אושר פטור ממס לדירה וזכויות שאינן ספציפיות למוכר

עו"ד ורו"ח רמי אריה

ביום 9.10.2012 פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי (5248/12) שלפיה יוכל מוכר לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים ולזכויות הבנייה לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, ללא צורך בהסכם חלוקה ובשיתוף של הדירות והזכויות.
עו"ד לילך דניאל |

ביום 9.10.2012 פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי (5248/12) שלפיה יוכל מוכר לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים ולזכויות הבנייה לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, ללא צורך בהסכם חלוקה ובשיתוף של הדירות והזכויות.

החלטת המיסוי ניתנה לעניין עיזבון שכלל בין היתר מקרקעין שעליהם בנוי מבנה מרכזי ובו עשר דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סך הכול 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה רשומה בשלמות על שם המנוחה.

במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התוכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים.

עד כה טרם הגיעו הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי החלקות הנוספות מזה) להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית אינה כוללת טבלאות חלוקה ואיזון ולא קיים הסכם שיתוף - לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה - אזי יכול ותבוטל התוכנית.

היורשים שוקלים אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת.

היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן במקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.

רשות המסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים תוך שהיא מפנה לפסק הדין ע"א 2100/07 רחל מנחם נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, שבו נקבע כי יורשים יחידים אשר ירשו במושע זכויות בבניין ובו דירות מגורים (כך שלכל יורש זכויות בכל דירה ודירה) - במכירת מלוא זכויותיו של יורש בבניין, עשוי להינתן פטור בעבור דירת מגורים אחת במקרה שבו זכויותיו של היורש במושע בכלל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותות ממנה, וזאת גם אם לא נערך קודם לכן הסכם חלוקה בין היורשים המייחד להם דירות ספציפיות, וגם כאשר רק מקצתם של בעלי הזכויות מכרו את זכויותיהם בנכס.

הפטור ממס שיוענק הוא בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין. הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין, וכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") או מכוח הוראות השעה (עד לתום שנה זו).

הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות - יחולו הוראות סעיף 49ז לחוק.

כל עוד התוכנית בתוקף, גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכת רחל מנחם רק על המבנה בן עשר הדירות הנמצא במגרש 2. כך, רק בשל חלקה בעשר הדירות שבמגרש 2 תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח.

ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים ייוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכת רחל מנחם על שני המבנים, קרי על 11 הדירות. הזכאות לפטור וחישובו ייעשו על פי המפורט בסעיף 6 לחלק זה.

כדאי לציין כי תוכנית של איחוד וחלוקה היא בבחינת "מכירה" לכל דבר ועניין על פי החוק.

הכותב - עו"ד רו"ח ויועץ מס, בעל משרד לעריכת דין העוסק בדיני מיסוי. מידע נוסף באתר מסים ועסקים www.ralc.co.il או בדוא"ל [email protected]

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
פטריק דרהי (יוטיוב)פטריק דרהי (יוטיוב)

התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת

העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם

רן קידר |
נושאים בכתבה פטריק דרהי

קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה. 

זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.

הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה. 

אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של  i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה. 

איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.  


בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)

"המס על הבנקים הוא מס על הציבור - והוא זה שישלם את המחיר"

בהמשך לכוונת שר האוצר סמוטריץ’ למסות את הבנקים, איגוד הבנקים מגיש את תגובתו לדו"ח עבודת צוות האוצר וטוען כי הדו"ח חסר השוואות לרווחיות בענפים אחרים, לא בחנו את ההשלכות הכלכליות, והמס צפוי לפגוע בציבור הרחב; מנכ"ל איגוד הבנקים, איתן מדמון "שר האוצר מבקש, באמצעות המהלך הזה, לגבות מס נוסף, בדרך עקיפה ולכאורה מתוחכמת מהציבור"

מנדי הניג |

ברקע הכוונה של שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ להטיל מס מיוחד נוסף על הבנקים, איגוד הבנקים מגיש את עמדתו לדו"ח עבודת הצוות שבחן את המהלך. לטענת האיגוד, הדו"ח שאמור היה לשמש בסיס מקצועי להחלטה, לוקה בחוסרים מהותיים, מדלג על בדיקות קריטיות ובעיקר אינו מתמודד עם השאלה מי ישלם בסופו של דבר את מחיר המס.

המסמך מוגש אף שעמדת בנק ישראל, שהוא חלק בלתי נפרד מהצוות, טרם פורסמה, ובאיגוד סבורים כי מדובר בהליך שמתקדם מהר מדי, בלי בחינה כלכלית מלאה של ההשלכות על הציבור והמשק.

לטענת איגוד הבנקים, הדו"ח שפרסם הצוות באוצר לא כולל את שתי הבדיקות המרכזיות שעל הבסיס שלהן אפשר בכלל לדון בהטלת מס על סקטור ספציפי. קודם כל, בדו"ח אין כל השוואה בין הרווחיות של הבנקים לבין הרווחיות של ענפים אחרים במשק. באיגוד מדגישים כי זה  בדיוק הבדיקה שנדרשה מהצוות לבצע, כדי לבחון האם מתקיימות נסיבות חריגות שמצדיקות מיסוי מיוחד של ענף אחד בלבד. למרות זאת, הדו"ח, כך נטען, מדלג לחלוטין על השוואה כזאת.

שנית, הדו"ח לא בוחן את ההשלכות הכלכליות של המהלך על המשק הישראלי. אמנם מצויין בדו"ח כי הטלת מס על הבנקים עלולה להוביל לעליית ריבית, לצמצום האשראי, לפגיעה במשקיעים ולנזק לציבור הרחב, אבל בפועל לא ניסו לאמוד את ההשפעות האלה או להעריך את ההיקף שלהן. באיגוד מציינים כי מדובר בתוצאות שכבר התרחשו בפועל במדינות שבהן הוטל מס דומה, ולכן היעדר ניתוח עלות־תועלת מהווה, לדבריהם, כשל מהותי בעבודת הצוות ואף עומד בניגוד לעקרונות חוק האסדרה.

כמו כן, באיגוד טוענים כי הדו"ח מציג נתון שגוי שלפיו הציבור מחזיק בכ-70% ממניות הבנקים, בעוד שבפועל שיעור אחזקות הציבור עומד על כ-90%. לטענתם, מדובר בפער מהותי, שכן הציבור הוא זה שנושא בפועל בעלות של כל מס שיוטל על הבנקים. למרות זאת, בדו"ח אין כל ניסיון לאמוד את הפגיעה הצפויה בחיסכון הציבורי, בדיבידנדים או בשווי אחזקות הציבור. באיגוד מדגישים כי מבנה בעלות כזה אינו קיים באף מדינה אחרת שהטילה מס על הבנקים, ולכן השוואות בינלאומיות מחייבות זהירות מיוחדת.