפידים בגוף ודרך כך, גם להפחית את רמת השומניות בכבד. זהו מנגנון פעולה אחד מני רבים שנבחן כעת על ידי חברות התרופות כטיפול אפשרי ל-NASH. בניסוי שלב 1 בתרופה השתתפו 58 מטופלים בריאים, שקיבלו מנה אחת של התרופה ונבדקו 8 ו-15 ימים לאחר מכן. בניסוי נמצא כי התרופה לא גרמה לתופעות לוואי משמעותיות, וכי נרשמה ירידה במספר היבטים של מחלת ה-NASH, דוגמת רמת הטריגלצרידים בדם, כולסטרול LDL וכולסטרול HDL. חשוב לציין כי קיימות חברות אחרות שמפתחות תרופות ל-NASH בהתבסס על אותו הורמון FCF21, דוגמת Bristol Myers Squibb ו-Akero Therapeutics - AKRO. עם זאת, 89bio טוענת של- BIO89-100 יש יתרון מרכזי על תרופות אלו והוא זמן מחצית החיים שלה (Half Life) שעומד על 55-100 שעות, לעומת מתחת לשעתיים ב-FCF21 "סטנדרטי". יתרון זה מאפשר לתרופה להיות זמן רב יותר בגוף, מה שמציע יתרונות פרקטיים וקליניים משמעותיים לחולים. התרופה BIO89-100 נמצאת כעת בעיצומו של ניסוי שלב 2a/1b באינדיקציית ה-NASH, שכולל 81 חולים שטופלו ב-6 מינונים שונים של התרופה למשך 12 שבועות. החברה צפויה לפרסם תוצאות ראשוניות מהניסוי בסוף הרבעון הנוכחי או בתחילת הרבעון הרביעי של 2020, עם צפי להתחלת השלב הקליני הבא, שהוא ניסוי 2b/3, במחצית הראשונה של 2021. מעבר לאינדיקציה ל-NASH, גם האינדיקציה לטיפול ב-hypertriglyceridemia - SHTG היא משמעותית מאוד, עם כ-4 מיליון חולים בארה"ב בלבד, שכ-50% מהם אינם מגיבים היטב לסטנדרט הטיפולי הנוכחי. אינדיקציה זו נמצאת כאמור לקראת ניסויים ראשונים בבני אדם, עם ניסוי שלב 2 שצפוי להתחיל בחציון הנוכחי, ותוצאות ראשוניות בעוד כשנה. החברה מציינת כי בניגוד למקרה ב-NASH, בו לוח הזמנים הקליני הוא ארוך ויקר יחסית, פרוטוקול ה-FDA גורם ללוח הזמנים ב-SHTG להיות קצר וזול יותר, מה שגורם גם לתרופה זו להיות פוטנציאל משמעותי להצפת ערך עבור החברה. תמחור החברה מלמד על הפוטנציאל הגדול שהשוק רואה מניית 89bio נסחרת כעת בשווי שוק של כ-630 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השני 2020, לחברה כ-74 מיליון דולר במזומן ובנוסף, בחודש יולי האחרון היא גייסה כ-78 מיליון דולרים נוספים. כלומר, השווי מנוטרל המזומנים של החברה הוא כ-480 מיליון דולר. שווי השוק שבו נסחרת 89bio הוא מכובד לחברה שנמצאת בסך הכל לקראת ניסוי קליני שלב 2, כלומר מרחק כמה שנים טובות מהשוק. השווי הגבוה יחסית שמעניק השוק ל-89bio מלמד לדעתי על 2 דברים מרכזיים. תחילה, הוא מלמד על הערכת השוק בנוגע לפוטנציאל האדיר שטמון בטיפול אפקטיבי ל-NASH, בהתחשב בגודל העצום של שוק זה ולטיפולים הלא מספיק אפקטיביים כעת. שנית, השווי מלמד על הערכה שהמשקיעים נותנים לפלטפורמה הטכנולוגית של 89bio, כמו גם לאיכות ולמוניטין שמביאים ההנהלה והדירקטוריון שלה. הסיפור של 89bio ממחיש שוב שניתוח "יבש" של חברת ביוטכנולוגיה, לפי המרחק שלה מהשוק, לא מספר את הסיפור המלא. משקיעי הביוטכנולוגיה בעולם נותנים משקל גם לגורמים כמו הצורך בשוק לתרופות חדשניות, לגודל השוק כיום ולתחזיות בנוגע לגודלו בעתיד, לפלטפורמה הטכנולוגית (והאפשרות למנף אותה לתחומי טיפול אחרים), יתרונות תחרותיים פוטנציאלים, מוניטין ההנהלה ועוד. לכן, למרות ש-89bio נמצאת עדיין רחוק יחסית מהשוק, היא מקבלת שווי שלא מעט חברות עם מוצרים מאושרים יכולות רק לחלום עליו. הכותב הוא מייסד ושותף מנהל בקרן הגידור Tree Garden Capital. המידע המוצג בסקירה זו מהווה מידע כללי והינו חומר מסייע בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בני"ע, וכן אין לראות במידע האמור כהמלצה או כתחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או לרכישת נייר הערך. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס בידי מי שמוסמך לכך, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.    פרסום מידע זה אינו מהווה הצעה לציבור להשקעה בשותפות. ההשקעה בשותפות הינה על בסיס הצעה פרטית בלבד, בכפוף למגבלות כמפורט בהוראות הדין החל, ולפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של השותף הכללי.