אושר פטור ממס לדירה וזכויות שאינן ספציפיות למוכר

ביום 9.10.2012 פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי (5248/12) שלפיה יוכל מוכר לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים ולזכויות הבנייה לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, ללא צורך בהסכם חלוקה ובשיתוף של הדירות והזכויות. החלטת המיסוי ניתנה לעניין עיזבון שכלל בין היתר מקרקעין שעליהם בנוי מבנה מרכזי ובו עשר דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סך הכול 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה רשומה בשלמות על שם המנוחה. במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התוכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים. עד כה טרם הגיעו הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי החלקות הנוספות מזה) להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית אינה כוללת טבלאות חלוקה ואיזון ולא קיים הסכם שיתוף - לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה - אזי יכול ותבוטל התוכנית. היורשים שוקלים אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת. היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן במקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות. רשות המסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים תוך שהיא מפנה לפסק הדין ע"א 2100/07 רחל מנחם נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, שבו נקבע כי יורשים יחידים אשר ירשו במושע זכויות בבניין ובו דירות מגורים (כך שלכל יורש זכויות בכל דירה ודירה) - במכירת מלוא זכויותיו של יורש בבניין, עשוי להינתן פטור בעבור דירת מגורים אחת במקרה שבו זכויותיו של היורש במושע בכלל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותות ממנה, וזאת גם אם לא נערך קודם לכן הסכם חלוקה בין היורשים המייחד להם דירות ספציפיות, וגם כאשר רק מקצתם של בעלי הזכויות מכרו את זכויותיהם בנכס. הפטור ממס שיוענק הוא בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין. הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין, וכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") או מכוח הוראות השעה (עד לתום שנה זו). הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות - יחולו הוראות סעיף 49ז לחוק. כל עוד התוכנית בתוקף, גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכת רחל מנחם רק על המבנה בן עשר הדירות הנמצא במגרש 2. כך, רק בשל חלקה בעשר הדירות שבמגרש 2 תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח. ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים ייוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכת רחל מנחם על שני המבנים, קרי על 11 הדירות. הזכאות לפטור וחישובו ייעשו על פי המפורט בסעיף 6 לחלק זה. כדאי לציין כי תוכנית של איחוד וחלוקה היא בבחינת "מכירה" לכל דבר ועניין על פי החוק.

הכותב - עו"ד רו"ח ויועץ מס, בעל משרד לעריכת דין העוסק בדיני מיסוי. מידע נוסף באתר מסים ועסקים www.ralc.co.il או בדוא"ל [email protected]