פיצול פיזי וחישוב המס במכירת בית עם מגרש
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה
להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס
בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
כאשר נמכר בית מגורים מתעורר הצורך לבחון פיצול בין שווי הבית עצמו (הזכאי לעתים לפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה) לבין הזכויות הנוספות. קיימים שני סוגי פיצול עיקריים: האחד - פיצול של הנכס מבחינה פיזית בין שטח בית המגורים וחצר המשמשת אותו לבין שטח נוסף שייחשב לפנוי; והשני (אנכי) - תולדה של הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המבחין בנוגע לאותו שטח בין שווי דירת המגורים לבין שווי זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות.
לאחרונה התעוררה הסוגיה בפני ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק הדין ו"ע 61281-01-12 אביחי בושרי נ' מנהל מס שבח מרכז, בנוגע לרכישה של בית בראש העין בשטח בנוי של 60 מ"ר, על מגרש בשטח 498 מ"ר. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי באזור האמור אפשר לבנות על מגרש בשטח זה שני בתי מגורים, ולכן פיצל את התמורה וייחס חלק למגרש וחלק לדירת מגורים. העוררים טענו מנגד כי מעולם לא בוצע פיצול פיזי בחלקה הקטנה מ-500 מ"ר, וכי רוב הנכסים בסביבה ממוקמים על מגרשים בשטח של חצי דונם ולכן מדובר ביחידה סטנדרטית.
ועדת הערר סקרה את פסקי הדין העיקריים שדנו בנושא זה (פלדמן ע"א 104/74, שוורץ ע"א 152/79, נסל ע"א 2191/92, פאולה כרמל ע"א 8244/02 ואחרים) וקיבלה את הערר. ועדת הערר קבעה כי הנכס הנמכר הוא דירת מגורים ושטח המשמש את דירת המגורים. היות שפיצול התמורה התבצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין - עליו הוטל הנטל להוכיח כי בראש העין דירת מגורים על שטח של 500 מ"ר היא דבר חריג, אולם הוא לא עמד בנטל. לקונה יש אפשרות לבנות יחידה אחת או שתי יחידות קטנות, אולם לא ניתן לבסס את השומה על כוונת הקונה - אלא על מצב הנכס בעת המכירה. נקבע כי ייתכן שיש מקום במקרים קיצוניים ובתנאי השוק כיום לבצע פיצול פיזי גם כאשר שטח המגרש אינו עולה על דונם אחד, אך בנסיבות המקרה שלפנינו הפיצול הפיזי מרחיק לכת וספקולטיבי.
יש לציין כי בעוד במקרה הנדון המסקנה שאין מקום לפצל הועילה לרוכש, לא תמיד אלו הם פני הדברים: לנוכח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (שלאחרונה הוחלט להאריכו), המדרגות לדירת מגורים שנייה ואילך גבוהות יותר מאשר לעניין נכס אחר (7%-5% לעומת 5% בלבד לנכס אחר). כלומר, כיום לרוכשי דירה שנייה ואילך קיימת כדאיות שחלק מהנכס לא יסווג כ"דירת מגורים". מצב דברים זה עלול ליצור ניגוד אינטרסים בין מוכר הנכס והרוכש.
הכותבים-ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףהממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים
התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף
הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.
בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.
הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים
עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.
התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.
- שיא- 361,255 נוסעים ברכבת ביום חמישי האחרון
- בעלות של 35 מיליון שקלים: מסוף אוטובוסים חדש יחובר לכביש 412
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.
עובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוקהאבסורד של תקציב 2026: האחות תשלם יותר, המנהל יקבל הטבה - כך נראית מדיניות מיסוי עקומה
הציבור חיכה לבשורה כלכלית, אבל הממשלה הציעה "פלסטר קוסמטי" שפוגע בעובדים - הפחתת שכר כפויה למגזר הציבורי במקביל להעלאת שכר לבעלי משכורות גבוהות
בעוד הציבור הישראלי ממתין לבשורה כלכלית לקראת שנת התקציב הבאה, הממשלה הניחה על השולחן במסגרת חוק ההסדרים ל-2026 הצעת חוק ל"ריווח מדרגות המס". על פניו, כותרת מפתה - מי לא רוצה לשלם פחות מס? אבל הפרטים חושפים תמונה מטרידה: הצעד הזה אינו תרופה לחוליי המשק, אלא פלסטר קוסמטי שמסתיר שבר עמוק.
כשבוחנים את הדוחות של רשות המיסים וה-OECD שפורסמו בחודש החולף, ניתן לראות שמערכת המיסוי הישראלית סובלת מעיוות יסודי: היא מכבידה על האדם העובד, אך נוהגת בכפפות של משי בבעלי ההון.
הדוח האחרון של רשות המיסים הוא כתב אישום כלכלי נגד השיטה. הוא מראה כיצד עקרון הפרוגרסיביות – ההנחה שמי שיש לו יותר משלם יותר – קורס בקצה הפירמידה. בעוד שמעמד הביניים והשכירים הבכירים משלמים מס אפקטיבי של כ-30%, דווקא המאיון העליון נהנה משיעור מס מופחת של כ-26.5% בלבד.
הסיבה היא הארביטראז' בין עבודה להון. שכר עבודה ממוסה עד 50%, בעוד הכנסות פסיביות מהון – דיבידנדים, ריבית ושכירות – נהנות משיעורים מופחתים. כש-63% מהכנסות המאיון העליון מגיעות מהון, התוצאה היא מערכת שמענישה עבודה ומתגמלת צבירת נכסים. גם בהשוואה בינלאומית, ישראל חריגה: נטל המס הכללי נמוך (26.8% מהתוצר), אבל התמהיל שגוי – יותר מדי מיסים עקיפים שפוגעים בחלשים, ומעט מדי מיסוי על ההון.
- המנהלים שלכם כבר לא צריכים אתכם - "כולם ניתנים להחלפה": השינוי הגדול בשוק העבודה
- מספר המשרות הפנויות בארה״ב נותר גבוה - אך שוק העבודה מאותת על האטה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על הרקע הזה, הצעת האוצר הנוכחית נראית מנותקת מהמציאות, במיוחד כשבוחנים את "המורשת" הכלכלית שאנו סוחבים מהגזירות שהונחתו בתקציב 2025. עוד לפני שהתחילה השנה החדשה, ציבור השכירים בישראל כבר סופג מכה משולשת כואבת מכוח החקיקה הקודמת:
