פיצול פיזי וחישוב המס במכירת בית עם מגרש
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
פסק דין חדש של ועדת ערר מנסה
להתוות קווים מנחים אימתי יפוצל לצורכי מס
בית על מגרש גדול לשני נכסים נפרדים
כאשר נמכר בית מגורים מתעורר הצורך לבחון פיצול בין שווי הבית עצמו (הזכאי לעתים לפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה) לבין הזכויות הנוספות. קיימים שני סוגי פיצול עיקריים: האחד - פיצול של הנכס מבחינה פיזית בין שטח בית המגורים וחצר המשמשת אותו לבין שטח נוסף שייחשב לפנוי; והשני (אנכי) - תולדה של הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המבחין בנוגע לאותו שטח בין שווי דירת המגורים לבין שווי זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות.
לאחרונה התעוררה הסוגיה בפני ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק הדין ו"ע 61281-01-12 אביחי בושרי נ' מנהל מס שבח מרכז, בנוגע לרכישה של בית בראש העין בשטח בנוי של 60 מ"ר, על מגרש בשטח 498 מ"ר. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי באזור האמור אפשר לבנות על מגרש בשטח זה שני בתי מגורים, ולכן פיצל את התמורה וייחס חלק למגרש וחלק לדירת מגורים. העוררים טענו מנגד כי מעולם לא בוצע פיצול פיזי בחלקה הקטנה מ-500 מ"ר, וכי רוב הנכסים בסביבה ממוקמים על מגרשים בשטח של חצי דונם ולכן מדובר ביחידה סטנדרטית.
ועדת הערר סקרה את פסקי הדין העיקריים שדנו בנושא זה (פלדמן ע"א 104/74, שוורץ ע"א 152/79, נסל ע"א 2191/92, פאולה כרמל ע"א 8244/02 ואחרים) וקיבלה את הערר. ועדת הערר קבעה כי הנכס הנמכר הוא דירת מגורים ושטח המשמש את דירת המגורים. היות שפיצול התמורה התבצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין - עליו הוטל הנטל להוכיח כי בראש העין דירת מגורים על שטח של 500 מ"ר היא דבר חריג, אולם הוא לא עמד בנטל. לקונה יש אפשרות לבנות יחידה אחת או שתי יחידות קטנות, אולם לא ניתן לבסס את השומה על כוונת הקונה - אלא על מצב הנכס בעת המכירה. נקבע כי ייתכן שיש מקום במקרים קיצוניים ובתנאי השוק כיום לבצע פיצול פיזי גם כאשר שטח המגרש אינו עולה על דונם אחד, אך בנסיבות המקרה שלפנינו הפיצול הפיזי מרחיק לכת וספקולטיבי.
יש לציין כי בעוד במקרה הנדון המסקנה שאין מקום לפצל הועילה לרוכש, לא תמיד אלו הם פני הדברים: לנוכח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (שלאחרונה הוחלט להאריכו), המדרגות לדירת מגורים שנייה ואילך גבוהות יותר מאשר לעניין נכס אחר (7%-5% לעומת 5% בלבד לנכס אחר). כלומר, כיום לרוכשי דירה שנייה ואילך קיימת כדאיות שחלק מהנכס לא יסווג כ"דירת מגורים". מצב דברים זה עלול ליצור ניגוד אינטרסים בין מוכר הנכס והרוכש.
הכותבים-ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין
אלי כהן, שר האנרגיה והתשתיות. קרדיט: אופיר אייביהצעת החוק לסגירת תאגידי המים אושרה בוועדת השרים לחקיקה; איך זה ישפיע על חשבון המים שלכם?
רשויות שיעמדו בקריטריונים שיוגדרו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, בתנאי למשק כספי סגור ולייעול ההוצאות במים ובביוב; שאלות ותשובות על השינויים הצפויים
לאחר שנים שבהן תאגידי המים נמצאים תחת ביקורת ציבורית על ייקור חשבונות המים ועל ניהול מנופח, המערכת הפוליטית מתקרבת לשינוי במבנה משק המים. המהלך שמוביל משרד האנרגיה
והתשתיות מבקש לאפשר לרשויות מקומיות לחזור לניהול ישיר של תחום המים והביוב, כפוף לעמידה בקריטריונים מקצועיים ושמירה על כך שהגבייה תישאר מיועדת לטיפול במים ובהשקעה בתשתיות.
על פי הצעת החוק של שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן, רשויות שיעמדו בקריטריונים שיקבעו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, זאת בתנאי שיישאר כמשק כספי סגור. המהלך צפוי לשים סוף לבזבוז ולניהול המנופח הקיים כיום ברבים מהתאגידים, ולהוביל לחיסכון בהוצאות משק המים והביוב. הצעת החוק אושרה היום בוועדת חוקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי, היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.
שר האנרגיה והתשתיות, אלי כהן אומר כי ״מטרת החוק שאנו מקדמים הוא ביטול תאגידי המים ברשויות יעילות. אין מקום במשק לעשרות תאגידים מנופחים עם מאות ג׳ובים מיותרים. זהו מקרה קלאסי בו הגולם קם על יוצרו ויצר בזבוז של מאות מיליוני שקלים בשנה. רשויות העומדות בקריטריונים יוכלו לנהל בעצמם את משק המים, וכך לחסוך מיליוני שקלים. מים הם מוצר צריכה בסיסי, ועלינו להבטיח שיטופל ביעילות מירבית במטרה להפחית את התעריף. הרשויות שיבחרו לבטל את התאגידים יתחייבו לניהול משק כספי סגור, באופן שיבטיח שההכנסות מהמים ישמשו אך ורק לצרכי ניהול משק המים והשקעה בתשתיות״.
עבודת המטה והמתווה לרשויות המקומיות
ההצעה לתיקון החקיקה מגיעה לאחר עבודת מטה מקצועית בנושא תאגידי המים, בהובלת מנכ״ל משרד האנרגיה והתשתיות יוסי דיין וצוות המשרד, יחד עם היועצים זאב בילסקי, ראש עיריית רעננה לשעבר, ועו״ד דרור שטרום, הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר.
- הבינלאומי: צמיחה בפעילות הליבה, התשואה על ההון ירדה ל-16.2%
- אנרג'יאן תספק גז טבעי לקפריסין דרך צינור תת ימי חדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהתאם לתיקון, רשויות מקומיות שעומדות בקריטריונים שיקבעו יוכלו לפעול ללא חובת תאגוד, תוך שמירה על משק כספי סגור. היום אושרה הצעת החוק בוועדת השרים לחקיקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.
בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)הגירעון התכווץ לרמה של 4.5% מהתוצר: הכנסות המדינה זינקו ב-15%
הגירעון יורד ל-4.5% מהתוצר בעקבות שילוב של זינוק של 15% בהכנסות המדינה והאטה בקצב ההוצאות, בעוד הוצאות המלחמה המצטברות מאז אוקטובר 2023 מטפסות ל-226.9 מיליארד שקל; הגירעון החודשי בנובמבר התכווץ ל-3.3 מיליארד שקל והממשלה ממשיכה לנוע מתחת ליעד הגירעון
השנתי של 2025
החשב הכללי באוצר הגירעון הממשלתי מתכווץ. לפי האומדן העדכני של החשב הכללי באוצר נרשמת ירידה לגירעון של 4.5% מהתוצר ב-12 החודשים האחרונים, בהשוואה ל-4.9% בסוף אוקטובר. מדובר בתזוזה מצטברת של כ-0.4 נקודות אחוז, שמשלבת בין גידול משמעותי בהכנסות המדינה לבין האטה בגידול ההוצאות, זאת בתוך שנה המאופיינת עדיין בהשפעות כבדות של המלחמה על המסגרת התקציבית.
התמונה בולטת במיוחד בנובמבר האחרון. הגירעון החודשי הסתכם ב-3.3 מיליארד שקל בלבד, לעומת 12.2 מיליארד שקל בנובמבר אשתקד, פער שמחדד את התנודתיות בהוצאות הממשלה בסוף השנה ואת התרומה של הקפיצה בהכנסות ממסים. מתחילת השנה עומד הגירעון המצטבר על 74.7 מיליארד שקל, ירידה של כ-36% בהשוואה ל-116.8 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2024.
מנוע השיפור נמצא בצד ההכנסות. סך הכנסות המדינה מתחילת השנה הגיע ל-503.3 מיליארד שקל, עלייה של 15.1% לעומת התקופה המקבילה. הכנסות ממסים זינקו ב-15.6%, כאשר המסים הישירים, המשקפים בין היתר הכנסות משכר, רווחי חברות ורווחי הון – עלו ב-18.7%. המסים העקיפים, ובראשם מיסי צריכה, עלו ב-11.3%. בחודש נובמבר לבדו נרשמו הכנסות של 45.8 מיליארד שקל.
לצד זאת, הוצאות הממשלה עלו בקצב מתון בהרבה. מתחילת השנה הגיע היקף ההוצאות ל-578 מיליארד שקל, עלייה של 4.3% בלבד בהשוואה ל-2024. הוצאות המשרדים האזרחיים עלו ב-3.5%, והוצאות מערכת הביטחון עלו ב-2%. הגידול המתון משקף שילוב בין ריסון יחסי בהוצאות השוטפות לבין התזמון של העברות חד-פעמיות ורכישות ביטחוניות לאורך השנה.
- משרד האוצר פרסם את מכרז ביטוח הרכב הגדול בישראל לשנת 2026: כ-400 מיליון שקל בשנה
- מכרז הרכב הממשלתי - רשימת הזוכים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מרכיב מרכזי בדו"ח נוגע להוצאות המלחמה. לפי אומדן החשכ"ל, הוצאות המלחמה ברוטו בשנת 2025 עומדות על 85.3 מיליארד שקל. מפרוץ המלחמה באוקטובר 2023 מסתכם היקף ההוצאה המצטבר ב-226.9 מיליארד שקל, כולל 8.3 מיליארד שקל מקרן הפיצויים, מתוכם 3.8 מיליארד שקל בגין נזק ישיר. בנוסף נכללות בדו"ח הוצאות ביטחוניות שמומנו מסיוע אמריקאי והוצאות במסגרת תכנית "תקומה".
