פיצול פיזי וחישוב המס במכירת בית עם מגרש
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה
להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס
בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
כאשר נמכר בית מגורים מתעורר הצורך לבחון פיצול בין שווי הבית עצמו (הזכאי לעתים לפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה) לבין הזכויות הנוספות. קיימים שני סוגי פיצול עיקריים: האחד - פיצול של הנכס מבחינה פיזית בין שטח בית המגורים וחצר המשמשת אותו לבין שטח נוסף שייחשב לפנוי; והשני (אנכי) - תולדה של הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המבחין בנוגע לאותו שטח בין שווי דירת המגורים לבין שווי זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות.
לאחרונה התעוררה הסוגיה בפני ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק הדין ו"ע 61281-01-12 אביחי בושרי נ' מנהל מס שבח מרכז, בנוגע לרכישה של בית בראש העין בשטח בנוי של 60 מ"ר, על מגרש בשטח 498 מ"ר. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי באזור האמור אפשר לבנות על מגרש בשטח זה שני בתי מגורים, ולכן פיצל את התמורה וייחס חלק למגרש וחלק לדירת מגורים. העוררים טענו מנגד כי מעולם לא בוצע פיצול פיזי בחלקה הקטנה מ-500 מ"ר, וכי רוב הנכסים בסביבה ממוקמים על מגרשים בשטח של חצי דונם ולכן מדובר ביחידה סטנדרטית.
ועדת הערר סקרה את פסקי הדין העיקריים שדנו בנושא זה (פלדמן ע"א 104/74, שוורץ ע"א 152/79, נסל ע"א 2191/92, פאולה כרמל ע"א 8244/02 ואחרים) וקיבלה את הערר. ועדת הערר קבעה כי הנכס הנמכר הוא דירת מגורים ושטח המשמש את דירת המגורים. היות שפיצול התמורה התבצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין - עליו הוטל הנטל להוכיח כי בראש העין דירת מגורים על שטח של 500 מ"ר היא דבר חריג, אולם הוא לא עמד בנטל. לקונה יש אפשרות לבנות יחידה אחת או שתי יחידות קטנות, אולם לא ניתן לבסס את השומה על כוונת הקונה - אלא על מצב הנכס בעת המכירה. נקבע כי ייתכן שיש מקום במקרים קיצוניים ובתנאי השוק כיום לבצע פיצול פיזי גם כאשר שטח המגרש אינו עולה על דונם אחד, אך בנסיבות המקרה שלפנינו הפיצול הפיזי מרחיק לכת וספקולטיבי.
יש לציין כי בעוד במקרה הנדון המסקנה שאין מקום לפצל הועילה לרוכש, לא תמיד אלו הם פני הדברים: לנוכח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (שלאחרונה הוחלט להאריכו), המדרגות לדירת מגורים שנייה ואילך גבוהות יותר מאשר לעניין נכס אחר (7%-5% לעומת 5% בלבד לנכס אחר). כלומר, כיום לרוכשי דירה שנייה ואילך קיימת כדאיות שחלק מהנכס לא יסווג כ"דירת מגורים". מצב דברים זה עלול ליצור ניגוד אינטרסים בין מוכר הנכס והרוכש.
הכותבים-ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים בנובמבר ירד ב-0.5%; מחירי הדירות ירדו גם ב-0.5%
הירידה במדד בהתאם להערכות הכלכלנים, מה קרה למחירי הדירות באזורים שונים והאם תהיה למדד השלילי השפעה על הריבית? וגם - למה אנחנו מרגישים שיוקר המחייה מזנק הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.5% בחודש נובמבר, בהשוואה לחודש אוקטובר - בדומה להערכות הכלכלנים. בשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2025 לעומת נובמבר 2024), עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.4%. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: ירקות ופירות טריים שירדו ב-4.1%, תרבות ובידור שירד ב-2.5%, תחבורה ותקשורת שירד ב-1.6% וריהוט וציוד לבית שירד ב-1.1%. הירידה החדה במדד נבעה בעיקר מסעיף הטיסות שירד משמעותית. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיף המזון, שעלה ב-0.4%. מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%.
הנה פרוט הסעיפים שהשפיעו על מדד המחירים - הוצאות על נסיעות לחו"ל גרם לירידה של 0.266%, ירקות ופירות תרמו לירידה של 0.09%:
מחירי הדירות בירידה כבר חודש שמיני ברציפות. הפעם הם ירדו ב-0.5%. בתל אביב נרשמה ירידה של 1.1%, בירושלים עלייה של 1.4%. תל אביב רק נזכיר עמוסה במלאי של 10,700 דירות כשקצב המכירות השנתי עומד על 2,200 דירות בשנה. כלומר יש מלאי שיספיק ל-5 שנים בקצב הזה, וגם אם הקצב יעלה, מדובר במלאי של שנים.
- מדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.8% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.7%.
התמ"ג זינק ב-11% ברבעון השלישי של 2025, הצריכה ב-21%
הצריכה הפרטית, ההשקעות והייצוא הובילו את הצמיחה לאחר הירידה החדה ברבעון השני על רקע מלחמת "עם כלביא"; התמ"ג לנפש עלה ב-9.5%
התמ"ג רשם קפיצה חדה ברבעון השלישי של שנת 2025, עם עלייה של 11% בחישוב שנתי (2.6% בחישוב רבעוני), כך על פי האומדן השני של החשבונות הלאומיים שפרסמה היום הלמ"ס. העלייה החדה משקפת התאוששות משמעותית בפעילות הכלכלית, לאחר ירידה של 4.8% בתמ"ג ברבעון השני של
השנה, שנרשמה בעקבות מלחמת "עם כלביא" והשפעותיה על המשק.
על פי נתוני הלמ"ס, הצמיחה ברבעון השלישי נובעת יותר מכל מהתאוששות חזקה בצריכה הפרטית, מגידול חד בהשקעות בנכסים קבועים ומעלייה ביצוא הסחורות והשירותים. במקביל, נרשמה גם עלייה מתונה יחסית בצריכה הציבורית, בעוד היבוא עלה בשיעור דו-ספרתי, דבר המעיד על חידוש הביקושים במשק.
תוצר מקומי גולמי לנפש נתונים מנוכי עונתיות, בשקלים
תמ"ג - נתונים מנוכי עונתיות שינוי כמותי לעומת רבעון קודם בחישוב שנתי
צריכה פרטית
בפילוח לפי רכיבי התוצר, עולה כי ההוצאות על צריכה פרטית זינקו ב־21.6% בחישוב שנתי (5% בחישוב רבעוני), לאחר ירידה של 5.1% ברבעון השני. הצריכה הפרטית לנפש עלתה ב-19.9% בחישוב שנתי. העלייה בצריכה הפרטית נרשמה כמעט בכל סעיפי ההוצאה, ובפרט במוצרים ברי-קיימא (למשל ריהוט, מקררים ומכונות כביסה) וברי-קיימא למחצה (למשל בגדים, נעליים וחפצים לבית).
